Spørgsmål om kurssikring i forbindelse med indfrielse af realkreditlån.
| Sagsnummer: | 497/1996 |
| Dato: | 10-06-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lars Pedersen, Ole Reinholdt, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring i forbindelse med indfrielse af realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 17. november 1995 underskrev klageren og dennes ægtefælle købsaftale om salg af en fast ejendom til overtagelse pr. 1. januar 1996.
Købesummen på 945.000 kr. skulle bl.a. berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån på 749.000 kr. i Realkredit Danmark. Det fremgår af købsaftalen, at
"køber bærer risikoen for kursudsving fra købsaftalens indgåelse til fastrenteaftale kan indgås. Såfremt fastrenteaftale ikke indgås, bærer køber risikoen for kursudsving indtil tidspunktet for lånets hjemtagelse.
..........
Sælger er gjort bekendt med at mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."
Af en provenuberegning udarbejdet af den medvirkende ejendomsmægler dateret 13. november 1995 fremgår, at der i forbindelse med handelen skulle indfries et kontantlån i Danske Kredit baseret på 6 % obligationer med en obligationsrestgæld på ca. 855.000 kr. pr. 1. januar 1996. Kursen på obligationerne var angivet til 78,80, således at indfrielsesbeløbet var beregnet til ca. 674.000 kr. eksklusiv omkostninger. Endvidere skulle indfries et privat pantebrev med en restgæld på 135.445 kr. pr. 11. december 1995; indfrielseskursen var anslået til 100. Provenuberegningen viste et salgsprovenu på 73.798,71 kr. Under "forbehold" var anført, at salgsprovenuet var beregnet på grundlag af gældende kurser, og at efterfølgende ændringer heri kunne medføre, at salgsprovenuet blev ændret.
Den 6. december 1995 modtog indklagedes Hvidovre afdeling, der skulle forestå omprioriteringen, fra ejendomsmægleren handelens dokumenter, herunder lånetilbud fra Realkredit Danmark.
Den 8. december 1995 afholdtes møde hos indklagede med deltagelse af klageren. På mødet underskrev klageren bl.a. omprioriteringsaftale. I aftalen var indfrielsesbeløbet til Danske Kredit-lånet anført med 673.447,18 kr. i forhold til obligationsrestgælden på 855.009,00 kr. Indfrielsesbeløbet for det private pantebrev var anført med 135.445,- kr. Endvidere fremgår:
"Indfrielsesbeløbene er anslået i det omfang, der ikke er indgået aftale om fast indfrielsesbeløb.
.....
Aftale om fast kurs eller fast rente Kurskontrakt ønskes: ja Jeg er blevet orienteret om mulighederne Hvis ja, henvises til for at indgå aftaler om sikring særskilt aftale. af fast låneprovenu, fast rentesats eller fast indfrielsesbeløb. Hvis sådanne aftaler indgås, henvises der tilsærskilte kontrakter herom."
Klageren har anført, at indklagede ikke oplyste om muligheden for kurssikring af lån, der skulle indfries. Det blev nævnt, at køber havde indgået kurskontrakt. Ifølge indklagede orienterede medarbejderen om, at salgsprovenuet på dette tidspunkt var ca. 31.000 kr. mindre i forhold til tidspunktet for ejendomsmæglerens provenuberegning. Klageren blev endvidere orienteret om muligheden for at sikre indfrielseskursen, hvilket klageren ikke ønskede.
Indklagede har oplyst, at kursen på det eksisterende kontantlåns bagvedliggende obligationer den 13. november 1995 var 80,40. Den 8. december 1995 var kursen 82,7.
Den 9. januar 1996 modtog indklagedes afdeling provenuet af ejerskiftelånet, hvorefter lånet i Danske Kredit blev indfriet den 12. s.m. til kurs 84,243.
Klageren rettede den 7. februar 1996 gennem sin advokat henvendelse til indklagede og anførte, at indklagede var erstatningsansvarlig for et provenutab på ca. 38.500 kr. som følge af den manglende kurssikring af Danske Kredit-lånet. Dette afviste indklagede.
