Omprioritering af ejendom under udstykning. Rente på udlægskonto.
| Sagsnummer: | 462/1994 |
| Dato: | 23-08-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Omprioritering af ejendom under udstykning. Rente på udlægskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af 26. og 31. august 1993 solgte klageren sin faste ejendom (matr.nr. 1b) med overtagelse den 1. oktober 1993. Ved handlen var det forudsat, at et landbrugsareal (matr.nr. 1h), der hørte til ejendommen, blev udstykket og sammenlagt med naboejendommen. Matrikel nr. 1b og 1h var samnoterede som landbrug.
Et af indklagede 100%-ejet datterselskab, der skulle forestå omprioriteringen i forbindelse med handlen, fremsendte den 9. september 1993 slutsedlen til Totalkredit med anmodning om et lånetilbud. Af skrivelsen fremgik bl.a.:
"Inden handlens gennemførelse afventes svar fra Totalkredit med hensyn til belåning, hvorfor udstykningssagen ikke er startet."
Den 24. september 1993 tilbød Totalkredit et obligationslån på 592.000 kr., 7 %. Lånetilbuddet blev som de øvrige dokumenter til brug for omprioriteringssagen fremsendt til den medvirkende ejendomsmægler, hos hvem klageren den 19. og 22. oktober 1993 underskrev pantebrevet til Totalkredit, omprioriteringsaftale/fuldmagt og kurskontrakt vedrørende ejerskiftelånet til afvikling pr. 1. marts 1994 (kurs 95,20).
Datterselskabet modtog den 23. oktober 1993 de underskrevne dokumenter og anmodede den 1. november 1993 indklagede om etablering af kurskontrakt, udlægskredit m.v.
Af de dokumenter, der er fremlagt under klagesagen, fremgår, at indklagedes datterselskab og ejendomsmæglerfirmaet anvender enslydende navn og logo efterfulgt af henholdsvis A/S og ejendomsmæglerens navn.
Pantebrevet til Totalkredit var udstedt med pant i matr.nr. 1b. Ifølge indklagede har Totalkredit oplyst, at der normalt udstedes pantebreve med pant i hele ejendommen, når en påtænkt udstykning ikke er tilendebragt. Ifølge indklagede afslog Totalkredit den 5. oktober 1993 at acceptere en indeståelse for godkendelse af udstykningssagen.
Af datterselskabets skrivelse af 5. oktober 1993 til ejendomsmægleren fremgår bl.a.:
"Der skal foreligge udstykningstilladelse på udbetalingstidspunktet. Der kan kun indestås for fremskaffelse af de endelige dokumenter, det være sig matrikelkort og udstykningsplan, jf. i øvrigt lånetilbuddet."
Ved skrivelser af 29. november 1993, 15. december 1993 og 5. januar 1994 rykkede klagerens advokat for omprioriteringens gennemførelse. Ifølge indklagede lå sagen stille i november og december 1993, idet "købers kundeforhold fejlagtigt ikke var undersøgt ordentligt".
Den 31. december 1993 etablerede indklagede en udlægskonto for klageren med rente for udlæg og indestående på henholdsvis 18% og 6,25%. I omprioriteringsaftalen er der anført rentesatser på henholdsvis 17% og 5,25%. Med valør den 30. december 1993 debiteredes kontoen 9.526 kr. til dækning af omkostninger i forbindelse med omprioriteringen, heraf 4.242 kr. vedrørende stempel og tinglysningsafgift. Med valør henholdsvis den 31. december 1993 og 12. januar 1994 debiteredes indklagedes gebyr for garanti og kurskontrakt på 700 kr. og inkassoomkostninger på 2.604,61 kr. vedrørende en ydelse på et af de eksisterende lån, som var gået til inkasso.
