Indsigelse mod beregning af overkurs ved førtidig indfrielse af fast forrentet lån.
| Sagsnummer: | 246/2000 |
| Dato: | 31-05-2001 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jørn Ravn, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod beregning af overkurs ved førtidig indfrielse af fast forrentet lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes indsigelser imod indklagedes beregning af overkurs i forbindelse med førtidig indfrielse af et fast forrentet lån.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H. Indklagede er et finansieringsselskab, der er koncernforbundet med et pengeinstitut, A.
Ved skøde af 19. december 1996 købte klagerne en erhvervs- og beboelsesejendom med overtagelse den 1. januar 1997. Købesummen var 2.800.000 kr. Før erhvervelsen var klagerne lejere af hovedparten af ejendommen.
Til købet af ejendommen ydede A en midlertidig finansiering. Efterfølgende fik klagerne en del finansieret ved et lån ydet af M's far, og til restfinansieringen ansøgte klagerne selv om et realkreditlån.
Som alternativ til et realkreditlån tilbød A ved skrivelse af 5. august 1998 klagerne et 20-årigt lån på 1.500.000 kr. med fast rente i 10 år gennem indklagede. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Omkostninger vil alene udgøre etableringsgebyr på 5.000,00 kr. samt stempel 3.750,00 kr. Ved evt. førtidig indfrielse beregnes et indfrielsesgebyr samt evt. en kursregulering afhængig af renteniveauet på indfrielsestidspunktet. Lånet har ikke samme mulighed for aktiv gældspleje, som et realkreditlån har - til gengæld er etableringsomkostningerne lavere.
Til sikkerhed for lånet deponeres bestående pantebreve med 1. prioritetspant i ejendommen [adresse]".
Den 12. oktober 1998 underskrev klagerne en låneaftale med indklagede om det tilbudte lån. Renten var 7,75% p.a. de første 10 år.
Af låneaftalen fremgår bl.a.:
"Vedhæftede "Almindelige bestemmelser for DFI-Erhvervslån af 20.12.1996" er en integreret del af nærværende låneaftale, og debitor bekræfter ved sin underskrift at have gjort sig bekendt hermed."
Af de almindelige bestemmelser fremgår bl.a.:
"Debitor kan før udgangen af løbetiden indfri fastforrentede lån med 10 bankdages varsel til en rentetermin. Ved en sådan indfrielse, helt eller delvist, herunder tillige indfrielse efter [indklagedes] opsigelse, skal debitor betale restgælden på indfrielsestidspunktet samt eventuelle gebyrer og øvrige omkostninger tillagt et førtidigt indfrielsesgebyr på 0,25% af restgælden. Derudover skal [indklagede] godtgøres det eventuelle tab denne konstaterer ved førtidig indfrielse. Dette opgøres af [indklagede], således at [indklagede] sikres samme afkast, som hvis lånet var fortsat til udgangen af den oprindeligt aftalte løbetid."
Den 11. august 1999 fremsendte indklagede følgende indfrielsesopgørelse for lånet til klagerne:
"Vi sender herved indfrielsesopgørelse for nævnte fastrentelån.
Restgæld efter sidste adviseret ydelse | kr. | 1.483.887,00 |
Førtidig indfrielsesgebyr, 0,25% af restgælden | kr. | 3.710,00 |
Håndteringsgebyr | kr. | 2.500,00 |
Beregnet overkurs/omkostninger ved førtidsindfrielse, jf. "Almindelige bestemmelser for DFI-Erhvervslån" pkt. 1. | kr. | 217.706,00 |
Renterefusion, forudbetalt rente | kr. | |
I alt | kr. | 1.707.803,00 |
Indfrielsesbeløbet forudsættes indbetalt pr. 15.8.1999 på vores konto nr. […], hvorefter kvitteret slutfaktura sendes."
Den 16. august 1999 blev der via klagernes konto i pengeinstituttet P betalt 1.490.097 kr. (1.483.887+3.710+2.500) til indklagede til indfrielse af lånet.
Ved skrivelse af 19. august 1999 returnerede indklagede beløbet til P under henvisning til, at indfrielsesopgørelsen var behæftet med fejl. Indklagede opgjorde herefter indfrielsesbeløbet således:
"Den beregnede overkurs/omkostninger på 180.622,00 kr. fremkommer ved tilbagediskontering af de fremtidige ydelser med [indklagedes] aktuelle genplaceringsrente (5,90% årligt) for et tilsvarende lån.
Restgæld efter sidste adviseret ydelse | kr. | 1.475.595,00 |
Førtidig indfrielsesgebyr, 0,25% af restgælden | kr. | 3.689,00 |
Håndteringsgebyr | kr. | 2.500,00 |
Beregnet overkurs/omkostninger ved førtidigindfrielse jf. "Almindelige bestemmelser for [indklagede]-Erhvervslån" pkt. 1 | kr. | 180.622,00 |
I alt | kr. | 1.662.406,00 |
Dertil kommer rente 7,75% årligt for antal faktiske dage fra den 1. august 1999 til indfrielsesdagen."
Ved skrivelse af 28. marts 2000 fremsendte indklagede en indfrielsesopgørelse på 1.720.538,29 kr., svarende til det tidligere opgjorte beløb 1.662.406 kr. med tillæg af "skyldig rente" 58.132,29 kr.
Klagerne indbetalte det krævede beløb med forbehold.
Indklagede har under sagen fremlagt en beregning af overkursen på 180.622 kr. Genplaceringsrenten på 5,9% er den rente, som indklagede den 17. august 1999 kunne have placeret pengene til som aftaleindskud hos A.
Parternes påstande.
