Spørgsmål om lån, der ikke skulle overtages af køber i forbindelse med ejendomshandel, burde være indfriet tidligere end sket.
| Sagsnummer: | 483/2002 |
| Dato: | 08-07-2003 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Jørn Ravn, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om lån, der ikke skulle overtages af køber i forbindelse med ejendomshandel, burde være indfriet tidligere end sket. |
| Indklagede: | St. Brøndum Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede i forbindelse med klagerens ejendomssalg burde have indfriet lån, der ikke skulle overtages af køber, tidligere end sket.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med klagerens og M's skilsmisse blev deres fælles ejendom i december 2001 sat til salg. Klageren og M var kunder hos indklagede.
Ejendommen var prioriteret med to lån i Nykredit med hovedstol på henholdsvis 630.000 kr. og 199.000 kr. og et privat pantebrev med hovedstol på 137.000 kr.
Ifølge et salgsbudget udarbejdet af den medvirkende ejendomsmægler den 25. juni 2002 ville et salg af ejendommen for en købesum på 960.000 kr. medføre et underskud på 11.175 kr., idet omkostningerne til indfrielse af de eksisterende lån blev opgjort til 920.536 kr. og øvrige omkostninger til 50.640 kr.
Ejendommen blev solgt for 960.000 kr. kontant med overtagelse den 1. juli 2002. Klagerens og M's underskrift på det betingede skøde er dateret den 6. juli 2002. Købers underskrift er dateret den 29. juli 2002.
Klageren har anført, at hun straks meddelte indklagede, at det efter en reduktion af salgsprisen med 50.000 kr. nu var lykkedes at sælge ejendommen. M underskrev skødet få dage efter hende, idet han først drøftede sagen med indklagede, der anbefalede ham at acceptere handlen. Den 16. juli 2002 blev papirerne fremsendt til købers advokat.
Indklagede har anført, at man den 16. juli 2002 af ejendomsmægleren blev orienteret om en køber, og at man samme dag talte med M for at få denne til at acceptere et salg. Man var ikke bekendt med, om M efterfølgende underskrev papirerne.
Ved skrivelse af 6. august 2002 fremsendte købers advokat underskrevet betinget skøde og en check på 909.436 kr., der svarede til købesummen med fradrag af omkostninger på i alt 50.564 kr., til indklagede under forudsætning af anmærkningsfrit tinglyst skøde til køber. Indklagede indsatte checken på en sikringskonto.
Ved skrivelse af 8. august 2002 til advokaten kvitterede indklagede for modtagelsen af købesummen. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"I henhold til salgsbudget af 25. juni 2002 udarbejdet af [ejendomsmægler] kan eksisterende lån indfries med kr. 920.536,00 hertil kommer sparekassens ekspeditionsgebyr på kr. 1.800,00.
Vi har ikke beregnet det endelige indfrielsesbeløb pr. d.d., men umiddelbart vil vi vurdere dette som værende større end mæglers beregning.
Der er således ikke tilstrækkelige midler til indfrielse af den bestående gæld, og da vi ikke ønsker at udlægge det resterende beløb, bedes De venligst meddele os, hvad der videre skal ske."
Ved skrivelse af 22. august 2002 anmodede advokaten under henvisning til indklagedes skrivelse af 8. august 2002 ejendomsmægleren om at returnere mægleromkostningerne, "idet handlen sandsynligvis ikke kan opfyldes fra sælgers side af."
Den 23. august 2002 rettede ejendomsmægleren henvendelse til klageren om underskuddet i handlen, som nu blev anslået til ca. 20.000 kr. Klageren rettede henvendelse til indklagede. Det blev aftalt, at klageren via sit nye pengeinstitut, P, straks skulle indbetale 20.000 kr. P fremsendte samme dag 20.000 kr. i check til indklagede.
Samme dag, den 23. august 2002, fremsendte ejendomsmægleren pr. telefax restgældsoplysninger m.v. inkl. kontrolkode vedrørende Nykreditlånene til indklagede. Af telefaxskrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Vi har regnet os frem til at det ene lån til NK ca. vil være 5.000,- dyrere at indfri end anført i vores budget da kursen er steget siden.
Jeg ringer til såvel [klageren] som [M] i dag og taler med store bogstaver for dem, om at de skal kontakte dig for at aftale et tidspunkt til at mødes hos dig og få ordning på tingene."
Den 26. august 2002 blev klagerens indbetaling på 20.000 kr. krediteret på sikringskontoen.
Nykreditlånene blev indfriet henholdsvis den 28. og 30. august 2002.
Ved skrivelse af 29. august 2002 til klageren meddelte indklagede, at der manglede yderligere 12.500 kr. til indfrielserne.
Ejendomsmægleren havde ved udarbejdelsen af provenuberegningen overset, at det private pantebrev på grund af særlige indfrielsesvilkår skulle indfries til overkurs (kurs 103). Ejendomsmægleren påtog sig ansvaret for fejlen og indbetalte den 5. september 2002 overkursen svarende til 3.965 kr. på kontoen hos indklagede.
