Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

20110110118
Bidragsforhøjelse
Klageren havde et 4 pct. obligationslån på oprindelig 1.600.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Af det udstedte pantebrev samt af ”Låntyper og forretningsbetingelser” fremgik det, at instituttet kunne ændre størrelsen på bidraget. I foråret 2011 blev der afholdt møde mellem klageren og indklagede, idet klageren overvejede låneomlægning. I august 2011 varslede instituttet bidragsforhøjelse på klagerens lån. Klageren protesterede forgæves over forhøjelsen med henvisning til, at instituttet ikke havde nogen risiko på hans lån, og at han ved henvendelse til kunderådgiveren om en nedsættelse af bidraget ud fra den aktuelle lånegrænse, havde fået oplyst, at bidraget hverken kunne sættes op eller ned.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen som minimum skulle forblive på samme niveau som ved lånets optagelse. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at det af pantebrevet fremgik, at instituttet kunne ændre størrelsen eller beregningsmetoden for bidraget. Nævnet bemærkede, at vilkår som ovenstående, der i princippet indebærer en ensidig adgang for den ene kontraktpart til at ændre bidragsbetalingen i et løbende kundeforhold, er udbredt på realkreditområdet, og at Nævnet i sin praksis ikke generelt har fundet at kunne tilsidesætte sådanne vilkår som urimelige, blandt andet under hensyntagen til, at der er tale om langvarige aftaler, som instituttet ikke kan opsige. Afgørende for, om Nævnet kunne tilsidesætte bidragsforhøjelser i en sag som denne, var efter Nævnets opfattelse, om bidragsforhøjelsen fremstod som vilkårlig og urimelig. Det var ikke muligt ved Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af realkreditinstituttets begrundelse for bidragsforhøjelsen. Nævnet var derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af de økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelsen. Nævnet fandt ikke på baggrund af en sådan vurdering at kunne fastslå, at bidragsforhøjelsen var vilkårlig eller urimelig. Nævnet bemærkede i forlængelse heraf, at det ifølge praksis tilkommer instituttet, men ikke den enkelte kunderådgiver at beslutte ændringer i bidraget, at aftalegrundlaget mellem klageren og instituttet ikke gav grundlag for et krav om en ændret placering som følge af en forbedret sikkerhedsmæssig placering, og at det er fast praksis på realkreditområdet, at et lån bevarer den intervalmæssige placering, det har ved udbetalingen, herunder ved ren låneomlægning. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 27. februar 2012




JOURNAL NR.: 2011-01-10-118-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 21. februar 2012


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Mads Svaneklink
Per Englyst
Mads Laursen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har et 4 pct. obligationslån på oprindelig 1.600.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende:

”Rente og betalingsvilkår:
Rente: 4% årligt.
Bidrag: 0,50558% årligt.
Lånet afvikles som annuitetslån over 30 år.
Der henvises i øvrigt til pantebrevets ”Særlige bestemmelser…


SÆRLIGE BESTEMMELSER

1. Udlånsbetingelser.
Debitor er, indtil låneforholdet er endeligt afviklet, pligtig at forrente og afdrage gælden samt at betale bidrag ved uden påkrav at indbetale kontante ydelser i overensstemmelse med pantebrevet.
Debitor er underkastet …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter samt det i medfør heraf udstedte udlånsregulativ, der udleveres ved henvendelse til …(indklagede)… De på tidspunktet for lånetilbudets afgivelse gældende betingelser for udbetalingen og fastsættelse af kursen er udleveret til debitor…

4. Bidrag.
Der betales et løbende bidrag jf. ”Rente og betalingsvilkår” ovenfor, der beregnes af lånets til enhver tid værende restgæld, dog betales altid det af …(indklagede)… til enhver tid fastsatte årlige minimumsbeløb pr. lån. Bidraget betales kvartalsvis bagud.

…(Indklagede)… kan på ethvert tidspunkt i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget i overensstemmelse med udlånsregulativet for grupper af lån, herunder også for allerede udbetalte lån, og kan endvidere i konkrete tilfælde fastsætte særlige individuelle bidrag for lån, hvor betalingsforpligtelsen overfor …(indklagede)… har været misligholdt.
Ændringer i bidraget træder i kraft med 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen…

8. Forfald
…Lånet er uopsigeligt fra …(indklagedes)… side, så længe debitor opfylder sine forpligtelser i henhold til vedtægter og pantebrev…”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser Privat” gældende fra 5. maj 2011 indeholder blandt andet følgende bestemmelser:


”22. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån®.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige - herunder indtjeningsmæssige - grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.

