Krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre end angivet af banken.
| Sagsnummer: | 496/2022 |
| Dato: | 13-06-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Jimmy Bak og Tina Thygesen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
Rådgivning - låneomlægning |
| Ledetekst: | Krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre end angivet af banken. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav i forbindelse med omlægning af realkreditlån, hvor provenuet blev mindre end angivet af banken.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Lån og Spar Bank, hvor de havde et banklån på 345.000 kr. og et realkreditlån på 1.965.000 kr. i Totalkredit.
Klagerne har oplyst, at de ønskede at finansiere et bilkøb via banken.
Den 27. juli 2022 var klagerne til møde med banken. Der er i sagen ikke fremlagt et referat af mødet.
Banken har om indholdet af mødet oplyst, at rådgiveren fortalte klagerne, at de ved en omlægning af deres realkreditlån kunne forvente et provenu på ca. 580.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at en efterfølgende vurdering af klagernes ejendom kun tillod et realkreditlån, der ville give klagerne et provenu på ca. 503.000 kr., når belåningen skulle holde sig inden for 80 % af ejendommens vurdering. Klagerne har anført, at de ikke er enige i, at de på mødet af deres rådgiver blev oplyst om, hvilket provenu der var det forventelige, men om hvilket beløb de ville få udbetalt, når omlægningen var gennemført og banklånet indfriet.
Klagerne har fremlagt skærmbilleder af en korrespondance mellem rådgiveren og klagerne, hvoraf det blandt andet fremgår:
”Tors. 04. aug. 2022 kl. 11:34 [rådgiver]:
Ønsker I kurssikring? det anbefales.
Og vi snakke fuld omlægning til 3,5% fast rente med afdrag og provenu til at indfri banklån + 230 tkr.
…
Tors. 04. aug. 2022 kl. 11:57
Ja tak til kurssikring.
Og ja, den fulde omlægning.”
Lånetilbuddet blev fremsendt af banken den 5. august 2022. Banken har oplyst, at der af lånetilbuddet fremgik følgende:
”Beløb til udbetaling 503.508 kr.”
Klagerne accepterede samme dag lånetilbuddet ved deres elektroniske underskrifter.
Lånet blev hjemtaget den 30. august 2022, og klagerne fik herefter udbetalt 159.942,65 kr. efter indfrielsen af banklånet. Derudover blev der fratrukket 6.126,95 i delydelse på låneomlægningen.
Klageren klagede herefter til banken. De anførte blandt andet, at det udbetalte provenu ikke var i overensstemmelse med aftalen, og at de havde kontaktet deres rådgiver, R1, som forklarede dem, at bankens system havde lavet en fejl, og at gælden ville komme over en 80% belåning. Klagerne anførte herudover, at de havde været nødsaget til at hæve 77.000 kr. fra deres budgetkonto til at betale bilen med, og at hvis de havde vidst, at de kun ville få udbetalt knap 160.000 kr., havde de truffet en anden beslutning, idet de nu er endt i en situation, hvor de ikke har nogen opsparing og har den samme ydelse, som de skulle have haft, hvis de ikke havde brugt hele deres opsparing.
Banken besvarede den 23. september 2022 klagernes henvendelse:
”… Den oprindelige beregning I har fået fra [R1] var et nyt lån på 2.133.000 kr. (svarende til en 80% belåning). Her har det grundet en fejl i systemet fremgået at I ville få et provenu på ca 580.000 kr. Retteligt var dette ca 507.000 kr. Det betyder derfor også, at da det endelige lån laves til jer (lyder på 2.151.000 kr. grundet ændringer i kursen/kurssikring) fremgår det af lånetilbuddet at jeres provenu bliver ca 503.000 kr. (Herfra skal trækkes ca 348.000 kr. til indfrielse af boligprioriteten), hvorfor der er ca 160.000 kr. i provenu til jer. Det betyder altså også, at ydelsen på det nye lån svarer til den oprindelige beregning, da lånets størrelse ikke har ændret sig nævneværdigt. Jeg skal naturligvis beklage de forkerte oplysninger fra starten af, men som nævnt tidligere er det desværre ikke muligt at lave lånet større end 80% af vurderingen. Hvis I ønsker det opretter vi gerne en afdragsfri boligprioritet eller lignende til jer, så I har en fremtidig buffer. Lad mig høre fra jer.”
Klagerne fastholdt klagen og anmodede banken om fuldt ud at kompensere dem for det manglende provenu på 73.000 kr.
Banken afviste kravet. Banken beklagede, at klagerne ved mødet den 27. juli 2022 var blevet bibragt den opfattelse, at provenuet ville blive ca. 580.000, og tilbød klagerne en afdragsfri boligprioritet på for eksempel 100.000 kr. uden oprettelsesgebyr til banken og en variabel rente, som aktuelt var på 4,2 % p.a.
Klagerne ønskede ikke at tage imod bankens tilbud.
Parternes påstande
Den 26. november 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal udbetale det lovede beløb.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ønskede at købe en bil, og at deres bankrådgiver foreslog en omlægning af deres realkreditlån, så de kunne indfri deres banklån i huset og købe bilen.
