Afgørelse

Spørgsmål om banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med finansiering af klagerens byggeprojekt.

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmålet om bankens rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af klagerens byggeprojekt samt klagerens indsigelse mod den endelige vurdering af ejendommen.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle M henvendte sig i april 2012 til Nordea Bank med henblik på at omlægge deres daværende obligationslån på 421.000 kr., som de havde i realkreditinstituttet RK, og forhøje lånet med 400.000 kr. til forbedring af deres ejendom. Det fremgår af sagen, at der var tale om en gennemgribende renovering, og at klageren og M selv skulle lave det meste af arbejdet på nær el og VVS.

Banken foreslog, at klageren og M i byggeperioden finansierede byggeudgifterne med et forhåndslån, som ville blive udbetalt ved byggeriets start. Banken oplyste, at ejendommen ville blive vurderet efter byggeriets færdiggørelse, hvorefter forhåndslånet med baggrund i vurderingen ville blive ændret til et endeligt realkreditlån. Der blev udarbejdet referat af mødet.

En ejendomsmægler forhåndsvurderede på vegne af Nordea Kredit klagerens og M’s ejendom til 1.100.000 kr., hvorefter banken ansøgte Nordea Kredit om et 3 % obligationslån ”størst muligt i forhold til forhåndsvurdering 1,1 mio.”, herunder indfrielse af det eksisterende lån på 421.000 kr.

Den 30. april 2012 indhentede banken på vegne af klageren og M et tilbud på indfrielse af det eksisterende realkreditlån hos RK.

Den 25. juni 2012 modtog klageren og M et tilbud fra Nordea Kredit på et 30-årigt 3% obligationslån på 921.000 kr. Af lånetilbuddet side 3 fremgår bl.a.:

”Hvis byggeriet ikke påbegyndes inden 6 måneder efter udbetalingen, eller byggeriet ikke er afsluttet inden 2 år efter udbetalingen vil Nordea Kredit kræve lånet indfriet. Når byggeriet er afsluttet, ansætter Nordea Kredit en værdi af ejendommen ….. Konstateres det ved værdiansættelsen, at lånet ikke har sikkerhed inden for den maksimale lånegrænse, der er fastsat i realkreditloven, vil Nordea Kredit straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til den kontante salgspris opnår sikkerhed inden for den lovfastsatte grænse.”

Den 26. juni 2012 underskrev klageren og M udbetaling af obligationslånet samt betalingsgaranti og garantierklæring. Den 27. juni 2012 blev forhåndslånet udbetalt fra Nordea Kredit på garanti fra banken.

Klageren og M holdt møde med banken den 18. juli 2012. De oplyste, at byggetilladelsen var modtaget, at byggeprojektet var i fuld gang, og at de hidtil havde finansieret udgifterne via et familielån på 150.000 kr. samt egen opsparing.

Klageren og M skulle til næste møde med banken levere et budget og en tidsplan for resten af byggeriet samt en opgørelse over det hidtil udførte arbejde. Banken udleverede i forbindelse med mødet ”Tjekskema til selv- og medbyggersager”.

På et møde i banken den 2. august 2012 udarbejdede klageren, M og banken en finansieringsplan samt en beskrivelse af byggeprojektet. På den baggrund kom parterne frem til en samlet byggesum på 487.000 kr.

Klageren og M fik i forbindelse med mødet den 2. august 2012 udleveret bankens faktablad ”Nybyggeri og om- og tilbygning”. Her fremgår på side 1:

”Du kan få byggeriet finansieret både i byggeperioden, og når huset er færdigt. I byggeperioden vil finansieringen ofte bestå af et realkreditlån - forhåndslån, som udbetales, når byggeriet påbegyndes. Der kan knyttes en kredit på en byggekonto.

Du kan normalt få forhåndslån på optil 80 pct. af det beløb, Nordea Kredit vurderer, at ejendommen er værd, når byggeriet er færdigt. Nordea Kredit foretager vurderingen ud fra oplysninger om projektet samt grundens værdi. Et forhåndslån er foreløbigt og kan kræves nedbragt, hvis vurderingen af det færdige byggeri ikke bliver som forventet.

….. Hvis vurderingen af det færdige byggeri bliver lavere end forventet, kræves forhåndslånet nedbragt og den resterende del af finansieringen optages som et lån i banken.

Det er vigtigt, at du får rådgivning om de forskellige lånetyper, inden projektet startes.”

