Ekspedition af omprioritering i forbindelse med ejerskifte.
| Sagsnummer: | 334/2002 |
| Dato: | 11-02-2003 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Omkostninger - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Ekspedition af omprioritering i forbindelse med ejerskifte. |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes ekspedition af en omprioritering i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 7. juli 2001 og af sælger den 13. juli 2001 købte klagerne en fast ejendom for en købesum på 875.000 kr. kontant. Den finansierede pris var 890.000 kr., svarende til et ejerskiftelån på 704.000 kr., et sælgerpantebrev på 141.000 kr. og en udbetaling på 45.000 kr. Sælger var kunde hos indklagede. På ejendommen var der tinglyst et pantebrev på 707.000 kr. til Realkredit Danmark, et pantebrev på 137.000 kr. til indklagede, og et ejerpantebrev på 170.000 kr., der var håndpantsat til indklagede.
Ved skrivelse af 24. juli 2001 anmodede den medvirkende ejendomsmægler om indklagedes accept af handlen, idet der ikke var dækning for ejerpantebrevet på 170.000 kr., ligesom der på grund af restancer var et underskud på ca. 25.000 kr.
Ved skrivelse af 26. juli 2001 meddelte indklagede sin accept af handlen under forudsætning af, at provenuet blev fordelt i prioritetsordenen.
Ved skrivelse af 5. september 2001 fremsendte ejendomsmægleren handlens dokumenter til indklagede med henblik på ekspedition af omprioriteringssagen. Klagerne havde overtaget ejendommen pr. den 23. august 2001, og handlen skulle nu finansieres ved et ejerskiftelån i Nykredit på 543.000 kr., et sælgerpantebrev på 347.036 kr. og en udbetaling på 45.000 kr., svarende til en finansieret pris på 935.036 kr. Sælgers kæreste havde indbetalt 25.000 kr. til ejendomsmægleren, "for at få sagen til at nå sammen."
Ved skrivelse af 13. september 2001 til ejendomsmægleren anmodede Realkredit Danmarks advokat om en indeståelse fra indklagede med hensyn til indfrielse af Realkredit Danmark lånet, herunder restancer og omkostninger.
Den 14. september 2001 underskrev sælger en omprioriteringserklæring og en uigenkaldelig transport til indklagede.
Den 23. oktober 2001 blev der på ejendommen tinglyst et udlæg på 18.246 kr. til pengeinstituttet P.
Den 26. oktober 2001 blev der på ejendommen tinglyst et udlæg på 13.751 kr. til finansieringsselskabet F.
Den 31. oktober 2001 blev der på ejendommen - med anmærkninger -tinglyst 2 pantebreve på henholdsvis 200.000 kr. og 147.036 kr., i alt 347.036 kr., der angav at respektere et lån i Nykredit på 543.000 kr. Ifølge pantebrevene skulle disse forrentes og afdrages fra den 1. august 2001. Terminsydelser skulle betales hver den 11/3, 11/6, 11/9 og 11/12, første gang den 11/12 2001. Samme dag blev skøde til klagerne tinglyst med anmærkninger.
Ved skrivelser af 21. november 2001 anmodede indklagede P og F om at slette deres udlæg med henblik på gennemførelse af handlen. Ved skrivelser af henholdsvis 26. november og 4. december 2001 gav P og F tilsagn herom.
Den 29. november 2001 fremsendte ejendomsmægleren skødet og de to sælgerpantebreve til videre ekspedition hos indklagede og efterfølgende returnering efter tinglysning uden anmærkninger.
Ved skrivelse af 3. december 2001 meddelte ejendomsmægleren indklagede, at der på begæring af Realkredit Danmark var berammet tvangsauktion den 14. januar 2002. Indklagede blev anmodet om at fremme sagen mest muligt herunder undersøge mulighederne for at stille garanti for Realkredit Danmarks tilgodehavende.
Den 6. december 2001 blev sælgers transport til indklagede i en eventuel refusionssaldo i forbindelse med handlen noteret af klagerne.
