Spørgsmål om ansvar for kurstab opstået som følge af, at køber af fast ejendom udnyttede sin ret til at vælge anden finansiering end anført i købsaftalen i forbindelse med købers valg af andet realkreditinstitut. Spørgsmål om, hvorvidt klager var blevet rådgivet om mulighederne om kurssikring.
| Sagsnummer: | 311/1995 |
| Dato: | 03-10-1996 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for kurstab opstået som følge af, at køber af fast ejendom udnyttede sin ret til at vælge anden finansiering end anført i købsaftalen i forbindelse med købers valg af andet realkreditinstitut. Spørgsmål om, hvorvidt klager var blevet rådgivet om mulighederne om kurssikring. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 7. februar 1994 underskrev klagerne salgsaftale med et ejendomsmæglerfirma om salg af klagernes ejendom. Af salgsaftalen fremgår, at ejendommen skulle søges solgt til en kontantpris på ca. 1.092.000 kr. eller til nominel pris på ca. 1.135.000 kr. med en udbetaling på ca. 75.000 kr. og en månedlig bruttoydelse på ca. 9.674 kr. Af en af ejendomsmægleren den 21. januar 1994 udarbejdet salgsopstilling fremgår, at der ved salget forudsattes hjemtaget et kontantlån på 885.000 kr. gennem Nykredit. En samtidig provenuberegning viste efter indfrielse af 3 Nykredit-lån og et privat pantebrev et provenu på ca. 293.000 kr.
Af sagen fremgår, at salget af ejendommen skete efter tilskyndelse fra indklagede, der ønskede et banklån hos indklagede nedbragt.
Ved købsaftale underskrevet af køberne den 10. februar 1994 og klagerne den 15. februar 1994 solgte klagerne ejendommen til overtagelse den 1. maj 1994 for 1.145.000 kr. Købesummen skulle bl.a. berigtiges ved gennem Nykredit at optage et 30-årigt obligationsannuitetslån på anslået 885.000 kr. til rente 7%. Af købsaftalen fremgår:
"Køber er berettiget til af finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Købers valg af finansiering giver ikke mulighed for regulering af ydelsen, jf. side 2b.
...
[fra side 2b]
Såfremt de årlige prioritetsydelser, efter lånets berigtigelse, herunder eventuel regulering, jf. ovenfor, forøges med mere end kr. 500,-, dog minimum 2% af de i købsaftalens pkt. 14 anførte prioritetsydelser, foretages reguleringen for den del, der overstiger de førnævnte grænser, ved en reduktion af sælgerpantebrevet/anden finansiering og eller ejerskiftelånets hovedstol i nævnte rækkefølge - men med samme grænser som ovenfor nævnt - således at de årlige prioritetsydelser højst udgør de i pkt. 14 nævnte prioritetsydelser med tillæg af ovenstående kr. 500,-, respektive 2% af prioritetsydelserne.
...
Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."
Den 7. marts 1994 fremsendte Nykredit lånetilbud på det forudsatte obligationslån til klagernes ejendomsmægler.
Den 11. marts 1994 modtog indklagedes Helsingør-afdeling som klagernes pengeinstitut fra ejendomsmægleren handlens dokumenter herunder lånetilbudet, idet ejendomsmægleren anmodede om, at afdelingen varetog optagelsen af ejerskiftelånet samt indfriede prioriteter, som ikke skulle overtages. Ved skrivelse af samme dato blev klagerne anmodet om at tage kontakt til Helsingør-afdelingen med henblik på hjemtagelse af ejerskiftelånet.
Den 16. marts 1994 henvendte den ene af klagerne sig uden forudgående aftale til Helsingør-afdelingen. Afdelingens medarbejdere var ikke i stand til at finde sagens dokumenter, hvorfor det aftaltes, at dokumenterne hurtigst muligt ville blive fremfundet med henblik på at tilrettelægge sagens ekspedition.