Af referatet fra mødet den 2. august 2012 fremgår side 1:

”På baggrund af forhåndsvurderingen er der hjemtaget et forhåndslån i Nordea Kredit. Forhåndslånet er foreløbigt og kan kræves nedbragt, hvis den endelige værdi af ejendommen efter projektets færdiggørelse ikke svarer til den oprindelige forudsatte værdi. Det betyder, at lånet i banken bliver større. Forhåndslånet er yderligere beskrevet i faktabladet side 1 2. Herunder bestemmelsen om, at byggeriet skal være afsluttet senest to år fra lånets udbetaling.”

Det fremgår, at mødereferaterne er sendt til klageren. Klageren har afvist at have modtaget referaterne men anerkender at have holdt møderne med banken.

I november 2012 underskrev klageren og M en byggekontokontrakt. Af kontraktens side 1 fremgår bl.a. følgende:

”Nordea Bank .. vil stille en garanti for udbetaling af forhåndslån på 540.000 kr. til brug for byggeprojekt ifølge byggebudget af 02.08.2012 på ejendommen ….

Byggekontoen skal genforhandles den 01.03.2013 og forfalder til fuld indfrielse ved endelig finansiering af ejendommen eller ved frigivelse af garantien fra realkreditinstituttet og senest den 02.07.2014….

Lån, der ønskes optaget i finansiering: Hovedstol, kr. 921.000.

Provenuet indsættes på Byggekontoen …..

Garantien forfalder til fuld indfrielse .. 2 år fra lånets [udbetaling] 02.07.2014…….

Byggeriet skal være …. færdigt senest 2 år efter første udbetalingsdag fra kontoen

Særlige bemærkninger

- Forhåndslånet er udbetalt og tidligere lån i [RK] er indfriet ifølge aftale …

- Byggeriet skal være afsluttet senest 2 år fra forhåndslånets udbetaling, hvilket er den 2. juli 2014

- Forhåndslånsgarantien forfalder til fuld indfrielse den 2. juli 2014”

I september 2013 holdt banken møde med klageren og M for at få en status på byggeriet med henblik på at få ejendommen slutvurderet. Klageren og M mente ikke, det var muligt at nå det, der var aftalt inden for den fastsatte tidsramme. Det blev derfor drøftet at forlænge garantien for forhåndslånet med op til seks måneder.

I juni 2014 holdt banken på ny møde med klageren og M, og det blev aftalt at forlænge garantien for forhåndslånet til december 2014. Banken meddelte klageren og M, at den ville få ejendommen vurderet til den tid.

I december 2014 vurderede Nordea Kredit ejendommen med henblik på en færdigmelding af byggeprojektet. Ejendommen blev vurderet til en kontantpris på 850.000 kr. Efter det oplyste skønnede ejendomsmægleren, at der skulle anvendes yderligere 250.000 kr. til færdiggørelse af byggeriet, herunder færdigmontering af køkkenet. Klageren og M gjorde indsigelse mod vurderingen.

Af referat fra møde den 26. februar 2015 mellem klageren, M og banken fremgår bl.a. følgende:

”I var på ingen måde tilfredse med den vurdering, som vi har modtaget. Vi aftalte, at jeg får Nordea Kredit ud og foretage en ny vurdering. Når jeg har denne vil jeg kontakte jer.”

I marts 2015 blev der foretaget en ny vurdering. Denne gang blev ejendommen vurderet til 950.000 kr.

I en mailkorrespondance i april 2015 drøftede banken og klageren, hvad der oprindeligt var aftalt i forbindelse med forhåndslånet og tidsplanen for byggeriet. Banken anførte, at der nu var gået næsten tre år, siden byggekontoen var blevet oprettet, og at banken på et møde tilbage i juni 2014 med M og klagerens far havde påpeget vigtigheden af, at de fik lavet taget på ejendommen samt køkken og bad, således at de store ting var færdige.

Klageren anførte i mailkorrespondancen, at hun og M i sommeren 2012 ikke havde været klar over, at der var en frist på to år for forhåndslånet, og at der var gået lang tid, før de havde fået stillet byggekontoen til rådighed. Klageren oplyste, at køkken og bad var færdigrenoveret, og at taget ville være færdigt i juni 2015, hvorfor hun bad om, at en endelig vurdering af huset afventede dette og kunne foretages omkring den 15.-20. juni 2015.

