Tidspunkt for opsigelse og indfrielse af eksisterende lån. Tidspunkt for hjemtagelse af omprioriteringslån. Tidspunkt for overførsel af kassekredit.
| Sagsnummer: | 453/1994 |
| Dato: | 05-10-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Ole Just, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Kassekredit - opsigelse
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - differencerente |
| Ledetekst: | Tidspunkt for opsigelse og indfrielse af eksisterende lån. Tidspunkt for hjemtagelse af omprioriteringslån. Tidspunkt for overførsel af kassekredit. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I november 1993 forestod indklagede en omprioritering af klagerens ejendom ved hjemtagelse af et kontantlån på 396.000 kr. i Realkredit Danmark til indfrielse af bl.a. et eksisterende lån i samme realkreditinstitut.
Lånetilbudet fra Realkredit Danmark var fremsendt til klageren den 27. september 1993. Den 22. oktober 1993 underskrev klageren pantebrevet, som af indklagede blev fremsendt til tinglysning den 25. s.m.
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 16. november 1993, og det eksisterende lån til Realkredit Danmark blev samtidig straksindfriet ved modregning i låneprovenuet. I forbindelse med indfrielsen betaltes 12.227,12 kr. i differencerente for perioden 16. november 1993 til 1. oktober 1994 (315 dage).
Indklagede har under sagens forberedelse tilbudt at godtgøre klageren differencerenten for perioden 1. april til 1. oktober 1994, opgjort til 6.986,92 kr.
I slutningen af november 1993 indfriede indklagede to private pantebreve og i begyndelsen af december 1993 betaltes et ekstraordinært afdrag på et tredje privat pantebrev. Saldoen på klagerens kassekredit, der anvendtes som omprioriteringskonto, var herefter ca. 54.000 kr. (negativ). Indklagedes samlede gebyr for behandlingen af omprioriteringssagen, 5.000 kr., var blevet debiteret kontoen i slutningen af november.
Den 7. december 1993 blev indklagede anmodet om at overføre bl.a. klagerens kassekredit til et andet pengeinstitut. Af kontoudskrifter fra kassekreditten fremgår, at beløbet til indfrielse, ca. 65.000 kr., indgik på kontoen den 14. januar 1994. I perioden fra 7. december 1993 til 14. januar 1994 blev der foretaget en række betalinger fra kontoen, herunder via betalingsservice. Den 20. februar debiteredes kontoen 1.435,74 kr. i rente mv. Kontoen ophørte den 24. februar 1994, hvor indklagede tilbageførte provision for perioden 14. januar - 20 februar 1994 på 217,96 kr.
Klageren har under sagens forberedelse fremlagt kopi af artikler fra Jyllands-Posten og Københavns Fondsbørs Månedsrapporter i perioden oktober 1993 til januar 1994 vedrørende rente- og kursudviklingen på obligationsmarkedet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning, der er større end det tilbudte beløb på 6.986,92 kr.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klageren har anført, at han ved indgåelsen af aftalen om omprioritering ikke blev orienteret om, at der ved straksindfrielse af det eksisterende lån i Realkredit Danmark skulle betales differencerente. Indklagede undlod også at orientere om, at kurserne var stigende, hvorfor omprioriteringen med fordel kunne være udskudt. Indklagede burde have oplyst, at han ved at opsige det eksisterende lån til indfrielse 1. april 1994 og udskyde hjemtagelsen af lånet kunne forvente lånet hjemtaget til en bedre kurs og samtidig spare eller undgå differencerenter. Ifølge egne beregninger kunne han ved gennemførelse af omprioriteringen den 1. februar 1994 have sparet ca. 42.000 kr. og ved gennemførelse den 1. april 1994 have sparet ca. 31.000 kr. Indklagede bør i hvert fald erstatte ham det fulde differencerentebeløb på 12.227,12 kr. Ud over erstatning for selve omprioriteringen bør indklagede godtgøre omkostninger på 2.500 kr. for tabt arbejdsfortjeneste samt merudgifter til telefon og kørsel. Selv om omprioriteringen i realiteten var gennemført i november 1993 blev sagen først afsluttet i foråret 1994. Afslutningen af sagen trak ud på grund af ekspeditionsfejl hos indklagede, hvilket trods hans udtrykkelige forespørgsler blev fortiet for ham. Flere gange måtte han tage fri fra arbejde for at rette henvendelse til tinglysningskontoret, Realkredit Danmark og Statsamtet med henblik på opklaring af, hvad der skete med låneomlægningen og hans dokumenter. Opgørelsen af kassekreditten blev også forhalet af indklagede. Sammen med overførselsanmodningen af 7. december 1993 modtog indklagede checks, dankort og ID-kort, der var tilknyttet kontoen, hvorefter der ikke kunne være tvivl om, at han ikke ønskede at benytte denne. Det bestrides, at han accepterede, at kontoen blev opretholdt, indtil lånesagen var afsluttet. Kontoen burde i hvert fald være opgjort den 15. december 1993, da lånesagen ikke udløste yderligere omkostninger efter denne dato. Lånesagens afslutning afventede kun videresendelse af dokumenter til ham fra Realkredit Danmark og tinglysningskontoret. Indklagede bør derfor godtgøre ham rentetilskrivningen på kassekreditten fra 15. december 1993, opgjort til 1.137,50 kr.