Den 9. september 2002 indbetalte klageren 8.500 kr. Samme dag blev det private pantebrev indfriet.
Indfrielserne beløb sig til i alt 940.329 kr. Hertil kom gebyrer til indklagede på i alt 1.800 kr.
Parternes påstande.
Den 19. december 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede, da ejendommen blev sat til salg, uopfordret meddelte, at det ikke var nødvendigt at bruge penge på en advokat, idet ekspeditionerne og rådgivningen kunne udføres af indklagede.
Indklagede var i hvert fald den 16. juli 2002 bekendt med, at der nu var fundet en køber til ejendommen. Hun var i perioden herefter løbende i kontakt med indklagede om overførslen af sin lønkonto til P og dækning af underskuddet på 11.000 kr., der fremgik af provenuberegningen. Ved ingen af disse lejligheder nævnte indklagede, at underskuddet nu var blevet større end oprindelig antaget, og at man så ikke ville indfri lånene. Hun blev først orienteret herom via ejendomsmægleren den 23. august 2002.
Indklagede burde have kontaktet hende om det manglende beløb til indfrielserne straks efter modtagelsen af købesummen fra købers advokat. I givet fald ville hun på et langt tidligere tidspunkt have kunnet foranledige det nødvendige beløb indbetalt med henblik på at få indfrielserne ekspederet. Det var meningen, at M skulle betale halvdelen af underskuddet i handlen, men efter en snak med sin samlever og sin rådgiver hos P accepterede hun at indbetale hele det manglende beløb til indklagede.
Som følge af de sene indfrielser blev hun påført unødige omkostninger, som indklagede bør erstatte.
Indklagede har endvidere rådgivet dårligt vedrørende ejendomshandlen, idet køber fik endeligt skøde uden at betale renter på ca. 8.000 kr. for perioden 1. juli - 7. august 2002. Ved en henvendelse til købers advokat om refusionsopgørelse fik hun at vide, at denne allerede den 6. august 2002 var fremsendt til indklagede. På grund af indklagedes dårlige rådgivning blev der således udfærdiget endeligt skøde til køber, selv om betingelserne ikke var opfyldt fra købers side. Hun er herved blevet påført unødige omkostninger til advokat vedrørende dette spørgsmål.
Indklagede har anført, at det ikke er korrekt, at man først den 23. august 2002 meddelte klageren, at det af advokaten fremsendte provenu ikke var tilstrækkeligt til at indfri lånene i ejendommen. Frem til denne dato var problemet flere gang telefonisk blevet drøftet med såvel klageren som M. Det blev meddelt, at det manglende beløb fuldt ud skulle indbetales, før lånene kunne indfries.
M så sig ikke i stand til at indbetale noget beløb overhovedet, og klageren meddelte, at hun ikke ville indbetale mere end halvdelen af det manglende beløb.
Indklagede har ikke fra købers advokat modtaget en refusionsopgørelse, men alene en opgørelse af provenuet til deponering dateret den 6. august 2002.
Man har ikke på nogen måde haft indflydelse på udstedelse af endeligt skøde.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft og Jørn Ravn - udtaler:
Vi finder, at det i umiddelbar forlængelse af modtagelsen af deponeringen på 909.436 kr. den 7. august 2002 påhvilede indklagede at rette henvendelse til klageren om indfrielserne, herunder at søge afklaret, hvor stort et beløb der manglede, for at indfrielserne kunne ekspederes. Vi finder i denne forbindelse, at den berigtigende advokat ikke kunne betragtes som repræsentant for klageren.
Det må efter det foreliggende lægges til grund, at indfrielserne i givet fald kunne have fundet sted to uger tidligere end sket, således at Nykreditlånene var blevet indfriet henholdsvis den 14. og 16. august, og at det private pantebrev var blevet indfriet den 26. august 2002. Det bemærkes herved, at forsinkelsen med hensyn til indfrielsen af det private pantebrev primært skyldtes ejendomsmæglerens fejl med hensyn til de særlige indfrielsesvilkår, og at det ikke kan bebrejdes indklagede, at forholdet ikke blev afklaret hurtigere end sket. Indklagede findes imidlertid at være nærmest til at bære risikoen for, at det nu er uafklaret, om klageren telefonisk blev underrettet om, at indfrielserne afventede hendes eller M's indbetaling af underskuddet i handlen.
Indklagede bør derfor erstatte klageren det tab - rentetab med tillæg eller fradrag af kursdifference - som klageren måtte have lidt ved, at indfrielserne blev forsinket to uger.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede er ansvarlig for, at købesummen af køber ikke blev deponeret tidligere end sket eller ansvarlig for en eventuel manglende refusion fra købers side.
2 medlemmer - Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Vi finder, at den berigtigende advokat må opfattes som repræsentant for begge parter i ejendomshandelen, og at det derfor ikke kunne forlanges, at indklagede gav klageren særskilt underretning. Vi stemmer derfor for at frikende indklagede.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger betale erstatning til klageren som af flertallet foran anført.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.