Pr. 3. januar 2002 blev sælgerpantebrevene på i alt 347.036 kr. solgt. Indklagede indestod over for kreditor for levering af pantebrevene i tinglyst anmærkningsfri stand senest den 1. maj 2002. Afregningen skete under forudsætning af, "at forfaldne terminsydelser er betalt rettidigt samt at endnu ikke forfaldne ydelser, der afvikles køber og sælger imellem, betales rettidigt. Afregningen foretages endvidere under forudsætning af, at refusionssaldoen berigtiges."
Ved telefaxskrivelse af 9. januar 2002 rettede klagerne via deres advokat henvendelse til indklagede, idet de var uforstående over for, at omprioriteringen ikke var afsluttet, og at der på begæring af Realkredit Danmark var berammet tvangsauktion over ejendommen. Klagerne forbeholdt sig at kræve erstatning.
Indklagede meddelte, at sagen var blevet kompliceret af bl.a. de to udlæg, og at man samme dag havde fremsendt en check på 99.604,45 kr. til Realkredit Danmarks advokat, hvorefter auktionen blev tilbagekaldt.
Den 30. januar 2002 blev ejerskiftelånet i Nykredit hjemtaget.
Den 8. februar 2002 blev lånet i Realkredit Danmark indfriet.
Den 5. april 2002 fremsendte indklagede anmærkningsfrit skøde til ejendomsmægleren.
I maj 2002 fik indklagede forlænget fristen på levering af sælgerpantebrevene til kreditor under henvisning til, at der ikke forelå en godkendt refusionsopgørelse.
Ejendomsmægleren udarbejdede en refusionsopgørelse, hvori indgik klagernes betaling af terminsydelsen på sælgerpantebrevene pr. den 11. december 2001 på henholdsvis 7.605 kr. og 5.591,04 kr., i alt 13.196,04 kr. Klagerne gjorde den 11. juni 2002 via deres advokat gældende, at de havde et modkrav, der oversteg refusionstilsvaret, idet de i forbindelse med sagen, var blevet påført omkostninger til advokat bl.a. i forbindelse med afværgelse af tvangsauktionen.
Indklagede beregnede, at klagernes tilsvar for såvidt angår sælgerpantebrevene var begrænset til 11.287,34 kr., idet renterne for perioden 1.-23. august 2001 (før overtagelsesdagen) skulle afholdes af sælger. Indklagede anmodede klagerne om at betale beløbet, således at pantebrevene rettidigt kunne leveres til kreditor.
Den 28. juni 2002 betalte klagerne under protest 11.287,34 kr. til indklagede.
Ved skrivelse af 1. juli 2002 til indklagede meddelte klagerne, at deres tilsvar i henhold til refusionsopgørelsen efter indklagedes korrektion med hensyn til sælgerpantebrevene højst kunne opgøres til 9.754,40 kr., at de således havde betalt 1.532,94 kr. for meget (11.287,34 kr. - 9.754,40 kr.), og at de fastholdt deres krav om dækning af ekstra omkostninger på grund af sagsforløbet.
Efterfølgende rejste klagerne krav om tilbagebetaling af de 11.287,34 kr. og et ekspeditionsgebyr til indklagede på 3.000 kr. samt krav om betaling af omkostninger til advokat på 20.000 kr. med fradrag af modregning i refusionssaldoen på 9.754,40 kr., i alt 24.532,94 kr. ( 11.287,34 kr. + 3.000 kr. + 10.245,60 kr.).
Indklagede afviste kravet.
Parternes påstande.
Den 22. august 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 24.532,90 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagedes håndtering af omprioriteringssagen var årsag til, at de blev påført unødige omkostninger til advokat. Indklagede undlod at stille den garanti over for Realkredit Danmark, som var nødvendig for at undgå, at der blev berammet tvangsauktion, og indklagede har i det hele taget alene varetaget egne interesser med henblik på at formindske sit eget tab hos sælger.
Der foreligger ikke en refusionsopgørelse, der er godkendt af handlens parter. Indklagede har således udleveret sælgerpantebrevene til kreditor, uden at forudsætningen om berigtigelse af refusionssaldoen er opfyldt.
