Afgørelse

Klageren købte til overtagelse pr. 1. maj 1991 en villa. Købesummen udgjorde 795.000 kr., som berigtigedes ved en udbetaling på 50.000 kr., et ejerskiftelån på 630.000 kr. samt et sælgerpantebrev på 115.000 kr.

Sælgerpantebrevet havde følgende individuelt udformede rykningsklausul:

"Nærværende pantebrev respekterer i forbindelse med om- eller tilbygning, der medfører en værdiforøgelse af ejendommen, størst muligt realkreditlån, mod at nettoprovenuet anvendes til dækning af 80% af dokumenterede udgifter. Det er en forudsætning herfor, at pantebrevet mindst efter endt om- og tilbygning ligger indenfor samme placering i relation til ejendommens salgsværdi.

I det tilfælde hvor debitor og kreditor ikke er enige om den sikkerhedsmæssige placering efter om- og tilbygning, afgøres spørgsmålet efter vurdering af ejendommens handelsværdi foretaget af en af kreditor valgt ejendomsformidler. Alle omkostninger i forbindelse med rykningen (herunder vurderingshonorar) betales af debitor."

Pantebrevet er underskrevet af klageren den 1. maj 1991 med indklagede 2 som kreditor. Indklagede 1 har afgivet pantebrevsgaranti for pantebrevet.

Indklagede 2 har oplyst, at man i henhold til en kvoteaftale med indklagede 1 har erhvervet pantebrevet. Sådanne pantebreve leveres i tinglyst stand og afregnes herefter. Det er endvidere praksis, at det enkelte pantebrevs vilkår først kommer til kreditors kendskab ved afregning.

Ved skrivelse af 2. maj 1991 anmodede klagerens advokat ved fremsendelse af en af klageren udfærdiget anmodning indklagede 2 om, at pantebrevet respekterede et forbedringslån. Klageren oplyste, at Nykredit havde bevilget et forbedringslån med hovedstol på 85.000 kr. og forespurgte om, hvilken dokumentation indklagede 2 krævede for at rykke. I skrivelsen anførte klageren endvidere at den købte ejendom trængte til en grundig renovering af køkken, bad/toilet, ud- og indvendig maling samt diverse mindre reparationsarbejder. Indklagede 2 fremsendte efter modtagelsen af klagerens ansøgning materialet til indklagede 1.

I august måned 1991 modtog klageren fra Nykredit tilbud om et forbedringslån på 105.000 kr.

Ved nota af 29. august 1991 afregnede indklagede 1 pantebrevet overfor indklagede 2. Afregningsdato var 11. september 1991, således at september ydelsen blev opkrævet af indklagede 1.

Ved skrivelse af 9. september 1991 fra klagerens pengeinstitut anmodedes indklagede 1 om at forsyne pantebrevet med rykningspåtegning for et forbedringslån på 105.000 kr. Skrivelsen videresendtes af indklagede 1 til indklagede 2, som herefter i skrivelse af 17. september 1991 meddelte klagerens pengeinstitut, at man var villig til at rykke på nærmere angivne betingelser. Bl.a. anmodedes om vurderingsrapport fra ejendomsmægler indeholdende oplysninger om ejendomsværdi før og efter ombygning.

Klagerens pengeinstitut indhentede herefter gennem et ejendomskontor en vurdering vedrørende ejendommen. Vurderingen er modtaget af klagerens pengeinstitut den 27. september 1991. Den 17. oktober 1991 fremsendte klagerens pengeinstitut vurderingsrapporten m.v. til indklagede 2, som den 25. oktober 1991 videresendte materialet til indklagede 1 med anmodning om stillingtagen til rykningsforespørgslen. Indklagede 1 anmodede derpå klagerens pengeinstitut om at fremsende en oversigt over diverse bilag med markering af, hvilke der var relevante i relation til rykningsklausulen, ligesom det oplystes at indklagede 1 ikke rykkede for vedligeholdelsesudgifter. Ved skrivelse af 5. november fremsendte klageren til indklagede 1 forskellige bilag.

I skrivelse af 7. november 1991 fra indklagede 1 til klageren bekræftedes under henvisning til en telefonsamtale en aftale om, at indklagede 1 foranledigede klagerens ejendom vurderet for klagerens regning af ejendomsfirmaet Home. Endvidere bekræftedes, at udvendigt som indvendigt malerarbejde ikke kunne medtages som værdiforøgende, men skulle betragtes som almindelig vedligeholdelse. Den 13. november 1991 modtog indklagede 1 fra Home en vurdering af klagerens ejendom, som i vurderingen fastsatte ejendommens handelsværdi til 850.000 kr. Handelsværdien fremkom således:

Indklagede 1 meddelte herefter i skrivelse af 13. november 1991 klageren, at man under hensyntagen til vurderingen af ejendommens aktuelle handelsværdi kunne tilbyde at rykke for et nyt realkreditlån til 10% p.a., 20 års løbetid på 50.000 kr. Endvidere anmodedes klageren om indbetaling af vurderingshonorar med 3.100 kr.

Indklagede 1 orienterede samtidig indklagede 2 om, hvilken rykning indklagede 1 kunne acceptere.

