Oplysningspligt i forbindelse med hjemtagelse af inkonvertibelt realkreditlån.
| Sagsnummer: | 296/1998 |
| Dato: | 03-06-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Forældelse - rådgivning |
| Ledetekst: | Oplysningspligt i forbindelse med hjemtagelse af inkonvertibelt realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag angår spørgsmålet om, hvorvidt klageren kan gøre ansvar gældende over for indklagede i anledning af, at klagerens ejendom i 1986 blev prioriteret med et inkonvertibelt obligationslån 9% fremfor et konvertibelt obligationslån.
Sagens omstændigheder.
Som led i finansieringen af klagerens opførelse af en fast ejendom indhentede indklagede et forhåndslånetilbud af 2. januar 1986 hos Nykredit. Af lånetilbuddet fremgår bl.a.:
"Herved tilbydes nedennævnte lån
Et af følgende enhedslån med kvartårlige terminer
Pantebrevsbeløb 932.000 939.000 Serie 43. 3. Rente p.a. 9 9 Afdragstid 30 30 Låntype OBL.LÅN OBL.LÅN Seneste kurs 96,50 95,75 Beregnet nettoprovenu 887.710 887.353 (kursværdi - indskud, gebyr og evt. kurtage) Første hele terminsydelse anslået i kr. 22.812 22.983 Heraf renter og bidrag 21.251 21.411 Effektiv debitorrente p.a. 9,72 9,80"
Lånet på 932.000 kr. var inkonvertibelt, mens lånet på 939.000 kr. var konvertibelt.
Klageren underskrev et pantebrev til Nykredit vedrørende et lån på 939.000 kr. med en rente på 9% p.a. Af pantebrevets forside fremgår:
"LÅNET KAN KUN INDFRIES MED OBLIGATIONER"
Af pantebrevets side 2 fremgår bl.a.:
"Indfrielse kan ske med obligationer svarende til obligationsrestgælden pr. indfrielsesdagen eller med så stort et kontantbeløb, at obligationsrestgælden kan udtrækkes og indløses til pari. Det vil fremgå af pantebrevets forside, hvis lånet alene kan indfries med obligationer."
Lånet blev udbetalt den 4. februar 1986 til kurs 94.
Af årsopgørelsen fra Nykredit for 1997 fremgår, at restgælden på lånet var 807.146,49 kr., mens kursværdien udgjorde 1.057.361,90 kr.
Parternes påstande.
Den 15. september 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 250.215,41 kr. svarende til differencen mellem kursværdien og restgælden, jf. årsopgørelsen fra Nykredit.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede foreslog finansieringen via Nykredit og indhentede forhåndslånetilbudet. Han havde ikke forstand på belåning af fast ejendom og accepterede derfor, at indklagede forestod belåningen. Det hjemtagne lån blev valgt af indklagede uden forudgående drøftelser med ham. Han blev ikke orienteret om forskellen på låntyperne, herunder at det valgte lån var inkonvertibelt og som følge heraf uhensigtsmæssigt i visse situationer, specielt ved faldende rente. Da der var tale om et obligationslån, opfattede han ikke pantebrevets tekst om, at lånet kun kunne indfries med obligationer, som usædvanlig. I starten af 1990'erne rettede han på grund af faldende rente henvendelse til indklagede med henblik på en omprioritering. Indklagede meddelte, at det ikke kunne betale sig, uden at oplyse om årsagen hertil. Først da han i oktober 1995 på ny rettede henvendelse, blev han bekendt med de særlige indfrielsesvilkår, og at disse var årsag til, at en omprioritering ikke kunne betale sig. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at undlade at rådgive om konsekvenserne ved at optage et inkonvertibelt lån. Indklagede har bevisbyrden for, at rådgivning er ydet. I den nyeste retspraksis er det fastslået, at advokater og ejendomsmæglere er erstatningsansvarlig i en situation som den foreliggende, jf. UfR 1997.1982Ø, UfR 1997.1337H og UfR 1996.621Ø. Det bestrides, at kravet er forældet.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens eventuelle krav er forældet, jf. forældelsesloven af 1908, eller bortfaldet som følge af passivitet.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at sagens ekspedition ikke erindres af afdelingens nuværende medarbejdere, og at man ikke er i besiddelse af materiale vedrørende sagen, idet man alene opbevarer arkivmateriale af denne karakter i 5 år. En tidligere medarbejder, der dengang behandlede sagen, har dog oplyst, at han kan huske, at han i forbindelse med det pågældende byggeri besigtigede ejendommen 3-4 gange. Han huser, at lånet blev hjemtaget forholdsvis tidligt, men erindrer intet vedrørende sagens ekspedition i øvrigt. Han bemærker i denne forbindelse, at han står helt uforstående over for klagerens beskrivelse af, hvorledes indklagede skulle have ekspederet sagen. Han har aldrig foretaget valg af lån for nogen kunde, men har altid drøftet lånemulighederne med kunden, som herefter har truffet beslutningen. Det valgte lån indbragte 9.000 kr. mere i provenu end det andet tilbud. På daværende tidspunkt var obligationskursen typisk af større betydning end de fremtidige konverteringsmuligheder. Det bestrides, at man har handlet ansvarspådragende over for klageren, ligesom størrelsen af det af klageren påståede tab bestrides.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved lånetilbud af 2. januar 1986 afgav Nykredit tilbud om to alternative lån, henholdsvis et konvertibelt og et inkonvertibelt obligationslån. Ankenævnet finder på grundlag heraf, at der må være en formodning for, at fordele og ulemper ved de to lånetyper blev gennemgået med klageren forud for låneoptagelsen. Det fremgår endvidere udtrykkeligt af pantebrevet til Nykredit, at lånet kun kan indfries med obligationer. Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at indklagede forud for låneoptagelsen undlod at oplyse klageren om forskellen på et konvertibelt og et inkonvertibelt lån.
Ankenævnet finder det herefter ikke fornødent at tage stilling til spørgsmålet om forældelse.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.