I starten af maj 2015 rettede banken på ny henvendelse til klageren, som fastholdt, at den i april skitserede tidsplan ville holde. På den baggrund skrev banken følgende til klageren:

”Vi kan godt lave den aftale, at jeg får Nordea Kredit til at komme ud og vurdere ejendommen efter den 20/6-15. Dette er så det sidste jeg kan gøre og deres vurdering er og bliver den endelige. Jeg vil få dem til at ringe til jer og aftale en dag hvor det kan passe jer alle sammen.”

I juni 2015 vurderede Nordea Kredit ejendommen. Kontantprisen på 950.000 kr. blev fastholdt.

Som konsekvens af, at den endelige vurdering af ejendommen blev lavere end forventet, krævede Nordea Kredit forhåndslånet nedbragt fra den oprindelige hovedstol på 921.000 kr. til 719.874,03 kr.

I en mailkorrespondance med klageren i august 2015 anførte banken, at den ikke havde mulighed for at uddybe vurderingen, og at det ikke var muligt for klageren at påklage vurderingen. Banken oplyste endvidere, at den vurdering, som Nordea Kredit havde foretaget i marts 2015, var en forhåndsvurdering, det vil sige en skønnet vurdering af ejendommens værdi efter de forbedringer, som på daværende tidspunkt manglede at blive foretaget. Vurderingen i juni 2015 var således en bekræftelse af forhåndsvurderingen fra marts 2015.

I december 2015 nedbragte banken forhåndslånet med 190.083 kr., idet banken hævede 141.583 kr. på byggekontoen, og 48.500 kr. blev hævet på klagerens og M’s gevinstopsparingskonto i banken.

Klageren og M gjorde i en mail af 7. december 2015 indsigelse mod dette og fastholdt, at vurderingen var for lav. Banken tilbød parret en bankfinansiering af den del af byggeprojektet, som ikke blev dækket af realkreditlånet i Nordea Kredit. Dette afslog klageren og M. Banken har oplyst, at den fortsat er indstillet på at tilbyde en bankfinansiering af restprojektet forudsat, at klageren og M ved en sædvanlig kreditvurdering vurderes kreditværdige.

Parternes påstande

Den 10. juni 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagerens påstand således, at Nordea Bank skal stille hende og M som om, de havde opnået en endelig belåning af deres ejendom i forhold til en vurdering på 1.100.000 kr.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun klager over de to vurderinger af hendes og M’s ejendom i marts og juni 2015 og over sagsbehandlingen i forbindelse med vurderingerne.

De indgik en aftale med banken om at forlænge byggefristen og udvide projektet med et nyt tag for at øge værdien af ejendommen. Derefter skulle der foretages en ny vurdering af huset. De udførte dette arbejde; lavede nyt tag, nyt badeværelse og flere andre ting. Den første vurdering, som Nordea Kredit foretog i december 2014 på 850.000 kr., var meget lav og gav slet ingen mening.

Vurderingen i marts 2015 på 950.000 kr. var ligeledes meget lav. De fik lov at lave taget færdig, og så ville banken lave en ny vurdering i juni 2015. Banken fortalte, at jo mere de lavede, jo højere ville vurderingen blive.

Da vurderingen kom i juni 2015, var den stadig 950.000 kr. Banken oplyste nu, at der havde været tale om en forhåndsvurdering i marts 2015, og at vurderingen i juni 2015 blot bekræftede den forrige vurdering. Sådan havde banken ikke tidligere fremstillet sagen. Imellem de to vurderinger blev der tilført materialer til ejendommen for 200.000 kr. og en samlet merværdi på i alt 400.000 kr.

Banken oplyste, at de ikke kunne klage over vurderingen og blot måtte acceptere bankens udmelding, selvom banken havde ændret indstillingen fra tidligere. De har undervejs klaget flere gange til banken.

Da de underskrev lånetilbuddet på 921.000 kr., var de godt klar over, at der var tale om et forhåndslån, det vil sige, at der var skønnet en værdi af ejendommen på forhånd ud fra deres projektbeskrivelse, og at ejendommen skulle vurderes igen, når de var færdige med byggeriet.

De blev dog ikke oplyst om, at der var tale om et tidsbegrænset byggeprojekt, og at de skulle være færdige inden for en vis tidsfrist. De modtog en kontrakt fra banken om et forhåndslån på et år, hvilket banken ikke havde oplyst om forinden. De fik ændret aftalen til to år. Dette var én af flere sagsbehandlingsmæssige fejl undervejs. Som kompensation herfor, undlod banken at kræve gebyr for lånet. Hun klager dog ikke over, at byggeriet skulle være afsluttet inden to år efter låneudbetalingen.