Indklagede var ikke berettiget til at opkræve de 11.287,34 kr. direkte hos dem. Beløbet skulle indgå i refusionsopgørelsen mellem dem og sælger. De så sig nødsaget til at betale på grund af indklagedes trussel om ellers ikke at ville udlevere pantebrevene til kreditor. De blev herved afskåret fra at gennemføre modregningen i refusionstilsvaret, som kunne have dækket en del af de meromkostninger, som de var blevet påført i forbindelse med sagen. Indklagede bør tilbageføre de 11.287,34 kr., som uberettiget er blevet opkrævet hos dem samt godtgøre dem de meromkostninger på 10.245,60 kr., som de ikke kan få dækket ved modregning i refusionstilsvaret, som højst kan opgøres til 9.754,40 kr.
Indklagede bør endvidere refundere omprioriteringsgebyret på 3.000 kr. Gebyret er fratrukket i opgørelsen af provenuet af ejerskiftelånet i Nykredit og har således medført et forøget tilsvar i forbindelse med refusionsopgørelsen.
Indklagede har anført, at omprioriteringssagen blev kompliceret af de to udlæg, som blev tinglyst før skødet til klagerne.
Indklagede har naturligt forsøgt at formindske tabet på engagementet med sælger. Omprioriteringssagen blev imidlertid gennemført korrekt, og alle nødvendige ekspeditioner blev foretaget, når der var det fornødne materiale eller oplysninger til rådighed.
Problematikken vedrørende sælgerpantebrevene blev gennemgået med klagernes advokat. Betalingen af terminsydelserne var nødvendig for afregningen af pantebrevene, som indklagede havde indestået for.
Indklagede har ikke udarbejdet refusionsopgørelse, men har alene foretaget en beregning af den rente, som klagerne ifølge de to pantebreve skulle betale fra overtagelsesdagen den 23. august 2001. Klagerne må rette deres eventuelle tilbagebetalingskrav samt krav om omkostningsdækning over for sælger.
Der er ikke blevet opkrævet sædvanligt omprioriteringsgebyr på 3.000 kr. Gebyret debiteres efter sædvanlig praksis på omprioriteringskontoen, hvilket ville være uden mening i nærværende sag, idet provenuet, der skulle anvendes til en nedbringelse af indklagedes misligholdte engagement med sælger, herved ville blive reduceret.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede var ikke forpligtet til at afgive garanti for indfrielse af sælgerens lån hos Realkredit Danmark, og der er heller ikke i øvrigt grundlag for at fastslå, at indklagede har begået fejl ved behandlingen af omprioriteringssagen, som kan begrunde, at indklagede skal godtgøre klagerne deres udgift på 20.000 kr. til advokat.
Sælgerpantebrevene på i alt 347.036 kr. blev af indklagede for sælger afhændet pr. 3. januar 2002. Ankenævnet finder, at renter og afdrag for perioden fra klagernes overtagelse af ejendommen den 23. august 2001 til den 11. december 2001, som udgjorde 11.287,34 kr., og som ikke var blevet betalt af klagerne, herefter skulle indgå i refusionsopgørelsen mellem klagerne og sælgeren. Uanset den garanti, indklagede havde afgivet over for køberen af pantebrevene, var indklagede derfor ikke berettiget til at forlange, at klagerne skulle betale beløbet direkte til indklagede.
Imidlertid havde sælgeren givet indklagede transport på en eventuel refusionssaldo i sælgerens favør, hvilken transport var noteret af klagerne den 6. december 2001. Klagernes erstatningskrav mod sælgerne for bl.a. advokatomkostninger, hvilket krav først blev gjort gældende i juni 2002, kunne derfor ikke med virkning for indklagede modregnes i en refusionssaldo i sælgerens favør, jf. princippet i gældsbrevslovens § 28. Klagerne skulle derfor betale refusionssaldoen på 9.754,40 kr. til indklagede.
Indklagede skal herefter til klagerne tilbagebetale 11.287,34 kr. med fradrag af 9.754,40 kr. eller 1.532,94 kr. Beløbet findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Omprioriteringsgebyret på 3.000 kr. er ikke blevet opkrævet af indklagede og indgår ikke i refusionsopgørelsen. Ankenævnet finder heller ikke i øvrigt grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klagerne nogen del af dette beløb.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale 1.532,94 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 22. august 2002. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.