Indklagede har oplyst, at sagens dokumenter blev tilvejebragt den følgende dag. Sagens ekspedition blev dog bragt til midlertidigt ophør den 18. marts 1994, hvor indklagedes Nørreport-afdeling som købers pengeinstitut kontaktede Helsingør-afdelingen. Nørreport-afdeling meddelte, at køberne i henhold til købsaftalen ønskede realkreditlånet optaget i Unikredit, et af indklagede ejet realkreditselskab. Det oplystes, at Nørreport-afdeling på vegne køberne havde ansøgt om lånetilbud i Unikredit; når lånetilbud forelå, ville dette blive fremsendt til Helsingør-afdelingen.
Henholdsvis den 3. og 6. april 1994 underskrev køberne og klagerne endeligt skøde. Af skødet fremgår, at ejerskiftelånet på 885.000 kr. blev ydet af Nykredit.
Ved lånetilbud af 13. april 1994 tilbød Unikredit det ansøgte obligationslån. Lånetilbudet blev modtaget i Helsingør-afdeling den 21. s.m. Samme dag var der telefonisk kontakt mellem Helsingør-afdeling og den ene af klagerne, som blev orienteret om modtagelsen af lånetilbudet. Ifølge indklagede blev klageren samtidig orienteret om, at der som følge af et kursfald i den forløbne periode var sket en reduktion af lånets provenu. Afdelingen kunne ikke tage stilling til, om tabet herved skulle bæres af klagerne eller køberne, idet afdelingen ikke fandt sig i stand til fuldt ud at bedømme rækkevidden af købsaftalens reguleringsklausul. Klagerne blev opfordret til at søge spørgsmålet afklaret hos ejendomsmægleren, ligesom klagerne blev meddelt, at et yderligere tab kunne imødegås gennem indgåelse af en kurssikringsaftale. Klagerne bestrider indklagedes sagsfremstilling på dette punkt.
Den 22. april 1994 var der telefonisk kontakt mellem klagernes daværende advokat og Helsingør-afdelingen. Ifølge indklagede meddelte pågældende advokat afdelingen, at han var i møde med klagerne. Efter en orientering om sagen meddelte advokaten, at ejerskiftelånspantebrevet skulle fremsendes til tinglysning, men at lånet ikke skulle kurssikres, da klagerne forventede kursstigninger. Afdelingen skulle kontakte klagerne, når tinglyst pantebrev forelå for på dette tidspunkt at drøfte kurssikring. Ifølge klagerne blev den pågældende advokat aldrig reelt inddraget i sagen; der var tale om en slags "katastrofehjælp". Advokaten havde ikke det fornødne grundlag for at træffe nogen form for beslutning, og alt var uoverskueligt både for advokaten og klagerne.
Den 2. juni 1994 modtog indklagedes Helsingør-afdeling fra købernes advokat tinglyst ejerskiftelånspantebrev til Unikredit. Ved skrivelse af samme dag anmodede afdelingen klagerne om at kontakte afdelingen snarest vedrørende hjemtagelse af ejerskiftelånet. Der fandt herefter en korrespondance sted mellem klagerne og afdelingen, af hvilken fremgår, at klagerne ikke umiddelbart ville give afdelingen tilladelse til at hjemtage ejerskiftelånet. Dette førte til, at afdelingen ved skrivelse af 5. juli 1994 anmodede den berigtigende advokat (købernes advokat) om at give afdelingen fuldmagt til at anvende midler fra købsaftalen til betaling af ikke overtagen pantegæld og restancer m.v. samt fuldmagt til, at obligationerne fra ejerskiftelånet kunne sælges i denne forbindelse. Den 6. s.m. meddelte den berigtigende advokat fuldmagt i overensstemmelse hermed.
Den 21. juli 1994 blev ejerskiftelånet hjemtaget med et provenu på 735.509,62 kr.
Indklagede har oplyst, at klagerne siden december måned 1994 har fået bevilget rentefrihed indtil videre for deres afviklingsengagement med indklagede, mod at klagerne betalte 800,00 kr. om måneden. Engagementet var på daværende tidspunkt på omkring 96.000 kr. og pr. 19. september 1996 er engagementet på ca. 76.000 kr.