Den 13. januar 1994 påbegyndte indklagede indfrielse af de eksisterende lån, hvilket blev meddelt klagerens advokat ved skrivelse af samme dag, hvoraf bl.a. fremgik:
"Ejerskiftelånet vil blive hjemtaget, når udstykningssagen tinglysningsmæssigt er på plads, således grundarealet udgør 21.160 m². De vil herefter blive tilstillet lånespecifikation."
Ved skrivelse af 18. januar 1994 protesterede klagerens advokat over den manglende ekspedition af omprioriteringssagen og tilbød ved egen foranstaltning at gennemføre handlen.
Indklagede fulgte ikke denne opfordring, men sendte pantebrevet til tinglysning den 24. januar 1994. Pantebrevet blev afvist fra tingbogen, da det pantsatte udgjorde en del af en landbrugsejendom.
Ved skrivelse af 22. februar 1994 til advokaten meddelte datterselskabet, at de eksisterende lån var indfriet og sendt til aflysning. Af skrivelsen fremgik endvidere:
"Da den af Totalkredit pantsatte matrikel udgør en del af en landbrugsejendom, kan pantebrevet til Totalkredit ikke tinglyses på nuværende tidspunkt. De bedes derfor have for øje, at nævnte pantebrev skal tinglyses, inden der lyses adkomst for [køber]."
Ved skrivelse af 26. april 1994 til datterselskabet meddelte advokaten:
"Efter at De den 22. februar 1994 meddelte, at de indfriede pantebreve var sendt til aflysning, har skødet på landbrugsjorden kunnet tinglyses først som byrde med frist til endelig registrering og efterfølgende som endelig adkomst, efter at godkendelsesskrivelse var modtaget fra Kort- og Matrikelstyrelsen.
Pantebrevet til Totalkredit kan derfor tinglyses nu, og jeg beder dem venligst orientere mig, når pantebrevet fremsendes til tinglysningskontoret."
Efter advokatens fremsendelse af brandpolice den 6. maj 1994 fremsendte indklagede pantebrevet til tinglysning den 9. s.m. Pantebrevet blev afvist, idet tremånedersfristen for retsafgiften var overskredet. Pantebrevet blev tinglyst den 25. maj 1994.
Låneprovenuet fra Totalkreditlånet blev indsat på udlægskontoen med valør den 6. juni 1994.
Kopi af anmærkningsfrit skøde tinglyst som adkomst den 8. juni 1994 blev fremsendt til indklagede med advokatens skrivelse af 20. juni 1994. Ved skrivelser af 27. juni samt 1. og 8. juli 1994 rykkede advokaten indklagede for afregning af lånesagen.
Lånesagen blev afregnet den 29. juli 1994, idet indklagede samtidig oplyste, at Totalkredit den forudgående dag havde frigivet den stillede garanti i forbindelse med ejerskiftelånet.
Af kontoudtog for udlægskontoen fremgår, at saldoen pr. 11. februar 1994 udgjorde 530.617,10 kr. (negativ). Herefter blev der den 31. marts og 30. juni debiteret nettorente på henholdsvis 18.586,71 kr. og 25.073,18 kr. Efter kreditering af låneprovenu og debitering af lånesagsgebyr til Totalkredit primo juni 1994 udgjorde saldoen 20.416,14 kr. (negativ).
Ved klageskema af 1. august 1994 indbragte klageren sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede og datterselskabet tilpligtes at betale 37.331,38 kr. opgjort således:
| Kurstab på tre indfriede lån | kr. Ialt 37.331,38 |
Indklagede har under sagens behandling erklæret sig indforstået med at betale kurstab på tre eksisterende lån, 8.425 kr., og inkassoomkostninger på terminsbetaling, 2.604,61 kr., ialt 11.029,61 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om indfrielse.