Den 23. juni 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere overkursen (180.622 kr.), renterne (58.132,29 kr.) og gebyrerne (3.689 kr.+2.500 kr.) helt eller delvist.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de særlige indfrielsesvilkår, som er anført i de almindelige bestemmelser, ikke opfylder de krav, der stilles til klarheden vedrørende byrdefulde vilkår, herunder det almindeligt gældende fremhævelseskrav, og derfor ikke kan anses for vedtaget mellem parterne.
De ikke blev orienteret om de særlige indfrielsesvilkår ud over, hvad der fremgår af det skriftlige materiale, og det fremgår hverken af skrivelsen af 5. august 1998 eller låneaftalen, hvorledes omkostningerne ved førtidig indfrielse beregnes.
Renteniveauet steg i perioden fra lånets etablering til indfrielsen.
Gebyrerne og overkursen står ikke i rimeligt forhold til det tab, som indklagede har haft ved den førtidige indfrielse, idet genplaceringsrenten på 5,90% p.a. ikke er udtryk for indklagedes reelle rentetab. Der er ikke grundlag for at anvende en rente baseret på aftaleindskud.
Indklagede var ikke berettiget til "skyldige renter" på 58.132,29 kr., idet de allerede i august 1999 forsøgte at indbetale restgælden, hvilken betaling blev afvist. Den manglende betaling skyldes således ikke deres forhold.
Ved indfrielsen har indklagede beregnet sig omkostninger for den uudnyttede del af kreditten, hvilket er i strid med kreditaftalelovens § 26 og § 27. Låneaftalen er omfattet af kreditaftaleloven i hvert fald for så vidt angår den del af ejendommen, der vedrører beboelsen.
Indklagede har anført, at klagerne ved underskriften på låneaftalen accepterede de almindelige bestemmelser som en integreret del af aftalen. Af de almindelige bestemmelser fremgår, at førtidig indfrielse ikke kan ske til pari.
Klagerne blev endvidere ved skrivelsen af 5. august 1998 gjort opmærksom på, at der kunne blive en overkurs. Endvidere må det lægges til grund, at klagerne blev orienteret herom i forbindelse med vurderingen af, hvilken finansiering der skulle vælges.
Selvom renten steg fra tidspunktet for låneoptagelsen og til august 1999, er overkursen korrekt beregnet. Baggrunden herfor er, at man er berettiget til "samme afkast, som hvis lånet var fortsat til udgangen af den oprindelige løbetid", hvilket vil sige, at man er berettiget til den fortjeneste/margen, der var gældende ved fastsættelsen af lånets faste rente på 7,75% p.a. Hvis renteniveauet ikke var steget, ville overkurstillægget have været endnu større.
Af de særlige indfrielsesvilkår fremgår endvidere indfrielsesgebyr på 0,25% af restgælden. Håndteringsgebyret på 2.500 kr. er ikke urimeligt i en sag af denne karakter.
Fremsendelsen af den forkerte opgørelse den 11. august 1999 var ikke årsag til, at lånet ikke blev indfriet, og opkrævningen af rentebeløbet på 58.132,29 kr. var berettiget.
Der blev den 19. august 1999 fremsendt en korrigeret opgørelse med en betalingsfrist på 8 dage. Endvidere blev det anført, at der skulle betales rente på 7,75% p.a. fra 1. august 1999 til betaling skete, jf. låneaftalen. Lånet blev først indfriet pr. 2. februar 2000. I den mellemliggende periode var klagerne blevet rykket, senest ved skrivelse af 19. januar 2000. Såfremt renten ikke blev betalt, ville klagerne opnå en uberettiget berigelse på indklagedes bekostning.
Lånet er ikke omfattet af kreditaftaleloven, jf. dennes § 1, idet lånet er anvendt erhvervsmæssigt til køb af en udlejningsejendom. Kreditaftalelovens § 26 og § 27 finder endvidere ikke anvendelse i en sag som den foreliggende, jf. Ankenævnets kendelse i sag nr. 167/1997.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det omhandlede DFI-Erhvervslån blev optaget af klagerne til finansiering af klagernes erhvervelse af den faste ejendom, hvorfra de drev deres erhvervsvirksomhed, og Ankenævnet lægger til grund, at erhvervsdelen, der også omfatter udlejning af nogle beboelseslejemål, udgjorde en betydelig del af ejendommen, der tillige tjener til bolig for klagerne.
Det er i A's skrivelse af 5. august 1998 omtalt, at der ved førtidig indfrielse beregnes kursregulering afhængig af renteniveauet på indfrielsestidspunktet, og den omhandlede klausul fremgår af de almindelige betingelser, der var vedhæftet låneaftalen.
Ankenævnet finder, at klausulen må anses for vedtaget mellem parterne som et led i vilkårene for klagernes DFI-Erhvervslån.
Ankenævnet lægger til grund, at det forhold, at klagerne indfriede lånet førtidigt, har været uden indflydelse på indklagedes mulighed for at tilbyde tilsvarende lån til andre lånsøgende, og Ankenævnet finder derfor, at indklagede har lidt et tab ved den førtidige indfrielse, som kan kræves erstattet under henvisning til klausulen herom.
Som sagen er forelagt, har Ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte opgørelsen af indklagedes tab, herunder heller ikke, at opgørelsen er baseret på en genplaceringsrente på 5,90%, eller at der er beregnet rente til det faktiske indfrielsestidspunkt.
Som følge af den ovenfor anførte om ejendommens og lånets karakter finder Ankenævnet, at klagerne ved optagelsen af lånet ikke hovedsagelig har handlet uden for deres erhverv, og reglerne i kreditaftalelovens §§ 26-27 finder derfor ikke anvendelse, jf. lovens § 1, stk. 1.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.