B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…

C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
• din økonomi
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt…

22.1. Hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• Er til fordel for dig
• Skyldes udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis.
• Vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende rentetilpasning.””

Klageren overvejede efter det oplyste en hel eller delvis omlægning af sine lån hos henholdsvis indklagede og det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut og rettede i februar 2011 henvendelse til sin kunderådgiver. Dette mundede i første omgang ud i, at indklagede den 6. marts 2011 foretog en vurdering af ejendommen.

Klageren afholdt den 5. april 2011 et møde med en kunderådgiver hos indklagede. Kunderådgiveren fremsendte i forlængelse af mødet et brev til klageren med en opsummering af mødets hovedpunkter, herunder overvejelserne i relation til omlægning af de indestående lån. I brevet omtales bidragssatsen på klagerens lån ikke.

Den 9. august 2011 fremsendte indklagede følgende brev til klageren om prisændringer:

”Nye priser på realkreditlån
…(Indklagede)… står ligesom de øvrige danske realkreditinstitutter og banker over for stigende krav til den samlede kapital. Samtidig er det blevet dyrere at anskaffe den kapital, der skal til, for at vi fortsat kan tilbyde vores kunder realkreditlån på de bedst mulige markedsvilkår. Derfor ændrer vi pr. 1. januar 2012 vores prisstruktur, så den afspejler de omkostninger og risici, der er forbundet med de enkelte låntyper.

Kort om ændringerne
Vi forhøjer bidragssatsen på lån i ejerboliger. Samtidig bliver lån med afdragsfrihed og de fleste lån med rentetilpasning lidt dyrere.

12 terminers rabatten bliver omlagt, så den ikke længere bliver beregnet som en procentsats af ydelsen, men som en forskel i bidragssatsen. Betaler du månedlig ydelse, er din bidragssats 0,05%-point lavere, end hvis du betaler 2 eller 4 gange om året…

Ændringerne gælder for alle eksisterende lån og lånetilbud.

Hvad betyder det for dig
Her kan du se, hvordan din bidragssats ændrer sig på baggrund af de(t) lån, du har i dag. Hvis du ændrer på dit lån inden den 1. januar 2012 - fx hvis du ændrer til eller fra afdragsfrihed - ændres din nye bidragssats.

Adresse: …(klagerens adresse)… By: …(by)…

Lånnr. Restgæld i dag Låntype Gl. bidragssats Ny bidragssats
… 1.415.198 DKK Obligationslån 0,50558% 0,53038%

Bidragssatsen betales af restgælden, og bidraget er minimum 800 kroner pr. lån pr. år…”

Den 18. august 2011 skrev klageren en e-mail til kunderådgiveren i anledning af den varslede bidragsforhøjelse. Af e-mailen fremgår følgende:

”…Der er vist sket en fejl... Jeg har fået et brev, hvor der står, at min bidragssats er steget. Kan du huske, hvordan du begrundede, at vi ikke kunne få nedsat bidraget, da en vurdering viste, at vores belåning (baseret på …(indklagedes)… konservative estimat) var 45%? Grunden var, at den kunne der ikke rykkes på, eftersom I jo heller ikke rykkede den anden retning, når konjunkturerne gik den anden vej. Jeg undres jo så lidt, når der kommer et brev, der varsler en stigning netop begrundet i …(indklagedes)… fundingproblemer og øgende risici i forbindelse med vores lån?! Det må da være en fejl, da I jo overhovedet ikke har nogen risiko ved at låne os penge. Du lovede, at du nok skulle kompensere for de komplekse omstændigheder, der gik forud for vores møde: Det er altså nu, du gerne må gøre et eller andet drastisk for at annullere den stigning eller endnu bedre ændre den til en reduktion af vores bidrag (det er jo åbenbart muligt at ændre). Jeg håber, at der er lovmæssig hjemmel for en sådan stigning - er det overhovedet nogle betingelser, vi er gået med til. Hvis der ikke er et eller andet håndfast så kan …(indklagede)… jo ændre bidraget efter forgodtbefindende - og det er jo lidt trist for dem der ikke kan tage deres forretning andet steds. For mig at se er det her altså principielt - fordi det skaber en usikkerhed om, hvornår …(indklagede)… næste gang vælger en tilfældig bidragsforøgelse - Jeg er således villig til at afprøve det her i det relevante ankenævn…”

Rådgiveren besvarede den 19. august 2011 klagerens e-mail på følgende måde:

”…Jeg må gøre opmærksom på at jeg ikke har sagt/udtalt at …(indklagede)… ikke kan sætte bidraget op. Ja, det er korrekt at jeg har sagt at jeg ikke kan ændre på bidraget.