Da låneomlægningen var gennemført, fik de udbetalt 77.000 kr. mindre end deres bankrådgiver havde givet tilsagn om. Bankrådgiveren forklarede dem efterfølgende, at dette skyldtes en systemfejl, og at han i bankens system havde indtastet, at han skulle have et provenu på 580.000 kr., hvorefter systemet, uden at komme med en fejlmelding, gik videre i beregningen med et ændret provenu, som han ikke blev gjort opmærksom på. Bankrådgiveren tilkendegav telefonisk, at han havde fået fejlagtige oplysninger fra sit system, og at de derfor fik fejlagtig rådgivning.
De blev ikke rådgivet om det forventelige provenu, men om hvad de ville få udbetalt, når omlægningen var gennemført, og banklånet indfriet.
De fik efter mødet kun tilsendt skatteberegninger af det omtalte lån og kunne ikke i dokumenterne nogen steder se provenuet.
Den 4. august 2022 sagde de ja til en omlægning, hvor bankrådgiveren angav, at der var 230.000 kr. til udbetaling efter indfrielse af banklånet. Da dokumenterne kom dagen efter, formodede de, at disse var i overensstemmelse med det aftalte dagen før.
De blev på mødet af deres bankrådgiver informeret om, at vurderingen var en statistisk vurdering af ejendommen, som han gerne måtte benytte, og som kunne godkendes. De er uforstående over for og er ikke blevet informeret om, at der efterfølgende skulle være lavet en vurdering af ejendommen.
De har været nødt til at bruge hele deres opsparing, for at købe den bil, som de allerede havde en købsaftale på.
Lån & Spar Bank har anført, at klagerne ikke har dokumenteret, at banken ved mødet 27. juli 2022 skulle have begået ansvarspådragende handlinger eller undladelser, og at der dermed ikke foreligger et ansvarsgrundlag. Klagerne har derudover ikke lidt et erstatningsberettiget tab.
Klagerne bekræftede 5. august 2022 ved deres elektroniske underskrifter, at størrelsen af det endelige provenu udgjorde ca. 503.000, og klagernes forventninger til størrelsen af det kommende provenu blev tilsyneladende alligevel skuffede.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Lån og Spar Bank.
Klagerne ønskede at finansiere køb af bil via banken, og den 27. juli 2022 var de til møde med deres bankrådgiver.
Klagerne har anført, at de på mødet blev rådgivet til at omlægge deres realkreditlån på 1.965.000 kr. til et fastforrentet lån med en rente på 3,5 % på 2.151.000 kr., og at provenuet som de fik udbetalt efter indfrielsen af banklånet var 77.000 kr. mindre end banken havde givet tilsagn om.
Banken har oplyst, at rådgiveren under mødet fortalte klagerne, at de ved omlægningen kunne forvente et provenu på ca. 580.000 kr., men at dette ikke var korrekt, og at den efterfølgende vurdering af klagernes ejendom kun tillod et realkreditlån, der ville give klagerne et provenu på ca. 503.000 kr., når belåningen skulle holde sig inden for 80 % af ejendommens vurdering.
Den 4. august 2022 skrev rådgiveren til klagerne og bad dem bekræfte, at de ønskede en fuld omlægning til 3,5 % fast rente med afdrag og provenu til at indfri banklån plus 230.000 kr., hvilket klagerne samme dag bekræftede.
Den 5. august 2022 fremsendte banken et lånetilbud til klagerne. Banken har oplyst, at der af tilbuddet fremgik provenuet på 503.508 kr. Den 5. august 2022 accepterede klagerne lånetilbuddet. Klagerne fik udbetalt et provenu på ca. 160.000 kr. efter indfrielse af banklånet.
Som følge heraf valgte klagerne at benytte midlerne på deres budgetkonto til at supplere provenuet i forbindelse med et bilkøb.
Banken tilbød klagerne en afdragsfri boligprioritet på for eksempel 100.000 kr. uden oprettelsesgebyr til banken og en variabel rente, som aktuelt var på 4,2 % p.a.
Klagerne ønskede ikke at tage imod bankens tilbud.
Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen og Jimmy Bak – udtaler:
Vi finder, at bankens fejlagtige oplysning om provenuet ikke havde karakter af en tilsikring af udbetaling af et bestemt provenu.
Da klagerne accepterede lånetilbuddet, fremgik som anført af banken det korrekte provenu på 503.508 kr.
Da den fejlagtige oplysning således blev berigtiget, inden klagerne indgik låneaftalen, stemmer vi for, at klagerne ikke får medhold i klagen.
Et medlem – Tina Thygesen, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:
Jeg finder, at banken har handlet ansvarspådragende ved ikke udtrykkeligt at gøre klagerne opmærksom på, at provenuet, på grund af en fejl hos banken, var væsentligt mindre end det, der blev oplyst på mødet den 27. juli 2022.
Da klagerne imidlertid ikke har godtgjort at have lidt et tab ved den fejlagtige oplysning om provenuet, er jeg enig med flertallet i, at klagerne ikke får medhold i klagen.
Som følge heraf får klagerne ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.