Spørgsmål om kurssikring af et lån, der skulle indfries.
| Sagsnummer: | 65/1996 |
| Dato: | 15-10-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring af et lån, der skulle indfries. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved købsaftale af 22. februar 1995 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. april 1995. Købesummen på 446.000 kr. skulle bl.a. berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån på 330.000 kr. i Nykredit baseret på 7% obligationer. Det fremgår af aftalen, at køberen fra lånetilbudstidspunktet bar kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet.
Af en provenuberegning udarbejdet af ejendomsfirmaet den 14. februar 1995 fremgår, at der i forbindelse med handelen skulle indfries et kontantlån i Realkredit Danmark baseret på 6% obligationer med en oprindelig hovedstol på 295.000 kr. og en obligationsrestgæld på ca. 330.000 kr. Kursen på obligationerne var angivet til 73,50, således at indfrielsesbeløbet var beregnet til ca. 242.000 kr. ekskl. omkostninger.
Ved skrivelse af 13. marts 1995 fremsendte det medvirkende ejendomsfirma handelens dokumenter til indklagede til brug for hjemtagelse af ejerskiftelånet.
Af lånetilbud af 10. marts 1995 fra Nykredit fremgår, at tilbudskursen var 78,25. Det hedder endvidere bl.a.:
"Generelle oplysninger
....
Ved at tegne en fastkursaftale hos Nykredit kan De fastlåse kursen og dermed renten på Deres nye lån.
....
Betingelser
....
Tinglyst skøde til den nye ejer. Lånetilbudet kan reduceres eller helt bortfalde, hvis salgsprisen og vilkårene i skødet ikke stemmer overens med den tidligere fremsendte købsaftale."
Den 21. marts 1995 indgik klageren skriftlig aftale med indklagede om hjemtagelse af lånet i Nykredit og indfrielse af lånet i Realkredit Danmark; punkterne "Ønsker at hjemtage ovennævnte kreditforeningslån på fastkursaftale." og "Ønsker at [indklagede] skal opsige ovennævnte prioriteter til indfrielse snarest muligt" var afkrydset. Det fremgår, at indklagedes gebyr var på 3.650 kr. Der oprettedes samtidig en kassekredit med et maksimum på 45.000 kr.
Ifølge indklagede rettede man den 22. marts 1995 telefonisk henvendelse til Nykredit, der oplyste, at betingelsen vedrørende tinglyst skøde skyldtes, at køber ikke var repræsenteret af en advokat. Kurssikring af ejerskiftelånet var herefter ikke mulig. Af indklagedes skrivelse af samme dag til klageren fremgår bl.a.:
"Nykredit har i Deres udbetalingsbetingelser indsat forudsætninger om, at der ved udbetaling foreligger tinglyst skøde til den nye ejer.
Vi kan ikke på nuværende tidspunkt kalkulere os frem til en afregningsdag for en fastkursaftale, da skødet endnu ikke er skrevet, underskrevet og sendt til tinglysning.
Så snart skødet fremsendes til tinglysning vender vi tilbage vedrørende tegning af en fastkursaftale."
Ifølge indklagede henvendte klageren sig efterfølgende i afdelingen, hvor medarbejderen forklarede, hvorfor Nykredit ikke ønskede at indgå fastkursaftale. Klageren bestrider, at hun modtog oplysninger om årsagen til, at fastkursaftale ikke kunne indgås.
Ifølge indklagede kontaktede man den 22. marts 1995 telefonisk ejendomsfirmaet og orienterede om, at Nykredit ikke ønskede at indgå fastkursaftale samt årsagen hertil.
Efter modtagelse af det tinglyste pantebrev til Nykredit den 29. marts 1995 forespurgte indklagede ejendomsfirmaet, om der var udarbejdet skøde. Den 4. april 1995 meddelte ejendomsfirmaet, at skødet var sendt til underskrift hos klageren.
Den 17. maj 1995 modtog indklagede kopi af det tinglyst skøde og anmodede s.d. Nykredit om at udbetale ejerskiftelånet. Lånet blev udbetalt den 22. maj 1995 på grundlag af kurs 83,40.
Den 23. maj 1995 anmodede indklagede Realkredit Danmark om et indfrielsestilbud. Dette modtog indklagede den 30. maj 1995, og lånet blev indfriet den 31. maj 1995 på grundlag af kurs 78,25 på de bagved liggende obligationer, svarende til en kursværdi på ca. 257.000 kr.
Ved skrivelse af 15. juni 1995 meddelte indklagede klageren, at indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark var foretaget til kurs 78,25, således at provenuet blev 15.607,14 kr. mindre end ejendomsfirmaets beregning. Indklagede tilbød klageren en forhøjelse af et eksisterende lån med det manglende beløb.
Ved skrivelse af 7. august 1995 gjorde klagerens advokat gældende, at klageren på grund af indklagedes rådgivning og sagsbehandling havde lidt et tab på 15.607,14 kr. Indklagede afviste kravet.