Jeg videresender din mail til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)…, Juridisk afdeling. Hvornår du vil modtage et yderligere svar på din mail vil jeg formode bliver i næste uge…”

Ved e-mail af 8. september 2011 besvarede indklagedes juridiske afdeling klagerens henvendelse som følger:

”…Det er aldrig en god nyhed, når noget bliver dyrere. Vi ændrer på priser af to grunde:

1. …(Indklagede)… oplever nye krav om at styrke sit kapitalgrundlag, altså det økonomiske fundament, vi driver forretning ud fra.
2. Det er blevet dyrere for …(indklagede)… at låne denne kapital.

Hjemlen til prisændringerne finder du i aftalegrundlaget. I det pantebrev du skrev under på i forbindelse med optagelsen af lånet, fremgår det, at du som debitor er underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”. I de gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 5. maj 2011, punkt ”22. Priser” fremgår, at vi til enhver tid kan ændre vores priser. Når prisændringerne foretages i lånets løbetid og er til ulempe for kunden, skal vi dog varsle det mindst 3 måneder i forvejen. Jeg vedlægger til orientering kopi af …(indklagedes)… ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 5. maj 2011.

Der er tale om generelle prisændringer, som ikke er til forhandling.

Desuden kan jeg oplyse, at …(rådgiveren)… er uforstående overfor dine bemærkninger om, at hun skulle have lovet en kompensation for nogle ”komplekse omstændigheder”, og jeg skal derfor anmode dig om at konkretisere dine bemærkninger, såfremt du ønsker, at jeg undersøger dette forhold nærmere.

Jeg kan på ovennævnte baggrund ikke give dig medhold i din klage, men jeg håber, at du alligevel har fået svar på din henvendelse, idet jeg endnu engang skal beklage den lange sagsbehandlingstid…”

Ved en ny e-mail samme dag protesterede klageren på ny over bidragsforhøjelsen. Af e-mailen fremgår blandt andet følgende:

”…Jeg ved ikke, om det er bedst, vi tager den over telefonen (…(telefonnummer)…) for mit svar til dig tager i høj grad udgangspunkt i ting, der ikke er skrevet ned. Jeg ved ikke, om …(indklagede)… optager kundemøder. Hvis det er tilfældet, så er det måske muligt at høre med hvilken begrundelse, vi fik afslag på vores anmodning om reduktion i bidrag?

Sammendraget er: Vi søger om reduktion i bidrag i Februar. Vi får at vide, at bidrag ikke kan reduceres. Årsag: Hvis en reduktion skulle være mulig, så skulle en stigning også være mulig. Vi fik at vide, at en stigning ikke var mulig. Det er essensen i vores klage. Det og så at det åbenbart ikke er muligt få bedre vilkår som kunde er, hvad jeg vil bede om, at du forholder dig til.

Det er rigtigt, at det er trist, når ting bliver dyrere... Men jeres argumenter har absolut intet med mig at gøre. Mit lån er forankret i en obligation, som er solgt til investorerne: at det er svært at funde jeres fremtidige forretninger er jo selvfølgelig trist for jer, men en del af gamet. Jeg mindes ikke at have modtaget breve med varsling om reduktion af bidrag i perioden fra 2002 til 2007?! Men har dog bemærket pæne, sorte tal i regnskaberne. I har ingen risiko i mit lån, eftersom jeg har en belåning på under 50% vil …(indklagede)… til enhver tid kunne hente hovedstolen, og det var derfor, vi tog kontakt til vores rådgiver for at få nedsat bidraget. Vi fik afslag med begrundelse i, at man jo ikke kunne sænke bidragssatsen, for så ville man jo også hele tiden skulle hæve når markedet går den anden vej. Og det ville man jo aldrig gøre. Det var det, …(rådgiveren)… sagde. Det ved jeg godt hun benægter. Men vi er altså to, der har hørt det. Det er jo så lidt paradoksalt for nu at sige det mildt - når vi modtager et brev der begrunder en stigning i netop ændrede markedsvilkår for jer... Der er intet rimeligt i, at det kun kan gå en vej og altså aldrig til fordel for kunden. Specielt ikke når nu rådgiver har sagt, at en stigning ikke kan finde sted.

