Spørgsmål om ansvar for underskud i forbindelse med omprioritering.
| Sagsnummer: | 36/2004 |
| Dato: | 14-09-2004 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Tina Dhanda, Niels Bolt Jørgensen, Rut Jørgensen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for underskud i forbindelse med omprioritering. |
| Indklagede: | BG Bank (Danske Bank) |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede bærer ansvaret for et underskud opstået i forbindelse med en omprioritering af klagernes ejendom.
Sagens omstændigheder.
I september 2003 tilbød indklagede klagerne en omlægning af lånene i deres ejendom til indklagedes produkt Bolig Plus, som er en kombination af et pantebrevslån og indlånskonto med samme rentevilkår. Ejendommen var prioriteret med et rentetilpasningslån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 323.200 EUR og et 5% obligationslån ligeledes i Realkredit Danmark med en restgæld på 67.000 kr.
Klagerne har anført, at indklagede uopfordret rettede telefonisk henvendelse om tilbuddet, og at indklagede forud for henvendelsen på eget initiativ havde foretaget beregninger, der viste, at en omlægning kunne betale sig. Rentetilpasningslånet i EUR var blevet hjemtaget i 2002, og de havde derfor ikke interesse i en fornyet omlægning med deraf følgende omkostninger. Såfremt de som anført af indklagede ønskede at købe et nyt hus inden for et par år, var en fornyet omlægning desto mere uinteressant. Indklagede har anført, at klagerne selv rettede henvendelse med ønske om en omlægning til et rentetilpasningslån med afdragsfrihed i 10 år. Det månedlige beløb svarende til afdragene skulle opspares med henblik på anskaffelse af et større hus i løbet af et par år. Da klagerne havde til hensigt at spare afdragsbeløbene op, rådgav man som alternativ om produktet Bolig Plus.
Af indklagedes brochure om Bolig Plus fremgår bl.a.:
"Bolig Plus består af en indlånskonto og et pantebrevslån, der har samme rentesats, og hvor vi tilskriver renten hvert kvartal. For indlånskontoen er rentesatsen dog kun den samme for den del af indeståendet, der beløbsmæssigt svarer til restgælden på pantebrevslånet. Og indsætter du derfor beløb derudover, er rentesatsen bankens almindelige sats for den kontotype, du har valgt som indlånskonto.
Hvordan afvikler du Bolig Plus?
Du bestemmer selv, hvordan og hvornår du vil afvikle pantebrevslånet inden for følgende rammer.
|
- |
Pantebrevslånet er afdragsfrit i 10 år, herefter kan bankenkræve, at du afdrager lånet over restløbetiden. |
|
- |
Pantebrevet kan maksimalt afvikles over 30 år. |
….
Hvis du indfrier et realkreditlån, kan vi overføre tinglysningsafgiften til pantebrevet."
Klagerne har fremlagt en beregning udarbejdet af indklagede og dateret den 2. september 2003, hvoraf bl.a. fremgår:
|
"Bolig Plus består af et pantebrevslån og enindlånskonto. Begge konti har samme rentesats, og renten tilskrives hvert kvartal.Hovedstolen er på |
2.420.000 |
kr. |
|
|
|
|
|
Hovedstolen på pantebrevslånet er beregnetud fra følgende: |
|
|
|
Nuværende gæld i alt |
2.410.984 |
kr. |
|
Nuværende indlån |
0 |
kr. |
|
Omkostninger i alt ekskl. variabel tinglys-ningsafgift |
3.400 |
kr. |
|
Nettogæld og omk. ekskl. variabel tinglys-ningsafgift |
2.414.384 |
kr. |
| Til disposition ekskl. variabel tinglys-ningsafgift |
5.616 |
kr." |
Indklagede har fremlagt en beregning, der er dateret den 6. februar 2004. Indklagede har oplyst, at beregningen er foretaget den 2. september 2003, og at dateringen alene skyldes genudskrivningen i forbindelse med klagesagen. Af beregningen fremgår bl.a.:
| "Hovedstolen er i eksemplet |
2.420.000 |
kr. |
| … |
|
|
| Hovedstolen på pantebrevslånet er beregnetud fra følgende: |
|
|
| Indfrielse af nuværende gæld i alt |
2.449.310 |
kr. |
| Nuværende indlån |
36.000 |
kr. |
| Omkostninger i alt incl. fast tinglysningsafgift |
3.400 |
kr. |
| Var. tinglysningsafgift oprundet |
200 |
kr. |
| Nettogæld og omk. (inkl. var. tinglysningsaf-gift) |
2.416.910 |
kr. |
| Disponeret beløb |
0 |
kr. |
| Til disposition inkl. variabel tinglysnings-afgift |
3.090 |
kr." |
I begge beregninger svarer den variable tinglysningsafgift stort set til værdien af tinglysningsafgiften på de eksisterende lån.
