Afgørelse

Krav om rentenedsættelse på boliglån og kredit.

Sagsnummer:	44/2005
Dato:	04-07-2006
Ankenævn:	John Mosegaard, Hans Daugaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen
Klageemne:	Rente - udlån Udlån - rente
Ledetekst:	Krav om rentenedsættelse på boliglån og kredit.
Indklagede:	Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om rentenedsættelse på deres boliglån og kredit hos indklagede.

Sagens omstændigheder.

I 2001 henvendte klagerne sig til indklagede med henblik på finansiering af en større ombygning af deres faste ejendom.

Ifølge en salgsopstilling af 17. oktober 2001 blev ejendommen "under opførelse" vurderet til kontant 2,2 mio. kr. af en ejendomsmægler, E, der samarbejder med indklagede.

Indklagede ydede klagerne en byggekredit på 800.000 kr., som blev afløst af et nyt lån i Nordea Kredit på 840.000 kr. med prioritet efter et eksisterende lån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 915.000 kr.

Ved skrivelse af 11. februar 2002 færdigmeldte klagerne byggeriet over for kommunen.

Ifølge klagerne blev ejendommen den 21. marts 2002 vurderet til en kontantpris på 3,2 mio. kr. Som dokumentation herfor har klagerne fremlagt et udateret dokument fra E. Indklagede har bestridt, at ejendommen blev vurderet til 3,2 mio. kr. På baggrund af en erklæring fra E har indklagede anført, at der alene efter ønske fra klagerne blev anført en kontantpris på 3,2 mio. kr., som imidlertid ikke svarede til ejendommens værdi, hvilket klagerne blev gjort opmærksom på. Indklagede blev derfor ikke gjort bekendt med vurderingen.

I marts 2004 blev M ansat i et forsikringsselskab, som er koncernforbundet med indklagede. Ved skrivelse af 22. marts 2002 fra forsikringsselskabet fik indklagede meddelelse om, at M ønskede at bruge sin konto nr. -144 hos indklagede som lønkonto, hvorfor indklagede blev anmodet om at "ændre kontoen og eventuelle andre indlånskonti til medarbejdervilkår". Af skrivelsen fremgår endvidere bl.a.: "Medarbejderen bliver efter endt prøvetid kontaktet af sin bankrådgiver i medarbejderbanken vedrørende eventuelle udlånskonti."

Indklagede har anført, at M's ansættelsesforhold ikke fortsatte efter prøvetiden, hvorfor han aldrig blev berettiget til udlån på personalerentevilkår.

Nordea Kredit lånet var ikke stort nok til at dække de faktiske byggeomkostninger. Indklagede ydede derfor ved gældsbrev af 15. april 2002 klagerne et lån på 357.959,18 kr., som skulle afvikles med en ydelse på 8.643,77 kr. ultimo hvert kvartal. Rentesatsen var variabel for tiden 9 % p.a. Ydelsen ville blive reguleret i forbindelse med eventuelle renteændringer.

Til sikkerhed for engagementet fik indklagede håndpant i værdipapirer for ca. 550.000 kr., som klagerne købte for provenuet ved et salg af deres sommerhus.

Ifølge et af indklagede fremlagt vurderingsskema blev ejendommen den 18. april 2002 vurderet af E til en kontantpris på 2,2 mio. kr.

Indklagede har oplyst, at ejendommen pr. den 16. januar 2003 blev vurderet til 2.895.000 kr., og at renten på boliglånet på den baggrund blev nedsat til 6,5 % p.a. pr. samme dato.

Ved skrivelse af 20. februar 2003 til indklagede bekræftede klagerne under henvisning til et afleveret salgsbudget "aftalen om, at vort boliglån fra den 16. januar 2003 ændres til rente 6,50 % årligt".

I sommeren 2003 gjorde klagerne gældende, at rentenedsættelsen til 6,5 % p.a. burde ske med virkning fra boliglånets stiftelse, idet indklagedes sikkerhed i værdipapirdepotet og ejendommen havde været uændret i perioden. Dette blev afvist af indklagede, der fremhævede, at der var optaget realkreditlån for 80 % af ejendommens skønnede værdi på 2,2 mio. kr. efter ombygningen, og at renten på boliglånet derfor blevet sat til 9 % p.a. Når ombygningen var afsluttet, skulle ejendommen igen vurderes med henblik på en eventuel nedsættelse af renten på boliglånet, hvilket var sket pr. den 16. januar 2003. Indklagede fremhævede endvidere, at man ikke havde modtaget nogen meddelelse om, at klagernes engagement skulle overføres til medarbejderbanken.

Der blev ikke opnået enighed mellem klagerne og indklagede om rentespørgsmålet.

Pr. den 1. juni 2004 solgte klagerne ejendommen for 2.895.000 kr. I forbindelse hermed ændrede indklagede boliglånet til et privatlån og forhøjede renten til 9 % p.a.

I begyndelsen af 2005 rykkede indklagede for inddækning af overtræk på M's konto nummer -144, hvortil der var knyttet en kredit på 75.000 kr. Klagerne gjorde indsigelse mod rykkerskrivelserne bl.a. under henvisning til, at de ikke havde modtaget kontoudskrifter.

Den 7. februar 2005 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.

I perioden 21. marts 2005 - 1. august 2005 blev udlånsrentesatsen på konto nummer -144 forhøjet med 6 % point, svarende til indklagedes overtræksrentesats. Indklagede har under sagen erkendt, at kontoen ikke var i overtræk i hele denne periode, og har på den baggrund frafaldet rentetillægget på 6 % point og betalt M en rentekompensation svarende hertil.