Af en skrivelse af 21. februar 1996 fra den medvirkende ejendomsmægler fremgår:
"Køberne underskrev købsaftalen den 14.11.1995. Sælgerne og undertegnede holdt møde her på kontoret den 15.11.1995 kl. 18.00 med henblik på at sælgerne skulle underskrive købsaftalen m.v.
Resultatet af mødet den 15. blev, at sælgerne ikke ville underskrive købsaftalen og salgsprovenueberegningen, idet sælgerne INDEN underskrift herpå ønskede at drøfte indfrielse af det gamle lån med sælgers bank, Den Danske Bank, Bispebjerg afdeling. Jeg havde forklaret om muligheden for kurssikring af det gamle lån og om en eventuel risiko for mindre provenue ved stigende kurser. Af denne årsag havde vi først sælgers underskrift på købsaftalen den 17.11.1995.
Ud over min gennemgang af muligheden for kurssikring har sælger altså haft dette spørgsmål til drøftelse i egen bank ligesom sælger er gjort opmærksom på det via DE Standardbestemmelserne, punkt 11, stk. 3."
Den 26. marts 1996 afsluttede indklagede sagen og fremsendte provenu af omprioriteringskonto på 23.353,43 kr. til klageren.
Klageren har den 13. december 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 53.758,09 kr. med tillæg af renter og omkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede ikke har ydet den rådgivning om kurssikring, som indklagede er forpligtet til. Indklagede burde have gjort opmærksom på muligheden for kurssikring af Danske Kredit-lånet. Kurssikring af ejerskiftelånet var uvedkommende, idet køber havde risikoen for kursudviklingen på dette lån. Det er uden betydning, at der har medvirket andre rådgivere, herunder ejendomsmægleren, men dette kan føre til, at indklagede og ejendomsmægleren hæfter solidarisk. I omprioriteringsaftalen er anført "ja" til spørgsmålet, om kurskontrakt ønskes. Herved kan alene sigtes til en kurskontrakt for det relevante lån, nemlig det lån, der skulle indfries. Imidlertid foretog indklagede ikke kurssikring. Som følge af stigende kurser frem til indfrielsestidspunktet for Danske Kredit-lånet har han lidt et tab. Den nedlagte påstand er differencen mellem det beløb, der i alt er anvendt til indfrielse af Danske Kredit-lånet og det private pantebrev, med fradrag af de indfrielsesbeløb, der var oplyst i omprioriteringsaftalen.
Indklagede har anført, at klageren ikke har fået mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring af Danske Kredit-lånet. Medarbejderen orienterede på mødet den 8. december 1995 om det allerede skete provenutab og om muligheden for at sikre sig mod yderligere tab. Det var klagerens egen beslutning ikke at kurssikre, hvorfor klageren selv måtte bære risikoen herfor. Hertil kommer, at også den medvirkende ejendomsmægler har oplyst, at klageren blev rådgivet om kurssikring.
Ankenævnets bemærkninger:
På mødet den 8. december 1995 underskrev klageren omprioriteringsaftale om indklagedes ekspedition af omprioriteringen, herunder indfrielse af Danske Kredit-lånet. Af aftalen fremgår et "ja" ud for spørgsmålet "kurskontrakt ønskes:". Selv om det tillige er anført, at "hvis ja, henvises til særskilt aftale" finder Ankenævnet, at indklagede, som den professionelle part, bærer risikoen for, at klageren, som følge af førnævnte angivelse, med rette måtte forstå omprioriteringsaftalen således, at kurskontrakt herefter blev indgået. Det bemærkes i denne forbindelse, at der alene kunne sigtes til en kurskontrakt for det eksisterende lån, idet kursrisikoen for det nye ejerskiftelån påhvilede køberne af ejendommen. Ankenævnet finder derfor, at indklagede bør betale klageren en erstatning svarende til, at der den 8. december 1995 var indgået kurskontrakt for Danske Kredit-lånet med afvikling den 12. januar 1996. Erstatningsbeløbet skal forrentes efter renteloven fra den 13. december 1996. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren dennes omkostninger.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren en erstatning som ovenfor beregnet. Klagegebyr tilbagebetales klageren.