I november 2003 blev der indgået aftale om gennemførelse af omlægningen af de eksisterende lån til et pantebrevslån hos indklagede på 2.420.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år. I omprioriteringsaftalen var restgælden på de eksisterende lån angivet til henholdsvis 2.358.890 kr. og 67.000 kr., i alt 2.425.890 kr.
Provenuet af Bolig Plus lånet blev den 18. november 2003 indsat på en omprioriteringskonto oprettet til klagerne. På kontoen blev der trukket 2.458.652 kr. til indfrielse af de eksisterende lån. I forbindelse med indfrielsen af rentetilpasningslånet blev der betalt terminsydelse for november 2003 på 1.609,16 EUR svarende til 11.973,92 kr. (kurs 744,11). Efter gennemførelsen af indfrielsen var saldoen på omprioriteringskontoen 41.353 kr. (negativ).
Klagerne ejer en udlejet ejerlejlighed. I december 2003 gennemførte indklagede en omprioritering af ejerlejligheden, idet et eksisterende lån med en restgæld på knap 700.000 kr. blev indfriet med et nyt lån på 920.000 kr. Provenuet ved omprioriteringen skulle anvendes til istandsættelse af lejligheden. Omprioriteringen blev gennemført via den omprioriteringskonto, som var blevet anvendt i forbindelse med omprioriteringen til Bolig Plus lånet, hvilket medførte, at underskuddet på 41.359,19 kr. blev indfriet med provenuet ved omprioriteringen af ejerlejligheden.
Den 4. februar 2004 indgav klagerne en klage til Ankenævnet.
Indklagede har under sagen imødekommet krav fra klagerne om at opsplitte omprioriteringskontoen til separate konti for hver af de to omprioriteringer, at frafalde modregningen af underskuddet ved omprioriteringen i ejendommen i provenuet fra omprioriteringen af ejerlejligheden og at refundere et tinglysningsgebyr på 1.400 kr., som ved en fejl var blevet opkrævet to gange.
Underskuddet på omprioriteringskontoen vedrørende omprioriteringen af ejendommen er herefter blevet opgjort til 39.953,19 kr. (41.353,19 kr. - 1.400 kr.).
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de accepterede omlægningen af lånene i ejendommen i tillid til indklagedes anbefaling af Bolig Plus "som et godt tilbud til bankens gode kunder" og indklagedes beregning af 2. september 2003, som er fremlagt under sagen.
Den af indklagede fremlagte beregning dateret den 6. februar 2004 er sagen uvedkommende, idet de alene fik udleveret den af dem fremlagte beregning med den korrekte datering 2. september 2003.
Under drøftelserne om omlægningen blev det fremhævet af indklagede, at deres gæld ville blive maksimeret til 2.420.000 kr., uanset om de valgte en afdragsfri periode, indfriede eller omlagde lånet. Gælden ville kun blive større, såfremt de senere optog lån. Endvidere blev det fremhævet, at beregningen af de 2.420.000 kr. var foretaget på grundlag af en højere EUR-kurs end den gældende, og at der var medtaget tinglysningsafgift, som om der var tale om et nyt lån, således at der var indregnet ca. 30.000 kr. for meget i tinglysningsafgift. Omprioriteringen ville derfor medføre et kontant provenu på mindst 30.000 kr.
Det bestrides, at der som anført af indklagede blev forudsat en opsparing på 36.000 kr., hvilket heller ikke fremgår af den beregning, som de fik udleveret.
Efterfølgende viste det sig, at de i stedet for det forventede provenu på 30-50.000 kr. fik et underskud ved omprioriteringen på ca. 40.000 kr. Indklagede har således lavet en væsentlig regnefejl og pålagt dem at optage et yderligere lån for at dække underskuddet. Efter det oplyste beror regnefejlen på, at indklagedes system ikke var i stand til at foretage beregninger vedrørende rentetilpasningslån optaget i EUR. Da underskuddet beror på indklagedes fejl, og idet de alene accepterede låneomlægningen, fordi indklagede garanterede, at de 2.420.000 kr. var det maksimale lånebeløb, og at omprioriteringen yderligere ville give et provenu, så de ikke behøvede at optage yderligere lån, bør indklagede betale en erstatning svarende til tabet. Indklagede bør i hvert fald betale en erstatning svarende til underskuddet efter omprioriteringen af ejendommen. Hertil kommer omkostninger bl.a. til bevilling af overtræk på deres budgetkonto.
