Afgørelse

Indsigelse om, at opsigelse af boligkredit ikke var sagligt begrundet

Medhold klager

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelse om, at Alm. Brand Banks opsigelse af deres boligkredit ikke var sagligt begrundet.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er parret M og H.

I 2006 ydede Alm. Brand Bank klagerne en boligkredit med et maksimum på 700.000 kr.

Ved kreditkontrakt af 8. april 2008 blev boligkreditten forhøjet med 260.000 kr. til 960.000 kr. Et ejerpantebrev på oprindelig 700.000 kr. med pant i klagernes faste ejendom, der lå til sikkerhed for boligkreditten, blev forhøjet tilsvarende. Renten var variabel, for tiden i intervallet 6,25% - 5,75% om året afhængig af i hvilket omfang kreditten var udnyttet. Af kreditkontrakten fremgår i øvrigt blandt andet:

"…

I juli 2012 oplyste klagerne til banken, at de ville ophæve samlivet, og at M skulle blive i deres nuværende bolig (ejendom 1). Banken meddelte i den forbindelse, at man ikke ville kunne godkende M som enedebitor på hæftelserne i ejendommen.

På et møde den 6. september 2012 mellem klagerne og banken, oplyste klagerne, at de ønskede at bevare fælles økonomi efter samlivsophævelsen, at ejendom 1, hvor M skulle blive boende, delvist skulle udlejes, og at de i fællesskab havde købt et hus (ejendom 2) til H for en købesum på 1.450.000 kr. Ejendomskøbet skulle finansieres med et realkreditlån på 600.000 kr. og fuld udnyttelse af boligkreditten, der på daværende tidspunkt havde en saldo på 115.900,05 kr. (negativ). Endvidere blev alternative finansieringsmuligheder drøftet.

Klagerne har oplyst, at 95.000 kr. af gælden på boligkreditten var et videreudlån, som de nu opsagde.

Fortrydelsesfristen for købet af ejendom 2 udløb den 13. september 2012.

Den 14. september 2012 overførte klagerne 70.000 kr. fra boligkreditten til dækning af udbetalingen på ejendomskøbet. Saldoen på kreditten var herefter 189.824,94 kr. (negativ)

Ved brev og telefonopringning til klagerne samme dag (den 14. september 2012) varslede banken genforhandling af boligkreditten hurtigst muligt. Banken forbeholdt sig at opsige kreditten og indsatte en midlertidig spærring, således at det ikke var muligt at hæve, før der via genforhandling var fremkommet en tilfredsstillende løsning. Af bankens brev fremgår blandt andet:

"…

Det er Bankens overbevisning, at køb af ovennævnte ejendom [ejendom 2] i jeres nuværende situation, hvor I står for at skulle skilles, hvor I ønsker at bevare en fælles økonomi og hvor [M] har fået afslag på gældsovertagelse af jeres nuværende fælles bolig, bringer jer i en uholdbar økonomisk situation.

Banken vurderer herved, at jeres økonomiske situation forringes i en sådan grad, at det må forventes at det indenfor kort tid vil blive vanskeligt for jer at overholde jeres forpligtelser overfor Banken. Dette er også årsagen til, at Banken har frarådet jer at købe [ejendom 2] og samtidig givet afslag på [M’s] gældsovertagelse for så vidt angår jeres fælles bolig.

…"

Ved brev af 17. september 2012 gjorde klagerne via en advokat indsigelse mod, at banken havde spærret deres boligkredit og dankort. Der var efter klagernes opfattelse reelt tale om en uberettiget ophævelse af kreditaftalen, der ikke var misligholdt. Klagerne forbeholdt sig ret til at kræve erstatning for følgerne, herunder hvis de som følge af spærringen af boligkreditten kom i misligholdelse i forbindelse med købet af ejendom 2. Der var rigelig plads til købet af ejendom 2 indenfor deres økonomiske rammer. Ejendom 1 var vurderet til 2,2 mio. kr. og belånt med realkreditlån på 1,2 mio. kr. samt boligkreditten på 960.000 kr., hvor der for tiden var trukket ca. 189.000 kr.

Den 19. september 2012 blev der afholdt et møde, hvor det ikke lykkedes parterne at nå til enighed.

Ved brev af 25. september 2012 til klagernes advokat tilbød banken en midlertidig finansiering, der var betinget af, at ejendom 1 blev sat til salg.