Der foregik herefter en korrespondance mellem det ejendomskontor, som klageren havde ladet vurdere ejendommen, indklagede 1 og klageren.

Den 3. december 1991 fremsendte klagerens pengeinstitut vurderingshonoraret på 3.100 kr. til indklagede 1 og anmodede om at modtage meddelelse om, hvornår rykningspåtegningen fremsendtes til lysning. Ved rykningspåtegning af 23. december 1991 tinglyst den 27. december 1991 respekterede indklagede 2 et kreditforeningslån på 50.000 kr.

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde klageren erstatning dækkende rentetab og omkostninger herunder honoraret på 3.100 kr.

Indklagede 1 og 2 har begge nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har til støtte for påstanden anført, at den af indklagede 1 udpegede ejendomsmægler ikke kan anses for uvildig, idet det pågældende ejendomsmæglerfirma indgår i samarbejde med indklagede og således har interessefællesskab med indklagede. Den af Home foretagne vurdering ligger 100.-125.000 kr. lavere end husets reelle værdi, hvilket fremgår af vurderingen indhentet fra anden side. Som følge af den foretagne lave vurdering har indklagede alene villet rykke for et lån på 50.000 kr., uanset at Nykredit var villig til at yde et lån på 105.000 kr., ligesom klageren kunne dokumentere håndværkerudgifter på et langt større beløb. Hertil kommer, at begge indklagede har forhalet og forsinket proceduren. Klageren har ikke været i stand til at få svar fra indklagede 1 om rykningen, så kreditforeningslånet kunne tinglyses. Indklagede 1 burde på et langt tidligere tidspunkt kunne have taget stilling til klagerens ønske om rykning. Det er på denne baggrund klagerens opfattelse, at indklagede 1 har blokeret for forbedringslånet fra Nykredit.

Indklagede 1 har anført, at man først blev involveret i sagen i slutningen af oktober 1991. En stillingtagen til den af klageren ønskede rykning forudsatte, at der fremlagdes dokumenterede udgifter. De i sagen fremlagte fakturaer er dateret i perioden 6. maj - 19. september 1991, hvorfor indklagede allerede af denne grund afviser at skulle have forhalet sagen. Af rykningsklausulen fremgår, at det er et vilkår, at der foreligger en værdiforøgelse, samt at pantebrevet mindst efter endt om- tilbygning ligger inden for samme placering i relation til ejendommens salgsværdi. Principperne for ydelse af et realkreditlån er ikke tilsvarende, hvorfor det ikke kan lægges til grund, at kreditor på sælgerpantebrevet er forpligtet til at rykke i samme omfang, som der ydes realkreditlån. Klageren erhvervede ejendommen for 795.000 kr., og den af indklagede udpegede vurderingsmand vurderede ejendommen til 850.000 kr. efter ombygning. Renovering af køkken og badeværelse øger ikke generelt set en ejendomsværdi med de afholdte omkostninger. Det fremgår tillige af rykningsklausulen, at der skal foreligge dokumenterede udgifter, hvorfor klageren ikke har kunnet forvente, at der blev taget stilling til rykning, før sådan dokumentation forelå, hvilket først skete ved skrivelse af 17. oktober 1991 fra klagerens pengeinstitut. Det følger af rykningsklausulen, at kreditor ved uenighed om den sikkerhedsmæssige vurdering kan lade ejendommen besigtige af en af kreditor valgt vurderingsmand, ligesom debitor er forpligtet til at afholde vurderingsomkostningerne. Indklagede har afvist, at der er basis for at anfægte vurderingen og uanset at indklagede direkte er interessent i Home I/S er den enkelte ejendomsmægler underlagt de forskrifter, som gælder for ejendomsmæglervirksomhed. Indklagede har således afvist, at den pågældende ejendomsmægler var inhabil.

Indklagede 2 har anført, at rykningssagen er forløbet efter sædvanlig procedure for sådanne sager.

Ankenævnets bemærkninger:

Af den i pantebrevet indeholdte rykningsklausul, som klageren ved sin underskrift på pantebrevet har accepteret, fremgår, i hvilket omfang pantekreditor er forpligtet til at respektere yderligere realkreditbelåning af ejendommen. I klausulen er bestemt, at hvor parterne ikke når til enighed om den sikkerhedsmæssige placering efter en ombygning, afgøres spørgsmålet efter vurdering foretaget af en af kreditor valgt ejendomsformidler, ligesom omkostningerneherved betales af debitor.

Da klageren og indklagede 1 og 2 ikke har kunne nå til enighed om størrelsen af det realkreditlån, for hvilket pantebrevet skulle rykke, har indklagede 1, der som garant af pantebrevet har forestået indklagede 2's interesser, været berettiget til at lade ejendommen vurdere ved en af indklagede 1 valgt ejendomsformidler. Der findes ikke grundlag for at rejse kritik af, at indklagede 1 har ladet en ejendomsmægler tilknyttet ejendomskæden Home foretage en sådan vurdering.

Da der ikke findes holdepunkter for at antage, at nogen af de indklagede har pådraget sig erstatningsansvar i forbindelse med gennemførelsen af rykningsproceduren, samt da det følger af rykningsklausulen, at debitor er forpligtet til at afholde omkostningerne ved den gennemførte vurdering, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage klagen til følge.

Som følge heraf