Indklagede har endvidere under sagen ydet en rentekompensation på boliglånet, hvorved klagerne er blevet stillet, som om lånet fra stiftelsen var blevet forrentet med rentesatsen for boliglån med sikkerhed inden for 80 % af handelsværdien.

Ifølge indklagedes prisliste for udlån var rentesatsen for indklagedes fordel+ kunder 7 % p.a. fra den 15. november 2001 til den 10. december 2002 og herefter 6,5 % p.a. frem til den 12. juni 2003, hvor rentesatsen blev nedsat til 6 % p.a.

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt endelig påstand om, at indklagede skal betale en større godtgørelse end den tilbudte.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede siden stiftelsen af boliglånet har haft mere end 200 % sikkerhed for engagementet i form af både værdipapirdepotet og deres faste ejendom. Selvom der ikke var tinglyst pant i ejendommen, opfattede indklagede denne som sikkerhed, hvilket netop var begrundelsen for, at indklagede efter salget i juni 2004 forhøjede renten på boliglånet. Trods salget var sikkerheden imidlertid fortsat intakt, idet de havde erhvervet en ny ejendom, som nu har en friværdi på knap 1 mio. kr. Endvidere er der stadig deponeret værdipapirer for ca. 420.00 kr. i sikkerhedsdepotet.

Ved etableringen af boliglånet blev de stillet en lav personalerente i udsigt. De lagde ikke skjul på, at de ville sælge ejendommen, og de blev ikke i den forbindelse informeret om, at lånet i så fald ikke kunne fortsætte med den lave rente.

På baggrund af den høje sikkerhed og markedsrenten på boliglån med sikkerhed inden for 80 % af handelsværdien bør indklagede nedsætte renten på begge konti til 4,5 %. Indklagede bør i hvert fald nedsætte renten på boliglånet til 6,5 % fra stiftelsestidspunktet.

De for høje rentetilskrivninger medførte forhøjede ydelser og overtræk på konto nummer -144, hvorpå ydelserne blev trukket. Endvidere blev de nødsaget til at sælge af deres værdipapirer med tab til følge.

Indklagede bør frafalde rykkergebyrerne på konto nummer -144, da de på grund af manglende kontoudtog og manglende adgang til indklagedes netbank ikke har kunnet imødegå restancerne.

Indklagedes fejl og mangelfulde håndtering af sagen har medført, at de har mistet tilliden til indklagede. Indklagede bør derfor også godtgøre dem stiftelsesomkostningerne på boliglånet, således at de bliver holdt skadesløs ved en overførsel af engagementet til et andet pengeinstitut.

Indklagede har anført, at klagerne med den ydede rentegodtgørelse i hele perioden har opnået den billigste rente af satserne i rentespændet for boliglån med sikkerhed inden for 80 % af handelsværdien. I perioden fra udbetalingen af boliglånet til den 10. december 2002 har ingen privatkunder hos indklagede kunnet opnå en lavere rentesats på boliglån end 7 %. Man er derfor ikke indstillet på at nedsætte renten til 6,5 % i denne periode. M blev aldrig berettiget til udlån på personalerentevilkår.

Man har ikke på noget tidspunkt haft 200 % sikkerhed for boliglånet. Der blev stiftet pant i værdipapirdepotet men ikke i ejendommen. Pantet i værdipapirdepotet blev aftalt for at spare klagerne for udgifter til tinglysningsafgift på et ejerpantebrev.

Som følge af forhøjelsen af renten på boliglånet blev ydelserne på dette pr. den 31. december 2004 forhøjet fra 6.900 kr. til 8.920 kr. fra den 31. marts 2005. Konto nummer -144 havde været i overtræk uanset ydelsesforhøjelsen og uanset rentetillægget i perioden fra 21. marts - 1. august 2005.

Baggrunden for overtrækket var primært, at klagerne ikke foretog indbetalinger på konto nummer -144 efter den 5. oktober 2004. Klagerne kunne have indbetalt på kontoen i stedet for at vælge at sælge værdipapirer fra det pantsatte depot.

Der blev opkrævet rykkergebyr den 3. januar, 15. april og 12. august 2005. Forinden udsendelse af de to sidste rykkere blev der den 3. april og 3. juli 2005 udsendt kontoudskrifter for at vise klagerne, at kontoen var i overtræk.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Med den rentekompensation, som indklagede har ydet under sagen, er klagerne blevet stillet, som om boliglånet fra etableringen var blevet forrentet med indklagedes laveste sats for boliglån med sikkerhed inden for 80 % af ejendommens handelsværdi. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at klagerne har krav på en lavere forrentning. Der er heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klagerne stiftelsesomkostningerne på lånet.

Indklagede har endvidere under sagen frafaldet overtræksrentetillægget på 6 % point på konto nummer -144. Der er ikke grundlag for at fastslå, at klagerne skulle være berettiget til yderligere rentekompensation på denne konto. Det må lægges til grund, at overtrækket på kontoen, som indklagede rykkede for i 2005, ikke alene skyldtes de forhøjede ydelser på boliglånet og overtræksrenten på kontoen. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at refundere rykkergebyrerne eller at kompensere klagerne for deres eventuelle tab ved salg af værdipapirer til inddækning af overtrækket.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.