De fik først penge på byggekontoen flere måneder efter, at de havde underskrevet låneaftalen, og kunne først gå i gang med renoveringen derefter.

Efter den endelige vurdering i juni 2015 bestilte banken et indfrielsestilbud hos Nordea Kredit og hævede restindeståendet på byggekontoen samt et beløb på deres gevinstopsparingskonto uden at spørge dem først. Dette til trods for, at banken havde lovet, at den forinden ville vende med dem, hvorledes de kunne håndtere den situation, at der ikke kunne opnås den forventede realkreditbelåning. Banken meddelte dem, at forhåndslånet var indfriet, og at det ikke kunne laves om.

Det er rigtigt, at banken tilbød dem bankfinansiering af det beløb, de mistede på gevinstopsparingskontoen, men det var ikke økonomisk fordelagtigt for dem.

Nordea Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Klageren og M har modtaget fyldestgørende og korrekt rådgivning i forbindelse med finansieringen af deres byggeprojekt. Klageren og M er blevet gjort udtrykkeligt opmærksom på de særlige vilkår, som var knyttet til forhåndslånet.

Det fremgår tydeligt af mødereferatet af 2. august 2012, det udleverede faktablad og lånetilbuddet, at byggeriet skulle færdiggøres inden for en periode på maksimalt to år, og at Nordea Kredit kunne kræve lånet nedbragt, hvis det ved den afsluttende værdiansættelse af ejendommen efter byggeriets færdiggørelse viste sig, at ejendommen blev vurderet lavere end forventet.

Klageren har fremhævet, at hun ikke klager over, at byggeriet skulle være afsluttet inden to år efter låneudbetalingen.

Banken har på intet tidspunkt garanteret klageren og M, at de var sikret et endeligt realkreditlån på 921.000 kr. Tværtimod tog banken forbehold for størrelsen af det endelige lån.

Klageren og M har ikke lidt et tab, men er alene blevet skuffet i deres forventninger om, at ejendommen efter byggeriets færdiggørelse ville have en værdi på 1.100.000 kr., og at realkreditlånet på 921.000 kr. ikke skulle nedbringes.

Værdiansættelserne af ejendommen er korrekte. Banken har i øvrigt ingen indflydelse på Nordea Kredits værdiansættelse af ejendommen, og selvom bankens medarbejdere gav udtryk for, at yderligere arbejde på ejendommen formentlig ville forøge værdien, var det en kendelig forudsætning for klageren og M, at den endelige låneudmåling i sidste instans beroede på Nordea Kredits vurdering.

Klageren accepterede hævningen på gevinstopsparingskontoen, idet hun ikke ønskede bankfinansiering af den del af byggeprojektet, som ikke kunne finansieres af realkreditlånet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og M optog i juni 2012 via Nordea Bank et forhåndslån på 921.000 kr. i Nordea Kredit i forbindelse med omlægning af et realkreditlån og forbedring af deres ejendom. Banken stillede i den forbindelse en garanti for udbetaling af provenuet på 540.000 kr. fra lånet til brug for klagerens og M’s byggeprojekt.

Ifølge låneaftalen med Nordea Kredit samt byggekontokontrakten, som klageren og M underskrev med banken, forfaldt forhåndslånsgarantien til fuld indfrielse to år efter udbetalingen af forhåndslånet. Garantien blev forlænget med seks måneder til december 2014.

I juni 2012 var den skønnede værdi af ejendommen ved færdiggørelse af ombygningen 1.100.000 kr. Nordea Kredit vurderede i juni 2015 i forlængelse af to tidligere vurderinger ejendommens værdi til 950.000 kr., hvorved der ikke kunne opnås den forventede realkreditbelåning. Nordea Bank har oplyst, at den ikke havde nogen indflydelse på Nordea Kredits værdiansættelse af ejendommen.

Nordea Kredit krævede i henhold til aftalen forhåndslånet nedbragt i henhold til garantivilkårene. Klageren og M hæftede herfor. Banken tilbød i den forbindelse klageren og M bankfinansiering af den del af byggeprojektet, som ikke blev dækket af realkreditlånet, med forbehold for sædvanlig kreditvurdering.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved rådgivning af klageren og M i forbindelse med finansiering af byggeriet begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.