Omprioritering, garanti overfor kreditforening.
| Sagsnummer: | 193 /1992 |
| Dato: | 18-11-1992 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Niels Busk, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Garanti - provision
|
| Ledetekst: | Omprioritering, garanti overfor kreditforening. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af 29. juni 1991 solgte klager A sin ejendom til sin samlever, klager B. I forbindelse med handlen skulle optages et ejerskiftelån i Kreditforeningen Danmark på 785.000 kr. Provenuet herfra skulle anvendes til indfrielse af to lån i BRF samt to private panthæftelser.
Indklagedes Ballerup Afdeling skulle forestå hjemtagelse af ejerskiftelån og indfrielse af indestående prioriteter. I denne forbindelse bevilgede indklagedes Ballerup Afdeling klagerne en kredit til brug for omprioriteringen (boligskiftkredit) på 15.000 kr., hvoraf 7.560 kr. medgik til dækning af stiftelsesomkostninger (gebyr). Ifølge kreditkontrakt underskrevet af klagerne den 18. juli 1991 bemyndigedes indklagede til for klagernes regning at hæve nødvendige beløb på kreditten, bl.a. omkostninger i forbindelse med kurssikring, omprioritering af den solgte ejendom samt "øvrige omkostninger - relateret til boligskiftet - i fornødent omfang".
Ved kurskontrakt underskrevet af klager A den 18. juli 1991 indgik klageren aftale med indklagede om, at indklagede pr. den 6. august 1991 afregnede ejerskiftelånet til nærmere angivet kurs.
Den 25. juli 1991 underskrev klager A udbetalingsanmodning vedrørende ejerskiftelånet pr. 6. august 1991. Ved påtegning på udbetalingsbrevet til kreditforeningen afgav indklagede garanti vedrørende ejerskiftelånet. Af de på udbetalingsbrevets bagside fortrykte vilkår for garantierklæringen vedrørende lån udbetalt uden tinglyst pantebrev fremgik:
"Da Kreditforeningen Danmark udbetaler lån mod pant i den på side 1 anførte ejendom, inden der foreligger tinglyst pantebrev, erklærer undertegnede:
1. (...).
2. At pantebrevet snarest muligt vil blive indleveret til Kreditforeningen Danmark i endelig tinglyst stand.
Såfremt pantebrevet ved indleveringen har retsanmærkninger, som Kreditforeningen Danmark ikke kan acceptere, kan frigivelsen af garantien kun finde sted, hvis der afgives en sædvanlig indeståelse for sletning af retsanmærkningerne.
(...).
Såfremt nævnte forhold ikke er bragt i orden inden 3 måneder fra dato, indestår undertegnede som kautionist og selvskyldner for, at det anførte lån på anfordring vil blive indfriet. Der henvises til særlige indfrielsesvilkår ifølge pantebrevet."
Af udskrift af boligskiftkontoen fremgår, at der den 25. juli 1991 blev debiteret gebyr for tinglysning af pantebrev. Den 7. august 1991 modtog indklagede provenuet af ejerskiftelånet, ca. 737.000 kr.
Indklagede har oplyst, at man medio august 1991 blev opmærksom på, at de to private pantebreve, som skulle indfries, i henhold til særlige indfrielsesvilkår først kunne indfries henholdsvis 1. januar 1992 og 11. juni 1992. Ved skrivelse af 26. august 1991 anmodede indklagede klagerne om at få tilsendt kopi af de to private pantebreve, idet man samtidig gjorde opmærksom på indfrielsestidspunkterne for pantebrevene. Indklagede har oplyst, at klagerne herefter kontaktede afdelingen telefonisk, hvorpå man forklarede om pantebrevenes særlige indfrielsesvilkår, som man først var blevet opmærksom på ved henvendelse til pantekreditorerne. Afdelingen gjorde samtidig opmærksom på, at sagen først ville kunne forventes afsluttet omkring 1. august 1992 efter aflysning af de private pantehæftelser, hvilket ville medføre, at garantien stillet overfor kreditforeningen skulle forlænges indtil 1. august 1992.
Den 4. september 1991 indfriede indklagede lånene i BRF med ca. 572.000 kr.
Ved garanti af 21. oktober 1991 afgivet af indklagede, indestod indklagede overfor Kreditforeningen Danmark for enhver følge af, at ejerskiftelånspantebrevet ville få retsanmærkning om lånene i BRF og de to private pantebreve.
Ved skrivelse af 4. november 1991 meddelte Kreditforeningen Danmark indklagede, at "garanti for lån uden tinglyst pantebrev" var frigivet. Samtidig oplystes, at udbetalingsgrundlaget for kreditforeningslånet nu var det tinglyste pantebrev med indeståelse for sletning af retsanmærkninger. Indklagede har under sagens forberedelse oplyst, at ifølge en medarbejder hos Kreditforeningen Danmark er skrivelsen af 4. november 1991 en standardskrivelse, der anvendes, når tinglyst pantebrev er modtaget, og som i denne sag ikke skulle have været afsendt, da kreditforeningen havde krævet særskilt garanti. Indklagede har anset skrivelsen af 4. november 1991 som en frigivelse af indklagedes garanti afgivet 25. juli 1991 og ikke som en frigivelse af garantien af 21. oktober 1991.