Ved brev af 11. december 2012 opsagde banken boligkreditten til indfrielse snarest muligt og inden 10 dage. Begrundelsen var, at den varslede genforhandling af boligkreditten ikke kunne gennemføres med et tilfredsstillende resultat. Klagerne gjorde indsigelse mod opsigelsen og forbeholdt sig forskellige konkrete erstatningskrav.

Den 14. december 2012 indgav klagerne en klage over Alm. Brank Bank til Ankenævnet.

Klagerne har fremlagt første side af et rådgivningsskema på to sider udarbejdet den 17. januar 2013 af pengeinstituttet P til brug for en lånesag. Af skemaet fremgår blandt andet:

Ved brev af 1. februar 2013 opsagde banken boligkreditten på ny med samme begrundelse, men nu med et varsel på tre måneder til den 1. maj 2013. Banken beklagede, at man ved opsigelsen den 11. december 2012 ikke havde iagttaget varslet på tre måneder.

Ved brev af 18. februar 2013 anmodede klagerne banken om at opgøre alle deres konti bortset fra boligkreditten.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Alm. Brand Bank skal videreføre boligkreditten, subsidiært yde en kompensation for merrenten på en tilsvarende boligkredit i et andet pengeinstitut.

Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at bankens opsigelse af boligkreditten var uberettiget. Boligkreditten var ikke misligholdt, og der var ikke sket ændringer i deres økonomi, der kunne begrunde en genforhandling.

Købet af ejendom 2 kunne rummes inden for deres økonomi, og der var derfor ikke grundlag for, at banken kunne kræve genforhandling af boligkreditten. De har ingen billån, forbrugslån eller lignende. De har ingen gæld ud over boligfinansiering, der beløber sig til ca. 70 % af handelsværdien. Efter afholdelse af dobbelt husleje, skat m.v., udgør deres rådighedsbeløb 25.000 kr. - 32.000 kr. afhængig af eventuelle lejeindtægter. De havde således et tilfredsstillende rådighedsbeløb, uanset om ejendom 1 delvist blev udlejet. Banken har trods gentagne opfordringer hertil ikke dokumenteret sin påstand om, at købet af ejendom 2 oversteg deres økonomiske formåen.

Filialdirektøren, der er deres rådgiver i banken, har siden 1992 kendt dem som økonomisk forsigtige og sparsommelige. De er på ingen måde økonomisk uansvarlige, hvilket understøttes af de faktiske omstændigheder.

De har betalt for boligkreditten og har ret til at beholde den.

Boligkreditten var ikke øremærket til finansiering af ejendom 1. De havde i tidens løb anvendt kreditten til mange forskellige formål.

En eventuel genforhandling burde i hvert fald have været varslet på mødet den 6. september 2012, hvor de stadig havde mulighed for at fortryde købet af ejendom 2. Fortrydelsesfristen var netop udløbet den 14. september 2012, hvor banken uden varsel spærrede boligkreditten og deres dankort. Spærringen medførte betydelige vanskeligheder med at opfylde deres forpligtelser i forbindelse med ejendomskøbet.

Bankens finansieringstilbud af 25. september 2012 var betinget af, at ejendom 1 blev solgt, hvorved banken ville blive løst fra boligkreditaftalen.

Rentesatsen på boligkreditten, der er relateret til Nationalbankens udlånsrente, er favorabel for dem, hvilket formentlig er årsagen til, at banken gentagne gange har forsøgt at blive løst fra aftalen, helt eller delvist.

Der var ikke reelt tale om en genforhandling af kreditten. Kreditten, der var spærret, indgik slet ikke i forhandlingerne. Der var tale om ensidig varetagelse af bankens interesser.

Alm. Brand Bank har anført, at bankens krav om genforhandling af boligkreditten var berettiget, idet klagerne i strid med bankens anbefaling købte ejendom 2 samtidig med, at de ophævede samlivet og ønskede at bevare den fælles økonomi.

Det kan ikke bebrejdes banken, at klagerne inden mødet den 6. september 2012 havde købt ejendom 2 uden at have finansieringen på plads.