Indklagede har gentagne gange sammenblandet deres privatøkonomi med økonomien vedrørende den udlejede ejerlejlighed og uden deres samtykke flyttet rundt på posteringer og betalinger. De er herved blevet påført unødige besværligheder i forhold til skattevæsenet og unødige gebyromkostninger.
Indklagede har anført, at der på baggrund af de foreliggende vurderinger af ejendommen blev udfærdiget beregninger med udgangspunkt i et pantebrevslån på 2.420.000 kr. Underskuddet ved omlægningen blev anslået til at være ca. 50.000 kr. afhængig af valuta- og obligationskurs på indfrielsestidspunktet. Klagerne tilkendegav at være indforstået hermed, idet de ønskede, at det nye lån skulle være mindst muligt, og idet de havde et kontantbeløb i størrelsesorden 36.000 kr., som kunne anvendes til inddækning af underskuddet. Klagerne fik oplyst, at man var indstillet på at forhøje boliglånet med det manglende beløb, såfremt de 36.000 kr. ikke strakte til.
Det fremgår klart af beregningen, som er genudskrevet den 6. februar 2004, at der forudsattes at være et indlån på 36.000 kr., der skulle anvendes til indfrielse af en del af underskuddet. Beregningen blev udleveret til klagerne samtidig med den beregning, som klagerne har fremlagt under sagen.
Da der i forbindelse med indfrielsen af rentetilpasningslånet blev betalt terminsydelse for november 2003, blev det reelle underskud ved omprioriteringen på knap 30.000 kr. På dette tidspunkt havde klagerne imidlertid brugt de 36.000 kr., der skulle anvendes til inddækning af underskuddet.
Størrelsen af underskuddet var således i overensstemmelse med forudsætningerne for omlægningen, idet underskuddet kunne være blevet inddækket af klagernes indlån, hvis beløbet ikke var blevet brugt af klagerne til andet formål.
Såfremt det lægges til grund, at det ikke var aftalt, at klagerne selv skulle inddække underskuddet gøres det gældende, at klagerne ikke har lidt noget tab, idet underskuddet alene er udtryk for, at det nye lån var for lille til at indfri den eksisterende gæld. Klagerne har således ikke lidt noget tab.
Der har været en stående aftale med klagerne om, at i det omfang der var underskud på klagernes budgetkonto, og der var et indestående på klagernes almindelige løbende konto, kunne der flyttes midler fra den løbende konto til budgetkontoen.
Klagerne har telefonisk anmodet om overførsel af betalingsserviceaftaler mellem ejerlejlighedskontoen og budgetkontoen. Der kan være opstået misforståelser i forbindelse hermed. Klagerne har ikke lidt noget tab som følge af flytning af betalingsserviceaftaler.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede under drøftelserne forud for omlægningen af klagernes eksisterende lån til Bolig Plus tilsikrede klagerne eller bibragte dem en berettiget forventning om et provenu i størrelsesordenen 30-50.000 kr., hvilket heller ikke fremgår af den beregning af 2. september 2003, som klagerne har fremlagt.
Ankenævnet finder heller ikke, at indklagede har tilsikret klagerne, at resultatet af omlægningen ville blive som angivet i den beregning af 2. september 2003, som klagerne har fremlagt.
Ved omprioriteringen opstod der et underskud på omprioriteringskontoen på 41.353 kr., hvoraf knap 12.000 kr. vedrørte terminsbetalingen for november 2003 på det indfriede rentetilpasningslån, hvilket beløb klagerne må forudsættes at have sparet på deres budgetkonto. Endvidere har klagerne fået refunderet et gebyr på 1.400 kr. Underskuddet var derfor reelt på knap 30.000 kr.
Efter det foreliggende må det anses for uafklaret, om indklagede informerede klagerne korrekt om størrelsen af det beløb, der skulle anvendes til indfrielse af de eksisterende hæftelser, herunder at der måtte påregnes et underskud ved omprioriteringen.
Indklagedes muligt fejlagtige rådgivning af klagerne forud for gennemførelsen af omprioriteringen findes imidlertid ikke at have medført, at den gennemførte omprioritering var økonomisk ufordelagtig for klagerne. Det forhold, at klagerne blev skuffet i forventningerne til resultatet af låneomlægningen, kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom i UfR 1996, side 200.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.