Underskud på omprioriteringskonto.
| Sagsnummer: | 445 /1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Underskud på omprioriteringskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I august 1993 henvendte klageren sig til indklagede med henblik på omprioritering af sin ejerlejlighed. Ejerlejligheden var prioriteret med et 9% obligationslån til Nykredit med en restgæld pr. september 1993 på 131.491 kr. samt med 3 private pantebreve med restgæld pr. september 1993 på henholdsvis 49.063 kr., 44.954 kr. og 25.862 kr. og med rente på henholdsvis 15%, 10% og 12%.
Den 29. september 1993 meddelte 4. prioriteten sin accept af rykning for nyt kreditforeningslån på 240.000 kr. til indfrielse af de tre foranstående prioriteter under forudsætning af, at der ikke fremkom provenu til debitor.
Med henvisning til låneansøgning indsendt af indklagede meddelte Nykredit ved skrivelse af 27. oktober 1993, at Nykredit alene kunne tilbyde et lån til omlægning af det eksisterende Nykreditlån og 2. prioriteten.
Ved skrivelse af 4. november 1993 meddelte 3. prioriteten accept af rykning for nyt lån til indfrielse af 1. og 2. prioriteten mod betaling af eventuelt overskydende provenu som ekstraordinært afdrag, beregnet med fradrag af 50% af differencerenten, og betaling af gebyr på 2.450 kr. til dækning af tinglysningsafgift og ekspeditionsgebyr.
Ved skrivelse af 8. november 1993 til Nykredit meddelte indklagede, at klageren var interesseret i at modtage tilbud på et lån til indfrielse af 1. og 2. prioriteten.
Den 17. november 1993 fremsendte Nykredit lånetilbud på et 30-årigt kontantlån på 189.000 kr. Den 24. november 1993 underskrev klageren dokumenterne til brug for omprioriteringen, herunder pantebrevet til Nykredit og omprioriteringsaftale med indklagede. Vedrørende omkostninger i forbindelse med omprioriteringen er der i aftalen anført gebyr for hjemtagelse og indfrielse af lån (2.400 kr.), gebyr for garanti overfor Nykredit (875 kr.), stempel til kreditforeningspantebrevet samt rykningsgebyrer og stempel vedrørende to private pantebreve (uden angivelse af beløb).
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 10. december 1993. Det eksisterende lån i Nykredit blev samtidig indfriet ved modregning af 135.703,95 kr. i låneprovenuet. Af indfrielsesbeløbet udgjorde 3.546,08 kr. ydelse fra seneste termin til indfrielsesdagen og 1.543 kr. var differencerente fra indfrielsesdagen til næstfølgende termin 1. april 1994.
2. prioriteten blev indfriet den 13. december 1993 ved betaling af 52.824,31 kr., hvoraf 5.548 kr. udgjorde betaling af decemberterminen 1993.
Klagerens omprioriteringskonto udviste herefter en negativ saldo på ca. 8.000 kr.
Klageren meddelte, at hun ikke havde rådighed over et beløb til dækning af rykningsomkostningerne, og indklagede tilbød herefter i marts 1994 klageren et boliglån på 103.300 kr. med en rente på p.t. 10,25% og en løbetid på 10 år til finansiering af underskuddet på omprioriteringskontoen, indfrielse af 3. og 4. prioriteten og omlægning af et eksisterende boliglån med restgæld på ca. 21.000 kr. Dette accepterede klageren. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 3.804 kr., heraf stiftelsesprovision 2.053 kr. og udfærdigelsesgebyr 412 kr.