Som alternativ til klagernes ønske om at finansiere ejendom 2 med boligkreditten og et mindre realkreditlån blev en finansiering bestående af fuld realkreditbelåning og nedskrivning af boligkreditten med 560.000 kr. drøftet. Da bankens kreditafdeling havde haft lejlighed til at vurdere sagen, blev klagerne den 14. september 2012 informeret om, at den drøftede finansiering ikke kunne bevilges, og at købet efter bankens vurdering stillede klagerne i en uholdbar økonomisk situation, som der burde rettes op på.

Banken havde ikke kendskab til købsaftalen vedrørende ejendom 2, herunder hvornår fortrydelsesfristen udløb. Sagsbehandlingstiden fra den 6. til den 14. september 2012 for vurderingen af den alternative finansiering var ikke urimelig.

Det ville være i strid med bankens kreditpolitik at medtage eventuelle lejeindtægter i rådighedsberegninger for bankens kunder.

Banken vurderede spærringen som en nødvendig forudsætning for den videre dialog, idet formålet med genforhandlingen efter bankens opfattelse ville forspildes, hvis klagerne havde adgang til at disponere over kreditten i strid med bankens udmelding.

Banken var berettiget til at opsige boligkreditten med tre måneders varsel. Opsigelsen var sagligt begrundet med, at det på mødet mellem parterne den 19. september 2012 ikke havde været muligt at gennemføre den varslede genforhandling med et tilfredsstillende resultat. Der skete efter bankens opfattelse en reel genforhandling af boligkreditten på mødet den 19. september 2012.

Det måtte betragtes som ændrede forhold af betydning, at klagerne besluttede at erhverve ejendom 2 samtidig med, at de ophævede samlivet og ønskede at bevare den fælles økonomi. Dette ville efter bankens vurdering medføre øgede omkostninger for den samlede økonomi, dels til den yderligere gældsoptagelse, dels til dobbelt husførelse.

Det er ikke dokumenteret, at klagerne har lidt tab som følge af bankens varsling af genforhandling og efterfølgende opsigelse af kreditten.

Ankenævnets bemærkninger

Ved kreditkontrakt af 8. april 2008 blev klagernes boligkredit i Alm. Brand Bank forhøjet med 260.000 kr. til et maksimum på 960.000 kr. Et ejerpantebrev med pant i klagernes ejendom, der lå til sikkerhed for kreditten, blev forhøjet tilsvarende. Kredittens udløb var den 23. juni 2036. Banken var dog "til enhver tid berettiget til at tage kreditten op til genforhandling, såfremt debitors økonomiske forhold eller andre forhold af betydning tilsiger dette."

Banken var endvidere berettiget til at opsige kreditten med tre måneders varsel. Det følger af Ankenævnets praksis og af bekendtgørelsen om god skik, jf. nu bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012 § 6, stk. 5, at en opsigelse skal være sagligt begrundet.

Det lægges som ubestridt af banken til grund, at klagernes rådighedsbeløb til en husstand bestående af fire personer efter købet af ejendom 2 udgjorde ca. 25.000 kr. pr. måned eksklusiv eventuelle lejeindtægter, hvis planerne om udlejning af en del af ejendom 1 holdt. Klagerne har alene boliggæld og desuden en vis friværdi.

Der var ikke udsigt til, at bankens pant for boligkreditten ville blive forringet.

Boligkreditten var ikke misligholdt, og klagernes økonomiske dispositioner var, jf. ovenfor, ikke af en sådan karakter, at banken berettiget kunne lægge til grund, at klagerne fremover ikke ville være i stand til at opfylde forpligtelserne over for banken i henhold til boligkreditten.

Ankenævnet finder herefter, at der ikke forelå en saglig begrundelse for hverken spærringen eller opsigelsen af klagernes boligkredit.

Klagerne får derfor medhold i påstanden om, at Alm. Brand Bank skal videreføre boligkreditten.

Ankenævnet har ikke det fornødne grundlag for at tage stilling til en eventuel erstatning som følge af spærringen og opsigelsen af kreditten.

Ankenævnets afgørelse

Alm. Brand Bank skal inden 30 dage anerkende, at bankens spærring af klagernes boligkredit i september 2012 og bankens opsigelse af denne pr. den 1. maj 2013 var uberettiget og genetablere kreditten på uændrede vilkår, hvis klagerne anmoder om det inden otte uger fra afgørelsens dato.

Klagerne får klagegebyret tilbage.