Efter korrespondance mellem klagerne og indklagede har klagerne ved klageskema modtaget i Ankenævnet den 20. juni 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale principalt 150.000 kr., subsidiært et mindre beløb fastsat efter Ankenævnets skøn. Klageren har herved henvist til udkast til stævning, hvori der er nedlagt påstand om betaling af principalt 150.000 kr. med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg.
Indklagede har endeligt nedlagt påstand om frifindelse mod nedbringelse af klagernes afviklingsengagement hos indklagede med 40.062 kr. Dette beløb fremkommer efter indklagedes beregning således:
Hvis det antages, at det ansøgte lån hos Nykredit kunne have været sendt til udbetaling den 17. marts 1994 (dagen efter at klagerne første gang henvendte sig til Helsingør Afdeling), ville lånet ifølge Nykredit være blevet udbetalt til kursen den 21. marts 1994. Kursen den 21. marts 1994 på lånet stort nominelt 885.000 kr. var 95, svarende til et provenu på 840.750 kr. Herfra skal fratrækkes låneomkostninger på 11.979 samt tinglysningsafgift 700 kr. og gebyr til tingbogsattest 100 kr. Endvidere skal der fratrækkes beløb til stempelafgift, 4.158,00 kr. Nettolåneprovenuet på Nykredit-lånet ville derfor ved en udbetaling afregnet ved kursen den 21. marts 1994 være 823.813 kr. Det lån, som faktisk blev hjemtaget nemlig lånet i Unikredit, kunne den 21. april 1994 afregnes til kurs 90, svarende til 796.500 kr. Fra dette beløb skal fradrages låneomkostninger på 7.891 kr., tinglysningsgebyr 700 kr. samt stempelafgift på 4.158 kr., hvorved nettoprovenuet udgør 783.751 kr. Det beløb, der er indeholdt i indklagedes påstand, udgør herefter differencen mellem 823.813 kr. og 783.751 kr.
Klagerne har anført, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for dem ved at undlade at rådgive dem om kurssikring på ejerskiftelånet. Selvom det var indklagede, der kraftigt pressede dem til at sælge ejendommen, undlod indklagede at sikre dem og dermed indklagede selv det oprindeligt stipulerede provenu på ca. 293.000 kr. De blev ikke orienteret om, at Helsingør-afdelingen den 18. marts 1994 standsede sagens ekspedition. Afdelingen burde i hvert fald på dette tidspunkt have rådgivet dem om den situation, som de da befandt sig i. Havde indklagede da henvendt sig til dem, havde de haft mulighed for at sikre ejerskiftelånets provenu. De stiller sig uforstående over for ekspeditionstiden på omkring 6 ½ uge for fremskaffelse af lånetilbud fra Unikredit henset til, at der allerede forelå et tilbud fra Nykredit. Først den 21. april 1994 blev de bekendt med sagens for dem og for så vidt også for indklagede katastrofale udvikling med hensyn til størrelsen af provenuet. Heller ikke på dette tidspunkt blev de rådgivet om, hvordan de skulle forholde sig. Under korrespondancen i juni måned 1994 udbad de sig flere gange en redegørelse for sagens udvikling, og de indtog således ikke en totalt afvisende holdning. Indklagede har på intet tidspunkt inddraget dem i afgørelser eller ændringer med hensyn til salget eller taget hånd om sagen for derved at sikre sig, at de fik det provenu, som de havde kalkuleret med. De finder, at indklagede må kunne gøres ansvarlig for de tab, som de har lidt som følge af, at der skulle indhentes nyt lånetilbud. Det bestrides, at de selv skulle være skyld i det tab, som var en følge af kursfaldet efter den 21. april 1994. De finder, at der ved salget har været en interessekonflikt internt mellem indklagedes Helsingør-afdeling og Nørreport-afdeling, Unikredit og ejendomsmægleren, der var indklagedes ejendomsmæglerforbindelse. Med hensyn til deres påstand skal denne ses på baggrund af, at de var stillet i udsigt at ejerskiftelånet ville indbringe 885.000 kr., men alene indbragte ca. 735.000 kr.