Mht. det …(rådgiveren)… sagde om at råde bod på de komplekse omstændigheder, så var det alt det, som hun havde rodet sig ud i forud for mødet. Sagen var nemlig den, at vi ikke kunne komme i kontakt med hende, selv om vi var blevet lovet, at hun ville kontakte os. Hun sad altid i møde eller ville vende tilbage eller det ene eller det andet. Der gik meget meget lang tid fra vurdering til vi hørte fra hende. Det var faktisk kun muligt at komme i kontakt med hende ved at bede om de relevante dokumenter for overførelse af alle vores engagementer til …(andet realkreditinstitut)… Jeg må indrømme at jeg var klar til at flytte. Vi ligger mere eller mindre direkte mange, mange tusinde kroner om året i …(indklagedes koncern)… og har været loyale kunder i 38 år og mener at vi har ret til det minimum af service, det er at få svar på en henvendelse. Det var hele dette forløb …(rådgiveren)… sagde, at hun ville gøre godt igen.

Konklusion: Jeg vil bede dig forholde dig til det juridisk holdbare i stigningen på baggrund af det, som vi er blevet lovet af vores rådgiver og evt. kommentere på det lovlige i, at forretningsgrundlaget kun kan ændres i en retning. Jeg er sikker på at I har undersøgt det her meget grundigt i det generelle tilfælde men jeg mener, at der er nogle særlige omstændigheder i vores tilfælde. Nu er det jo ikke store beløb, det drejer sig om, men det her er så principielt urimeligt, at jeg simpelthen må prøve den af hos den rette ankemyndighed. Det er jo næsten umuligt at vedblive med at være kunde i …(indklagedes koncern)…, hvis forretningsvilkårene er så urimelige og jeg må sige at jeg er bekymret for hvad den næste stigning bliver…”

Indklagedes juridiske afdeling besvarede den 14. september 2011 pr. e-mail klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Jeg skal hermed vende tilbage på din mail af 8/9 2011. Du kommer både med nogle helt generelle betragtninger og nogle konkrete og jeg har derfor opdelt mit svar derefter.

Generelt

Helt grundlæggende kan jeg oplyse, at vores omkostninger til fremskaffelse af kapital er stigende også for fastforrentede lån og også for kunder med lav belåningsprocent.

Desuden skal jeg henvise til, at der i aftalegrundlaget står, at der kan foretages prisændringer ikke kun prisstigninger. Jeg har fået oplyst, at vi faktisk satte bidragssatserne ned i 2001, så det kan faktisk gå begge veje.
Konkret

Jeg har drøftet dine bemærkninger med …(rådgiveren)…

…(Rådgiveren)… understreger, at hun på jeres kundemøde oplyste at bidragssatserne for privatkunder ikke er til forhandling og at hun som boligrådgiver ikke har mulighed for at ændre bidragssatserne hverken den ene eller den anden vej. Det er helt korrekt. …(Indklagedes)… boligrådgivere kan ikke give reduktion i bidraget, ligesom boligrådgiverne kun har mulighed for at give anden kompensation, såfremt kunden har lidt et tab eller kan dokumentere en fejlagtig håndtering af en sag. Det er der, ifølge de oplysninger jeg har modtaget, ikke tale om her.

…(Rådgiveren)… beklager desuden hvis hun ikke er vendt tilbage på eventuelle telefonbeskeder. Hun er godt klar over, at hun og andre kunderådgivere er svære at fange på telefonen, da de sidder i møde det meste af dagen. Hun er dog uforstående over for, at der skulle være gået ”meget meget lang tid” fra vurderingen til I hørte fra hende. Af optegnelserne på sagen kan hun se, at der forelå en vurdering på ejendommen den 6. marts og at der blev afholdt møde i starten af april.

Vi er selvfølgelig kede af, at du har haft en dårlig kundeoplevelse, men på baggrund af de oplysninger jeg har modtaget i sagen, fastholdes de varslede prisændringer…”

Den 15. september 2011 stillede klageren i en e-mail følgende spørgsmål til indklagedes juridiske afdeling:

”…Lige et par korte spørgsmål:

1. Bliver møder båndet? For som det ser ud nu er det jo det eneste der kan dokumentere påstand mod påstand. Jeg vil mene der er tale om en fejlagtig håndtering - der, som du skriver, kan udmønte sig i kompensation. Synes du ikke også, det kunne lyde som en erkendelse, når der bliver sagt: ”jeg vil sørge for at gøre det godt igen”? Dette har jeg desværre ikke på skrift.