Indklagede har anført, at det i forbindelse med underskrivelsen af pantebrevet den 22. oktober 1993 blev aftalt, at lånet skulle hjemtages, når pantebrevet var tinglyst. Det er korrekt, at det eksisterende lån i Realkredit Danmark kunne være opsagt inden udgangen af oktober 1993, hvorved klageren ved straks-indfrielsen den 16. november 1993 kunne have sparet differencerente for perioden 1. april til 1. oktober 1994 på 6.986,92 kr., hvorfor klageren er blevet tilbudt dette beløb. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klageren ikke blev tilrådet at afvente hjemtagelse af lånet, idet den generelle vurdering af kursudviklingen på det pågældende tidspunkt ikke gav grundlag for at antage, at kurserne ubetinget ville blive gunstigere i foråret 1994. Såfremt man havde ventet med at indfri det hidtidige realkreditlån til den 1. april 1994, skulle klageren have betalt ydelse på lånet frem til dette tidspunkt, ligesom indklagede i så fald ville have forlangt garantiprovision. Vedrørende lånesagsdokumenterne har indklagede anført, at et ejerpantebrev på ca. 100.000 kr. blev fremsendt til tinglysning den 16. december 1993. På grund af manglende stempelpåtegning blev det returneret. Stempelpåtegning blev derefter påført og ejerpantebrevet igen fremsendt til tinglysning. Den 8. februar 1994 meddelte retten i Århus, at ejerpantebrevet var blevet sendt til stempelresolution. Indklagedes indeståelse over for Realkredit Danmark i forbindelse med hjemtagelsen af omprioriteringslånet blev frigivet ved Realkredit Danmarks skrivelse af 7. april 1994, hvorefter ejerpantebrevet, skødet og to aflyste pantebreve blev fremsendt til klageren. Sagens dokumenter blev fremsendt til klageren, så snart der var mulighed herfor, hvorfor klageren ikke har krav på dækning af sine udgifter i forbindelse med eftersøgning af dokumenter. Opretholdelsen af kassekreditten efter den 7. december 1993 skete på indklagedes foranledning og efter indklagedes ønske, men med klagerens accept. Ifølge aftale med klageren skulle kontoen opretholdes, indtil omprioriteringssagen var tilendebragt, hvilket er fast praksis i forbindelse med en omprioriteringssag. Kontoen blev tilskrevet renter og gebyrer som aftalt ved oprettelsen af kontoen.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at det blev aftalt, at det nye realkreditlån skulle hjemtages, så snart pantebrevet var tinglyst, og indklagede findes ikke at have begået en ansvarspådragende fejl ved ikke at tilråde klageren at udskyde hjemtagelsen i håb om stigende kurser.
Indklagede har erkendt, at det hidtidige realkreditlån burde have været opsagt til indfrielse inden udgangen af oktober 1993, og har som konsekvens heraf tilbudt at godtgøre klageren det beløb på 6.986,92 kr., som i så fald kunne have været sparet i differencerenter. For perioden fra straksindfrielsen den 16. november 1993 til den 1. april 1994 opkrævede Realkredit Danmark et beløb på 5.240,20 kr. i differencerenter. Dette beløb er imidlertid ikke udtryk for, at klageren har lidt et hertil svarende tab, idet han som anført af indklagede ville have haft andre udgifter, såfremt man i stedet havde valgt at indfri lånet pr. 1. april 1994.
Der findes ikke at være grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren et beløb for tabt arbejdsfortjeneste mv.
Når bl.a. henses til problemerne omkring tinglysningen af ejerpantebrevet finder Ankenævnet ikke grundlag for at kritisere, at indklagede i en periode opretholdt klagerens kassekredit som sket. Hertil kommer, at det omhandlede rentebeløb er betaling for en kredit, som i denne periode blev stillet til rådighed for klageren, og derfor ikke kan betragtes som et tab for klageren.
Det beløb på 6.986,92 kr., som indklagede efter det anførte skal betale til klageren, findes at burde forrentes som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger til klageren betale 6.986,92 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 1. december 1993. Klagegebyret tilbagebetales klageren.