Ved skrivelse af 20. januar 1992 til klager A meddelte indklagede, at man havde debiteret boligskiftkontoen for 5.233,33 kr. og 3.925 kr. i garantiprovision vedrørende den overfor kreditforeningen stillede garanti. Beløbene er beregnet som 2% p.a. af 785.000 kr. for henholdsvis perioden 2. september til 31. december 1991 og perioden 1. januar til 31. marts 1992.
I forbindelse med klagernes skift til andet pengeinstitut frigav Kreditforeningen Danmark den 12. februar 1992 indklagedes garanti. Ved skrivelse af 13. februar 1992 til klagernes nye pengeinstitut opgjorde indklagede boligskiftkontoen. Af opgørelsen fremgår, at indklagede refunderede klagerne 2.616,67 kr. i for meget opkrævet garantiprovision.
Efter gennem sin advokat at have korresponderet med indklagede har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 9.158,33 kr., subsidiært et mindre beløb.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har til støtte for påstanden anført, at den omhandlede garanti er stillet af indklagede uden opfordring og uden på forhånd at advisere klagerne herom. Indklagede har ikke hjemmel i parternes aftale til at debitere provisionen som sket. I forbindelse med underskrivelsen af dokumenter den 18. juli 1991 medbragte klagerne samtlige dokumenter vedrørende ejendomshandlen. At indklagede efterfølgende konstaterede ikke at være i besiddelse af alt nødvendigt materiale, bør indklagede bære risikoen for. Der er tale om en fejlekspedition, som indklagede som profesionel part er ansvarlig for. Garantien var ikke nødvendig, da indeståendet på boligskiftkonten gav fuld dækning for de beløb, der skulle indfries ved omprioriteringen. Det er ikke i kurskontrakten forudsat, at de indestående pantebreve umiddelbart kunne indfries; risikoen herved bør påhvile indklagede som den profesionelle part i sagen, og en eventuel misligholdelse af kurskontrakten som følge af de specielle opsigelsesbestemmelser i pantebrevene bør anses for en misligholdelse af kontrakten fra indklagedes side. For så vidt en garanti må anses at have været nødvendig, har klagerne anført, at en garanti på 785.000 kr. var af uforholdsmæssig størrelse, da det kun var nødvendigt med en garanti, der dækkede indfrielsen af de private pantebreve, hvortil kommer, at garantien under alle omstændigheder blev frigivet ved skrivelsen af 4. november 1991 fra Kreditforeningen Danmark.
Indklagede har anført, at baggrunden for indklagedes garanti overfor Kreditforeningen var, at der med klagerne var indgået aftale om kurskontrakt. Ved kurskontrakten forpligtede klagerne sig til pr. den 6. august 1991 at levere obligationerne fra ejerskiftelånet til indklagede. Kreditforeningen Danmark ville imidlertid alene levere obligationerne, hvis forbeholdene i lånetilbudet var opfyldt, eller der blev stillet garanti herfor. Da forbeholdene i lånetilbudet ikke var opfyldt den 6. august 1991, stillede indklagede garantien overfor Kreditforeningen. Havde indklagede undladt dette, ville klagerne ikke have kunnet opfylde kurskontrakten overfor indklagede, som herefter kunne kræve klagerne for et kurstab. Den af indklagede fulgte fremgangsmåde var således nødvendig til varetagelse af klagernes interesser. Ved ekspeditionen af omprioriteringen forudsattes, at samtlige pantebreve kunne indfries umiddelbart, og da forrentningen af kreditforeningslånet var 9% p.a., medens renten på en omprioriteringskredit var 14% p.a., ville det være mere fordelagtigt at hjemtage kreditforeningslånet mod garanti. Indklagede finder, at boligskiftkontrakten indeholder fornøden hjemmel til at hæve garantiprovision som sket.
Ankenævnets bemærkninger:
Da ejerskiftelånet ifølge kurskontrakten skulle hjemtages den 6. august 1991, og da pantebrevet til kreditforeningen ikke kunne foreligge tinglyst anmærkningsfrit til dette tidspunkt, var det nødvendigt, at indklagede afgav garanti over for kreditforeningen. I øvrigt var dette også bortset fra kurskontrakten nødvendigt, da boligskiftkreditten alene var på 15.000 kr., således at det var forudsat, at ejerskiftelånet skulle hjemtages, før de indestående hæftelser blev indfriet. Denne fremgangsmåde var som udgangspunkt også i klagernes interesse, idet renten på boligskiftkreditten var højere end renten på ejerskiftelånet med tillæg af garantiprovisionen på 2% p.a.
Tre medlemmer - Peter Blok, Niels Busk og Lars Pedersen - udtaler herefter:
Vi finder, at indklagede ved omprioriteringssagens start burde have sikret sig, at alle lån som forudsat kunne indfries straks. Det må antages, at omprioriteringen, såfremt dette havde været tilfældet, i hvert fald kunne have været afsluttet i løbet af to måneder regnet fra den 6. august 1991. Vi finder derfor, at indklagedes garantiprovision bør nedsættes til 2% af 785.000 kr. i to måneder eller 2.616,66 kr. Da der er opkrævet 9.158,33 - 2.616,67 kr. eller 6.541,66 kr., bør indklagede herefter refundere klagerne 3.925 kr.
To medlemmer - Bjørn Bogason og Erik Sevaldsen - udtaler:
Vi finder ikke, at der er begået fejl af indklagede, og stemmer derfor for ikke at tage klagen til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale 3.925 kr. til klagerne. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.