2. Kan du dokumentere at bidraget blev sat ned i 2001? For den skrivelse har jeg ikke fået og har heller ikke registreret en bidragsreduktion. Vi boede i USA på det tidspunkt så det kan være, at evt. post desangående er gået tabt. Men vi skulle jo have set det på vores kontoudtog. Er du sikker på at det ikke kun skete for nye kunder?

3. Hvad er reglen for om et bidrag kan sættes ned? Hvor lille skal belåningsprocenten være for end dette ville kunne ske?

4. Du skriver vurdering blev foretaget i marts og møde blev holdt i april. Synes du ikke, en måned er for lang behandlingstid? Specielt når der forelå løfte om kortere tid?…”

Indklagedes juridiske afdeling besvarede samme dag klagerens spørgsmål på følgende måde:

”Ad. spg. 1
Nej, vores kundemøder bliver ikke optaget/båndet.
Nej, jeg mener ikke, at sætningen: ”Jeg vil sørge for at gøre det godt igen” nødvendigvis er et udtryk for at kunderådgiveren har erkendt en fejl, der kan udmønte sig i en kompensation.

Ad. spg. 2
Jeg undersøger det og vender tilbage.

Ad. spg. 3
Belåningsprocenten skal være 40% eller derunder for at få den laveste bidragssats. Jeg vedhæfter til orientering vores prisblad pr. 1. januar 2012.

Ad. spg. 4
…(Rådgiveren)… har registreret på sagen at I har været på ferie en uge forud for mødet, så det har også været årsagen til at der er gået en hel måned. Desuden er det ikke usædvanligt at der går en måned mellem vurdering og mødet med kunden, hvis det ikke forinden har været muligt at finde et tidspunkt, hvor både rådgiver og kunde har haft tid til at mødes. Som nævnt er …(rådgiveren)… ked af, hvis hun ikke har vendt tilbage på eventuelle telefonbeskeder, men jeg mener ikke, at det er et forhold, der kan udmønte sig i en kompensation…”

Indklagedes ”Prisblad – Privat” gældende fra januar 2012 indeholder følgende om bidragssatser og –beregning:


”Bidragssats i procent p.a._____________________________________________________
FlexLån® Øvrige lån
Belåningsinterval ekskl. FlexLån® T incl. FlexLån® T
___________________________________________________________________________________________________

Boliger
Ejerboliger, bolig- 0 - 40 % 0,4000 0,3248
landbrug under 10 ha 40 - 80 % 0,9500 0,8748

0 - 80 % 0,6752 0,6000
___________________________________________________________________________________________________
Fritidshuse 0 - 30 % 0,4000 0,3248
30 - 60 % 0,9500 0,8748

0 - 60 % 0,6752 0,6000
___________________________________________________________________________________________________
Ubebyggede grunde 0 - 40 % 0,4000 0,3248

Disse bidragssatser forudsætter, at der er en aftale om betaling af ydelse hver måned. Hvis ydelsen betales hvert kvartal, er ovenstående bidragssatser 0,0500 %-point højere.

Tillæg for afdragsfrihed: For lån med mulighed for afdragsfrihed tillægges bidragssatsen 0,0248 %-point i de perioder, hvor afdragsfriheden benyttes…

Minimumsbidrag er 800 DKK / 110 EUR pr. år.

Vi beregner bidraget af restgælden, og du betaler pr. lån. For lån udbetalt før 1990 kan der dog være en anden beregningsmetode, som vil fremgå af pantebrevet. Hvis du alene har foranstående lån i …(indklagede)…, beregner vi bidragssatsen på det nye lån på samme måde, som hvis der alene blev udstedt et samlet lån…”

Klageren stillede i forlængelse heraf endnu et spørgsmål til indklagede:

”…Er det således korrekt forstået at hvis vi nedbringer vores gæld til 40% så er vi berettiget til den laveste bidragssats? Og i så fald hvad er den? For så er der jo ved at være rimelighed i det…”

Indklagedes juridiske afdeling besvarede den 30. september 2011 pr. e-mail klagerens resterende spørgsmål på følgende måde:

”…Jeg kan ikke umiddelbart finde dokumentation for de bidragsnedsættelser, der har været foretaget førhen og ifølge nye oplysninger, var det helt tilbage i 1990’erne, at der blev foretaget en ændring af beregningen af bidraget, hvor man gik fra at beregne bidraget af hovedstolen til at beregne bidraget af restgælden, som reelt betød en generel nedsættelse af bidraget. Herefter har der, så vidt jeg har fået oplyst, kun været bidragsnedsættelser på privatområdet i forbindelse med nybelåning i den/de perioder, hvor ejendomspriserne steg. Det skal dog understreges, at disse historiske oplysninger ikke er relevante for den nærværende problemstilling, og derfor ikke er blevet undersøgt nærmere.