Indklagede har anført, at klagerne som udgangspunkt var berettiget til og derfor burde have søgt tabet opstået i perioden frem til den 21. april 1994 inddækket hos køberne af deres ejendom, man at indklagede dog er indstillet på at erstatte klagerne tabet i denne periode. Med hensyn til den del af klagernes påstand, der begrundes i tab lidt efter den 21. april 1994, har indklagede anført, at klagerne selv er skyld heri, idet de på trods af kendskabet til det allerede indtrådte kursfald og muligheden for at kurssikre undlod dette. Hertil kommer, at klagerne i juni måned 1994 bevidst modarbejdede ethvert forsøg fra indklagedes side på at bringe ejerskiftesagen på plads. Dette resulterede i yderligere forsinkelse med heraf følgende tab til følge. Det fastholdes i denne forbindelse, at klagerne den 21. april 1994 blev orienteret om muligheden for at kurssikre ejerskiftelånet, således at der ikke opstod yderligere kurstab. Indklagede bestrider klagernes tabsopgørelse. Opgørelsen er ikke i overensstemmelse med almindelige erstatningsretlige regler, men er snarere et forsøg på at sætte tal på klagernes skuffede forventninger. Med hensyn til spørgsmålet om rentebetaling af de 40.062 kr. har indklagede anført, at det muligt, at klagerne, såfremt de havde valgt at rette kravet mod køberne af deres ejendom, kunne have krævet renter af beløbet. Imidlertid havde klagerne efter indklagedes vurdering tidligst kunnet kræve renter fra det tidspunkt, hvor kravet inklusive krav om forrentning var blevet rejst over for køberne. På trods af at klagerne har været repræsenteret af flere forskellige advokater, har ingen af disse dog været opmærksom på, at kravet kunnet rejses over for køberne. Denne viden fik klagerne først i foråret 1995, da indklagede gjorde klagernes nuværende advokat opmærksom på muligheden for at rejse krav mod køberne. En eventuel forrentning af beløbet skal derfor tidligst finde sted fra dette tidspunkt. Under henvisning til, at klagerne siden december 1994 har fået bevilget rentefrihed indtil videre, finder indklagede herefter ikke grundlag for, at det pålægges indklagede at betale renter af de 40.062 kr.
Ankenævnets bemærkninger:
Da indklagede har accepteret at betale klagernes erstatning for det kurstab, der blev lidt indtil den 21. april 1994, og da Ankenævnet kan godkende den af indklagede foretagne beregning af erstatningsbeløbet, idet Ankenævnet lægger de af indklagede meddelte oplysninger om kurserne pr. henholdsvis den 21. marts 1994 og 21. april 1994 til grund, afsiges der kendelse i overensstemmelse hermed. Ankenævnet finder ikke grundlag for at træffe beslutning om forrentning fra et tidligere tidspunkt end sagens indbringelse for Ankenævnet den 20. juni 1995. Da det endvidere efter indklagedes oplysninger lægges til grund, at der er tilstået klagerne rentefrihed for restengagementet, der overstiger 40.062 kr. fra december 1994, kan indklagede ikke pålægges at betale renter af de 40.062 kr. For så vidt angår kurstab opstået efter den 21. april 1994 beror afgørelsen på, om indklagede havde rådgivet klagerne om mulighederne for kurssikring. Klagerne har bestridt indklagedes oplysninger herom. Denne del af sagen findes derfor ikke at kunne afgøres uden en bevisførelse, der består af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske ved Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor denne del af sagen i medfør af § 7, stk. 1, i Ankenævnets vedtægter.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger nedbringe klagernes engagement hos indklagede med 40.062 kr. Ankenævnet kan ikke behandle klagen for så vidt angår kurstab opstået efter den 21. april 1994. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.