Indklagede har oplyst, at der, hvis de efterstående pantebreve ikke var blevet indfriet, skulle have været betalt et ekstraordinært afdrag på 1.840 kr. til 3. prioriteten svarende til nettoprovenuet ved låneomlægningen.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at grundlaget for beslutningen om at foretage en omprioritering var en beregning foretaget af indklagede, der viste, at en omlægning af de eksisterende lån ville medføre en besparelse for hende på 12.000 kr. pr. år. Trods hendes skepsis fastholdt den ekspederende medarbejder, at der ikke ville være problemer med at omlægge lånene, så længe der ikke var tale om omlægning til mere end 80% af den offentlige vurdering, som var 320.000 kr. Den ekspederende medarbejders vurdering viste sig at være væsentlig forkert, idet Nykredit alene kunne tilbyde et lån til indfrielse af de to første prioriteter. Indklagede bør derfor stille hende, som om alle eksisterende lån var blevet omlagt til Nykreditlån. Allerede i august 1993 gjorde hun indklagede opmærksom på, at hun ikke havde kontante ressourcer. Indklagede undlod at informere hende om omkostningerne ved rykning af de to efterstående pantebreve. Først i december måned 1993, hvor 1. og 2. prioriteten var opsagt, modtog hun oplysning herom. Da hun var ude af stand til at indbetale det nødvendige kontante beløb, var hun tvunget til at acceptere en omlægning af disse lån til et lån hos indklagede.
Indklagede har anført, at klageren ved sin henvendelse i august 1993 ønskede omlægning af 1. og 2. prioriteten, hvilket ifølge indklagedes beregninger ville medføre en besparelse på ca. 9.600 kr. Da en beregning med omlægning af både 1., 2. og 3. prioriteten viste en besparelse på ca. 12.000 kr. årligt, blev det besluttet at anmode Nykredit om størst muligt omlægningslån. Indklagede har på intet tidspunkt tilsikret klageren, hvor stort omprioriteringslån, der kunne opnås, idet dette alene er en beslutning, som træffes af kreditforeningen. Efter modtagelse af Nykredits tilbud om lån til indfrielse af 1. og 2. prioriteten, foretog man en intern kontrolberegning, som viste, at provenuet var tilstrækkeligt til gennemførelse af omprioriteringen. I beregningen var der afsat 1.500 kr. til udgifter til de efterstående panthavere, ligesom det var lagt til grund, at klageren betalte terminerne på de eksisterende lån indtil afslutningen af omprioriteringssagen. Det var ligeledes forudsat, at differencerenter, som de efterstående panthavere ikke skulle rykke for, skulle betales af klageren. Gebyrer og tinglysningsafgifter til de efterstående panthavere var på henholdsvis 1.725 kr. og 2.450 kr. Det beklages, hvis klageren ikke på forhånd fik oplysning herom. Underskuddet på omprioriteringskontoen opstod som følge af, at der i indfrielsesbeløbene til Nykredit og 2. prioriteten var indeholdt ydelse fra seneste termin til indfrielsesdagen. Klageren blev tilbudt et boliglån til finansiering af underskuddet på omprioriteringskontoen og indfrielse af de efterstående pantebreve i stedet for, at disse skulle rykke, og har efter eget valg accepteret tilbuddet.
Ankenævnets bemærkninger:
Det forhold, at lånetilbuddet fra Nykredit blev mindre end antaget af indklagedes medarbejder, kan ikke begrunde, at indklagede skal betale erstatning eller yde klageren anden form for kompensation.
Underskuddet på klagerens omprioriteringskonto på ca. 8.000 kr. opstod som følge af, at indfrielsesbeløbene vedrørende de to indfriede pantebreve omfattede ydelser fra seneste termin til indfrielsesdagen, hvilke ydelser klageren måtte påregne at skulle betale af opsparingen på sin budgetkonto. Indklagede synes dog ikke i fornødent omfang at have informeret klageren om denne sammenhæng. Det må endvidere lægges til grund, at indklagede forsømte at oplyse klageren om, at der ville opstå et reelt underskud på omprioriteringskontoen som følge af omkostningerne ved de efterstående panthaveres rykning samt betaling af nettoprovenuet ved låneomlægningen som ekstraordinært afdrag på 3. prioriteten.
Det kan ikke i sig selv kritiseres, at indklagede foreslog de opståede problemer løst som sket ved optagelse af et boliglån på 103.000 kr.
Efter en samlet vurdering finder Ankenævnet, at indklagede bør tilpligtes at frafalde stiftelsesprovision og udfærdigelsesgebyr vedrørende lånet på 103.000 kr., i alt 2.465 kr., således at dette beløb skal krediteres lånet med valør stiftelsesdagen.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger kreditere klagerens boliglån på oprindelig 103.000 kr. med 2.465 kr. med valør stiftelsesdagen. Klagegebyret tilbagebetales klageren.