For så vidt angår en fremtidig bidragsnedsættelse, kan dette kun ske i forbindelse med nybelåning. Det betyder, at du ikke har mulighed for at få bidragsnedsættelse blot ved at foretage et ekstraordinært afdrag. Du kan derimod få bidragsnedsættelse, hvis du ansøger om omlægning + tillægslån (samles i ét nyt lån), og det nye lån efter en vurdering af ejendommen ligger i belåningsintervallet 0-40%. I så fald vil bidragssatsen være 0,3248% for fastforrentede lån og 0,40% for Flexlån®…”

Indklagedes svar affødte samme dag følgende e-mail fra klageren:

”…Jeg kan ikke forstå hvorfor du siger det ikke er relevant. Det er da utroligt relevant om der rent faktisk kan finde en reduktion sted når nu det siger sig, modsat hvad vi er blevet orienteret om af vores rådgiver, at priser godt kan stige. Sagens kerne er, at …(rådgiveren)… fortalte, at priserne ikke kunne stige. Det kan de alligevel. Vi er derfor blevet forkert orienteret. Den er svær at sluge når I nu ikke kan dokumentere at der har været en reduktion når markedsforholdene dikterede det. Det betyder reelt at I kan lade priserne stige lige så tosset I vil med en begrundelse der kun virker en vej. Det er ikke fair at sende regningen videre til de låntagere hvor I ikke har en risiko. Jeg forstår simpelthen ikke at …(indklagede)… ikke lukker denne sag ned ved at lade vores bidragssats være uændret når nu det er det vores rådgiver har lovet. Det bliver en lang sej omgang at skulle tage hele denne her smøre igennem ankenævnet. Men jeg føler simpelthen at det er unfair at jeg er nødt til at prøve det af for princippets skyld - selv om det jo reelt drejer sig om ca 500 kr om året for os…”

Ligeledes samme dag afviste indklagede på ny at imødekomme klageren.

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatsen på klagerens lån hos indklagede som minimum skal forblive på samme niveau som ved lånets optagelse.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i februar 2011 udbad sig en vurdering af sit hus med henblik på en reduktion af bidragssatsen. Det viste sig som forventet, at hans gæld er meget lav set i forhold til indklagedes vurdering. Hans rådgiver indkaldte til et møde for at drøfte mulighederne, men kunne ikke reducere bidragssatsen. Rådgiveren begrundede det i, at bidragssatsen jo heller ikke kunne stige, når konjunkturerne gik imod husejerne. Det udsagn er de to, der kan bevidne.

I juli 2011 modtog han så indklagedes skrivelse om, at bidragssatsen ville stige på grund af svære markedsvilkår for indklagede. Det var noget af en overraskelse, når nu hans rådgiver kort tid forinden havde sagt, at sådan noget ikke kunne finde sted.

Han undrede sig over, med hvilken rimelighed indklagede kunne øge bidragssatsen på et fastforrentet 30-årigt lån i et hus med en belåningsprocent på under 50. Han henvendte sig til sin rådgiver, som med det samme benægtede alt og sendte ham videre til en chief legal advisor hos indklagede.

Hans rådgiver påstod efterfølgende pr. mail at have sagt, at hun ikke kunne ændre bidragssatsen og ikke, og at man ikke kunne ændre den.

Indklagedes chief legal advisor kunne ikke give ham medhold. Det tog en måneds konferering med kollegaer og vist også hans tidligere rådgiver (hun er ikke længere ansat) at komme til denne konklusion.

Han mener stadig, at et mundtligt udsagn må være lige så godt som et skriftligt. Specielt når det er bakket op af to af de tre parter, der var til stede ved det pågældende møde.

Han blev ikke mindre frustreret af indklagedes svar på hans spørgsmål om, hvorvidt der havde fundet reduktion i bidragssatsen sted i de for institutterne guldrandede år 2001-07. Det har der nemlig ikke. Så han står altså over for en virksomhed, der lader til frit at kunne justere på sin bundlinje over for en kundekreds, der intet kan stille op. Er der da slet ingen lovgivning, der begrænser, hvad der er tilladt i forbindelse med fastforrentede lån? Hvis de kunder, hvor indklagede ikke har risiko (herunder ham), skal hæfte solidarisk for de forretninger, indklagede taber penge på, er der så ikke et eller andet i lovgivningen, der sætter et loft på indtjening eller i hvert fald kræver prisreduktion i de år, hvor det går godt?