Klageren har ved klageskema af 8. februar 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 15.607 kr., subsidiært et mindre beløb.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede ikke har rådgivet korrekt og forsvarligt om kurssikring. Der er ikke rådgivet om kurssikring i relation til det lån, der skulle indfries. Indklagede har undladt at orientere hende om årsagen til, at Nykredit ikke kunne kurssikre ejerskiftelånet, hvorfor hun ikke havde mulighed for at træffe nødvendige foranstaltninger. Hun blev først orienteret efter, at lånet var hjemtaget og det gamle lån indfriet. Det bestrides, at det ikke var muligt at indgå fastkursaftale, idet denne kunne være indgået med et tilpas langt varsel. Indklagede undlod endvidere at anmode om et indfrielsestilbud samtidig med anmodningen om udbetaling af det nye lån. Først da låneprovenuet var modtaget, anmodede indklagede om et indfrielsestilbud. Indklagede foretog sig intet relevant i tiden fra 4. april til 17. maj 1995, uanset at man havde meddelt, at man ville vende tilbage vedrørende tegning af fastkursaftale, så snart skødet var sendt til tinglysning.
Indklagede har anført, at man ikke har indestået klageren for, at handlen kunne gennemføres til en indfrielseskurs på det indestående kreditforeningslån på 73,5. De forhold, der var årsag til, at Nykredit ikke ønskede at tegne kurskontrakt, kan ikke tilregnes indklagede. Da indklagede var blevet bekendt med, at Nykredit ikke ønskede at tegne kurskontrakt, blev dette meddelt ejendomsfirmaet og klageren, hvilket gjorde det muligt for klageren at indrette sig i henhold hertil. Indklagede var ikke indstillet på at stille garanti for hjemtagelse af ejerskiftelånet. Sagen er fremmet så hurtig som muligt. Indklagede havde ikke mulighed for at komme videre med sagen, før der forelå tinglyst skøde. Dette blev først modtaget den 17. maj 1995, hvorfor det ikke kan bebrejdes indklagede, at der ikke skete ekspeditioner indtil dette tidspunkt. Det er sædvanlig ekspeditionsgang, at der først rekvireres indfrielsestilbud på indestående lån efter, at provenuet på ejerskiftelånet er udbetalt. På tidspunktet for anmodningen om udbetaling kan man ikke vide, hvornår provenuet udbetales. Ved at rekvirere indfrielsestilbud samtidig kan man komme i den situation, at dette udløber inden modtagelsen af provenuet på ejerskiftelånet, hvorved ekspeditionen alligevel ikke kan foretages hurtigere. Der er ikke årsagssammenhæng mellem indklagedes ekspeditioner og klagerens tab.
Ankenævnets bemærkninger:
Det fremgår af købsaftalen, at køberen af klagerens ejerlejlighed bar kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet i Nykredit fra lånetilbudstidspunktet. Det var derfor ikke relevant at træffe bestemmelse om, at klageren skulle kurssikre dette lån, således som det skete i omprioriteringsaftalen af 21. marts 1995. I denne aftale anføres endvidere, at det eksisterende lån i Realkredit Danmark snarest muligt skulle opsiges til indfrielse. Var dette sket, ville klagerens kursrisiko vedrørende dette lån være blevet begrænset. Det synes imidlertid uanset formuleringen i omprioriteringsaftalen at være forudsat af indklagede, at indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark først skulle ske efter hjemtagelsen af lånet i Nykredit. I så fald burde indklagede imidlertid have rådgivet klageren om muligheden for at kurssikre indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark. Det må lægges til grund, at dette ikke skete.
I skrivelsen af 22. marts 1995 anførte indklagede, at der som følge af, at Nykredit stillede betingelse om, at skødet skulle være tinglyst, før lånet kunne udbetales, indtil videre ikke kunne indgås en fastkursaftale, da tidspunktet for skødets tinglysning ikke var kendt. Denne oplysning angik kurssikring af lånet i Nykredit, men kunne have været anført på tilsvarende måde i relation til kurssikring af det eksisterende lån i Realkredit Danmark. Oplysningen kan imidlertid ikke betragtes som korrekt, idet der ikke ville have været noget til hinder for, at indklagede - efter drøftelse med den, der skulle udfærdige og tinglyse skødet - kunne fastsætte en dato, inden hvilken tinglysning af skøde og hjemtagelse af lånet i Nykredit kunne forventes at være gennemført, således en fastkursaftale kunne indgås til afvikling denne dato.
Indgåelse af en fastkursaftale vedrørende indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark ville indebære en vis risiko i tilfælde af, at handelen mod forventning ikke blev gennemført. Indklagede har imidlertid ikke over for klageren - heller ikke i relation til spørgsmålet om kurssikring af lånet i Nykredit - henvist til denne risiko, som i øvrigt kunne tænkes afdækket ved sikkerhedsstillelse.
Efter det anførte findes indklagede at have begået sådanne fejl ved sin rådgivning af klageren, at indklagede bør anses for erstatningsansvarlig for det tab, klageren har lidt ved, at indfrielsen af det eksisterende lån i Realkredit Danmark ikke blev kurssikret på mødet den 21. marts 1995. Ankenævnet finder, at der ved erstatningsopgørelsen skønsmæssigt kan tages udgangspunkt i kursen ved kurssikring denne dag til afvikling den 31. maj 1995, dvs. den dag, da indfrielsen faktisk fandt sted. Erstatningen fastsættes herefter som forskellen mellem det den 31. maj 1995 faktisk betalte indfrielsesbeløb og indfrielsesbeløbet ved kurssikring den 21. marts 1995 til afvikling den 31. maj 1995. Erstatningsbeløbet bør forrentes som nedenfor anført.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale en erstatning beregnet som foran anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 8. februar 1996. Klagegebyret tilbagebetales klageren.