Klageren har anført, at alle ekspeditioner foregik via ejendomsmægleren, der har samme navn og logo som indklagedes datterselskab. Han var derfor af den opfattelse, at der blot var tale om to afdelinger af samme koncern. Han blev hverken af indklagede eller ejendomsmægleren gjort bekendt med, at udstykningssagen kunne give anledning til forsinkelse af omprioriteringssagen. Advokaten gik ud fra, at kreditforeningspantebrevet således som det er sædvane i første omgang ville blive tinglyst på den samlede ejendom, hvorefter relaksering af det frastykkede areal kunne finde sted. Da advokaten ikke ekspederede selve lånesagen, hæftede han sig ikke ved, at pantebrevet var udstedt kun med pant i den del af ejendommen, køber skulle overtage. Såfremt sagen fra indklagedes side havde været ekspederet korrekt, kunne lånesagen være afsluttet på et langt tidligere tidspunkt, hvorved han havde undgået den ikke uvæsentlige rentebyrde, der blev pålagt udlægskontoen.
Indklagede har anført, at datterselskabets koncernsammenhæng med indklagede fremgår af datterselskabets brevpapir, mens dette ikke er tilfældet for så vidt angår ejendomsmæglerselskabet. Totalkredit blev anmodet om at udstede pantebrevet med pant i den samlede ejendom. Beskeden blev givet telefonisk, men bekræftes af indholdet af skrivelsen af 9. september 1993. Årsagen til at pantebrevet blev udstedt kun med pant i matrikelnummer 1b, kendes ikke, og Totalkredit afviste ved indklagedes henvendelse herom den 5. oktober 1993 at acceptere en indeståelse for gennemførelse af udstykningssagen. Mægleren, der således var klar over, at udbetalingen måtte afvente udstykningssagen, orienterede klageren om det forventede sagsforløb på baggrund af denne oplysning, hvilket bl.a. var anledningen til, at afviklingsdatoen på kurskontrakten blev fastsat til 1. marts 1994. Klageren var således bekendt med, at indfrielsesbeløbene ville blive hævet på udlægskontoen, ligesom han via omprioriteringsaftalen var bekendt med den rentebyrde, der ville påløbe udlægskontoen. Klageren led ikke tab ved, at sagen lå stille i november og december 1993. Klageren modtog fra overtagelsesdagen den 1. oktober 1993 renterefusion fra køber mod til gengæld at betale ydelser på eksisterende lån, hvilket går nogenlunde lige op. Selv om udlægskontoen var blevet etableret et par måneder tidligere og sagen derved afsluttet tilsvarende tidligere, ville der stadig væk være en negativ slutsaldo på udlægskontoen. Sagen kunne først afregnes efter Totalkredits frigivelse af garantien den 27. juli 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
Som sagen foreligger oplyst finder Ankenævnet det sandsynligt, at pantebrevet kunne være tinglyst senest den 1. marts 1994, såfremt indklagedes datterselskab tinglysningsmæssigt havde ekspederet sagen mere hensigtsmæssig end sket, herunder sikret sig, at pantebrevet i første omgang havde omfattet begge matrikelnumre. Det bemærkes herved særligt, at indklagede efter modtagelsen af advokatens skrivelse af 18. januar 1994 kunne have valgt at overlade ekspeditionen til klagerens advokat, såfremt indklagede ikke ønskede at påtage sig ansvaret for den videre ekspedition med de vanskeligheder, der var opstået ved, at pantebrevet var udstedt med pant i en del af en landbrugsejendom. Ankenævnet finder herefter, at indklagede ud over, hvad man har tilbudt at betale i erstatning til klageren, bør refundere klageren et beløb, således at han stilles, som om låneprovenuet var blevet indsat på udlægskontoen den 1. marts 1994, pr. hvilken dato der var indgået kurskontrakt. Der findes ikke herefter grundlag for at pålægge indklagede at refundere klageren det honorar, som indklagedes datterselskab har beregnet sig for sagens ekspedition.
Det følger af Ankenævnets vedtægters § 16, stk. 1, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part, hvorfor klagerens påstand herom ikke tages til følge.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren et beløb som ovenfor bestemt udover den erstatning på 11.029,61 kr., som indklagede under klagesagen har erklæret sig indforstået med at betale. Klagegebyret tilbagebetales klageren.