Indklagede har hævet gebyrsatsen på trods af rådgiverens løfte om, at dette ikke kunne ske. Ankenævnet bedes vurdere lovligheden i at drive en forretning, hvor prisen kun kan stige og aldrig kan falde, set i lyset af at kunden ikke har andre steder at gå hen med sin forretning, da alle låneudbydere pudsigt nok har hævet prisen samtidigt. Det smager af karteldannelse.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i sin ejendom har et 30-årigt 4 pct. obligationslån med en hovedstol på 1.600.000 kr. til indklagede.

Pantebrevet indeholder i de særlige bestemmelser bl.a. følgende punkter:

”. Udlånsbetingelser.
…
Debitor er underkastet …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter samt det i medfør heraf udstedte udlånsregulativ, der udleveres ved henvendelse til …(indklagede)… De på tidspunktet for lånetilbudets afgivelse gældende betingelser for udbetalingen og fastsættelse af kursen er udleveret til debitor.

4. Bidrag
…
…(Indklagede)… kan på ethvert tidspunkt i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget i overensstemmelse med udlånsregulativet for grupper af lån herunder også for allerede udbetalte lån, og kan endvidere i konkrete tilfælde fastsætte særlige individuelle bidrag for lån. Hvor betalingsforpligtelsen overfor …(indklagede)… har været misligholdt. Ændringer i bidraget træder i kraft med 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen.”

Indklagedes udlånsregulativ, nu kaldet ”Låntyper og forretningsbetingelser”, indeholder ligeledes en beskrivelse af indklagedes mulighed for at forhøje bidraget.

I februar 2011 rettede klageren henvendelse til sin kunderådgiver med henblik på en drøftelse af sine engagementer i det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede.

Klageren ønskede blandt andet at drøfte en omlægning af sit bestående realkreditlån til banklån. I den forbindelse bestilte kunderådgiveren en vurdering af ejendommen.

Vurderingen af ejendommen forelå den 6. marts 2011. Herefter aftalte indklagedes kunderådgiver og klageren møde den 5. april 2011.

På mødet den 5. april 2011 drøftede parterne blandt andet en omlægning af klagerens bestående realkreditlån i indklagede til et nyt realkreditlån eller til et banklån i banken af typen ”… Prioritet Plus”. Det blev på mødet aftalt, at klageren overvejede, om en del af realkreditlånet skulle omlægges til et banklån (”… Prioritet Plus”). På mødet spurgte klageren, om der på baggrund af den nye vurdering af ejendommen var mulighed for at få nedsat bidragssatsen på sit bestående realkreditlån. Hertil oplyste indklagedes kunderådgiver, at bidragssatsen for privatkunder ikke var til forhandling, og at hun ikke havde mulighed for at ændre bidraget hverken den ene eller den anden vej. Bidragssatsen blev ikke drøftet yderligere med indklagedes kunderådgiver og blev heller ikke medtaget i referatet fra mødet.

I august 2011 udsendte indklagede brev til alle privatkunder om generelle prisændringer, herunder en forhøjelse af bidragssatsen.

Umiddelbart herefter, den 18. august 2011, rettede klageren henvendelse til indklagedes kunderådgiver pr. mail. I mailen giver han udtryk for sin utilfredshed med den fremtidige bidragsforhøjelse.

I perioden herefter drøftede indklagede og klageren sagen både telefonisk og pr. mail. Fra mailkorrespondancen skal særlig fremhæves følgende:

I mail af 19. august 2011 fra indklagedes kunderådgiver til klageren fremgik blandt andet:

”Jeg må gøre opmærksom på at jeg ikke har sagt/udtalt at …(indklagede)… ikke kan sætte bidraget op. Ja, det er korrekt at jeg har sagt at jeg ikke kan ændre på bidraget.”

I mail af 14. september 2011 fra indklagedes juridiske afdeling til klageren fremgik blandt andet:

”…
...(Indklagedes boligrådgivere kan ikke give reduktion i bidraget, ligesom boligrådgiverne kun har mulighed for at give anden kompensation, såfremt kunden har lidt et tab eller kan dokumentere en fejlagtig håndtering af en sag.”

Den 28. oktober 2011 indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.



ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at indklagedes kunderådgiver ikke har givet tilsagn om, at …(indklagede)… ikke kunne/ville forhøje bidragssatsen,

at indklagedes pantebrev indeholder en klar hjemmel til at ændre bidraget både generelt og for grupper af lån,

at klageren i henhold til underskrevet pantebrev tillige er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Udlånsregulativ” – nu kaldet ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” kan ændre priserne for grupper af realkreditlån med henvisning til forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde samt markedsmæssige forhold,

at indklagede dermed var berettiget til med det afgivne varsel at ændre priserne med virkning fra 1. januar 2012, og

at klagen vedrørende overtrædelse af konkurrenceloven skal indbringes for Konkurrence- og forbrugerstyrelsen.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 769 af 27. juni 2011 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder følgende bestemmelse om prisændringer:

§ 6.
…Stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Stk. 4. I løbende kundeforhold kan ændringer til ugunst for kunden af renter, bidrag eller andet vederlag ikke finde sted uden varsel, medmindre ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som den finansielle virksomhed ikke har indflydelse på…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Af det pantebrev, der er udstedt for lånet, fremgår af ”Særlige bestemmelser”, pkt. 1, Udlånsbetingelser, at debitor er underkastet indklagedes ”til enhver tid gældende vedtægter samt det i medfør heraf udstedte udlånsregulativ”. Af pkt. 4, Bidrag, fremgår, at indklagede ”på ethvert tidspunkt i lånets løbetid [kan] ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget i overensstemmelse med udlånsregulativet for grupper af lån”.

Realkreditankenævnet kan oplyse, at vilkår som ovenstående, der i princippet indebærer en ensidig adgang for den ene kontraktpart til at ændre bidragsbetalingen i et løbende kundeforhold, er udbredt på realkreditområdet. Nævnet har i sin praksis fundet ikke generelt at kunne tilsidesætte sådanne vilkår som urimelige. Baggrunden herfor er, at aftaler om realkreditlån er langvarige aftaleforhold, som ikke kan opsiges af realkreditinstituttet. Der må derfor levnes instituttet en vis mulighed for at ændre enkelte elementer i sådanne aftaler. I de offentligretlige regler om god skik er det således også forudsat, at der efter omstændighederne kan ske ændringer i bidragssatsen.

Afgørende for, om Nævnet efter offentligretlige og formueretlige regler kan tilsidesætte bidragsforhøjelser i en sag som denne, er efter Nævnets opfattelse, om bidragsforhøjelsen fremstår som vilkårlig og urimelig. Indklagede har i sit brev af 9. august 2011 til klageren begrundet bidragsforhøjelsen på følgende måde:

”…(Indklagede)… står ligesom de øvrige danske realkreditinstitutter og banker over for stigende krav til den samlede kapital. Samtidig er det blevet dyrere at anskaffe den kapital, der skal til, for at vi fortsat kan tilbyde vores kunder realkreditlån på de bedst mulige markedsvilkår. Derfor ændrer vi pr. 1. januar 2012 vores prisstruktur, så den afspejler de omkostninger og risici, der er forbundet med de enkelte låntyper.”

Det er ikke muligt ved Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af indklagedes begrundelse for bidragsforhøjelsen. Nævnet er derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af de økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelsen. Nævnet finder ikke på baggrund af en sådan vurdering at kunne fastslå, at bidragsforhøjelsen var vilkårlig eller urimelig.

Realkreditankenævnet bemærker endvidere i anledning af de tilkendegivelser, som klageren oplyser at have modtaget fra sin kunderådgiver, at det tilkommer realkreditinstituttet at foretage ændringer i bidraget. Det er derimod almindelig praksis på realkreditområdet, at den enkelte kunderådgiver ikke kan beslutte en ændring af bidraget. I denne sammenhæng bemærker Realkreditankenævnet med hensyn til den intervalmæssige placering af lånet, at aftalegrundlaget mellem klageren og indklagede ikke giver grundlag for et krav om en ændret placering som følge af en forbedret sikkerhedsmæssig placering. Realkreditankenævnet kan i den forbindelse oplyse, at det er fast praksis på realkreditområdet, at et lån bevarer den intervalmæssige placering, det har ved udbetalingen, hvilket også gælder ved ren låneomlægning. Kunderådgiverens tilkendegivelser skal ses på den anførte baggrund.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Klagerens anbringender om karteldannelse mellem realkredit-institutterne om bidragsfastsættelse falder uden for Nævnets kompetence. Spørgsmålet henhører under konkurrencemyndighederne.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen