Spørgsmål om ansvar for forkert besvarelse af forespørgsel om eventuel gæld i henhold til pantebrev. Skuffede for-ventninger.
| Sagsnummer: | 30/2017 |
| Dato: | 11-09-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Pantebreve - administreret af pengeinstitut
Pantebreve - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for forkert besvarelse af forespørgsel om eventuel gæld i henhold til pantebrev. Skuffede for-ventninger. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om ansvar for forkert besvarelse af forespørgsel om eventuel gæld i henhold til pantebrev forud for salg af ejendom.
Sagens omstændigheder
I oktober 2015 satte klagerne H og M deres ejendom til salg i forbindelse med, at deres samliv ophørte.
Ejendommen var belånt med et realkreditlån med en hovedstol på 2.520.000 kr. i Nykredit Realkredit. Af tingbogsattest for ejendommen fremgik endvidere, at der den 3. august 2007 var tinglyst et pantebrev med en hovedstol på 350.000 kr. Som kreditor var angivet ”Nordea Bank Luxembourg [herefter P] Sub. Account … c/o Nykredit Bank”. Der var endvidere tinglyst udlæg i ejendommen til Skat og til et leasingselskab for i alt ca. 266.000 kr.
Nykredit Bank har oplyst, at den opbevarede og administrerede pantebrevet på 350.000 kr. for P. Banken forestod opkrævning af terminsydelser, som klagerne indbetalte på en konto i banken, hvorefter beløbet automatisk blev overført til en konto tilhørende P. Banken har endvidere oplyst, at P benyttede en dansk administrator, A, til håndtering af forespørgsler, f.eks. i forbindelse med håndtering af underskudshandler. Klagerne har oplyst, at de ikke var bekendt med A.
Ved e-mail af 14. oktober 2015 anmodede klagernes ejendomsmægler banken om at oplyse restgæld og indfrielsesvilkår for pantebrevet stort 350.000 kr. I e-mail af samme dag svarede banken, at ”Der er ikke noget gæld bag pantebrevet”.
Ejendommen blev begæret på tvangsauktion, som blev berammet til den 7. januar 2016. Auktionen blev aflyst den 6. januar 2016.
I en e-mail af 10. maj 2016 til banken oplyste ejendomsmægleren, at der var modtaget købstilbud på ejendommen. Ejendomsmægleren anførte endvidere:
”Er der stadig ikke nogen gæld bag ejerpantebrevet og kan i godkende handlen, jf. vedlagte salgsprovenu?”
I ejendomsmæglerens beregning af 9. maj 2016 var det budgetterede salgsprovenu opgjort til 55.282 kr. ved en salgspris på 2.650.000 kr. I en e-mail af 10. maj 2016 svarede banken, at ”Der er ikke pantsat noget igennem os på pantebrevet”. Banken meddelte endvidere, at handlen kunne gennemføres, da provenuet var positivt.
Klagerne indgik herefter aftale om salg af ejendommen for 2.650.000 kr.
Den 29. juni 2016 sendte banken en indfrielsesopgørelse til klagerne, hvoraf fremgik, at pantebrevets restgæld inkl. renter frem til den 1. august 2016 var 328.323,34 kr. Klagerne har oplyst, at der på det tidspunkt var indgået bindende købsaftale. Banken krævede, at pantebrevet skulle indfris i forbindelse med salget. En ny beregning af 11. juli 2016 fra ejendomsmægleren viste herefter et underskud ved handlen på 287.339 kr. Ejendomsmægleren indledte forhandlinger med udlægshaverne, der indvilligede i at aflyse udlæggene, og handlen blev gennemført.
Til brug for gennemførelse af handlen oprettede banken en kreditkonto til klagerne. Den 11. august 2016 blev der overført 18.614,68 kr. fra kontoen. Beløbet blev efter det oplyste brugt til delvis indfrielse af hæftelserne i ejendommen. Den 18. august 2016 blev der trukket 44.476,83 kr. på kreditkontoen til betaling af ”ejendomskatter 2015/2016”. Kontoen havde herefter en negativ saldo på 63.111,51 kr. Ved brev af 16. september 2016 fremsatte H krav om erstatning overfor banken, der afviste kravet. Den 24. november 2016 indfriede klagerne kreditten ved indbetaling af 65.185,04 kr. under protest.
Parternes påstande
Den 1. februar 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal betale 328.323,34 kr. med tillæg af procesrente fra indgivelse af klagen til betaling sker.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken i oktober 2015 oplyste, at der ikke var gæld bag pantebrevet. Ejendomsmægleren rettede på ny henvendelse til banken i maj 2016, hvor de havde modtaget købstilbud. Banken bekræftede fortsat, at der ikke var gæld bag pantebrevet. Banken oplyste således ikke kun, at der ikke var restgæld til banken.
De var midt i en separation, og det var afgørende for dem at få handlen afsluttet hurtigst muligt til en pris, der som minimum dækkede gælden i ejendommen, så de kunne gå hver til sit uden at medtage gæld. På baggrund af provenuberegningen, der viste et overskud på 55.282 kr., indgik de en købsaftale.
Banken var rette adressat for forespørgslerne. Bankens interne procedurer for håndtering af pantebrevet er dem uvedkommende. Hverken de eller ejendomsmægleren kontaktede A, da de ikke var bekendt med, at A skulle have været forespurgt. Hvis A skulle have været forespurgt om evt. restgæld, er det uforståeligt, hvorfor banken ikke oplyste herom ved ejendomsmæglerens forespørgsler om evt. restgæld.
Banken har tilsidesat sin oplysningspligt. De anerkender, at de selv har ansvaret for optagne lån, men de henvendte sig netop til professionelle for at få hjælp til salget.
De blev pålagt renter og gebyrer. Beløbene indgår ikke i påstandsbeløbet, da de ikke kunne få en opgørelse fra banken.
De opnåede flere bud, der dog var for lave til at dække de oprindeligt kendte hæftelser på ejendommen.
De har ikke handlet i ond tro.
Sagen er egnet til realitetsbehandling på skriftligt grundlag.
Nykredit Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at det er nødvendigt at føre vidner henset til sagens kompleksitet.
Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne ubestridt havde optaget gæld via P, som var kreditor på pantebrevet. Der var ikke restgæld til Nykredit i anledning af pantebrevet. Banken administrerede pantebrevet for P i et selvstændigt pantebrevssystem, og det var alene bankens forvaltningsafdeling, der havde adgang til oplysningerne internt i banken. Det er uoplyst, om klagerne eller ejendomsmægleren kontaktede A.
Klagerne var bekendt med gældsforholdet.
Der blev afdraget på lånet. Der skete årlig indberetning til Skat af restgæld og renter, som fremgik af klagernes årsopgørelser.
Klagerne var de nærmeste til at have indblik i deres gældsforhold.
Klagerne har handlet i ond tro i relation til restgælden.
Klagerne havde ikke loyalt oplyst deres samlede gældsforpligtelser til ejendomsmægleren.
Posteringerne på kreditkontoen fremgår af den fremlagte posteringsoversigt. Oversigten var tilgængelig i klagernes netbank frem til lukning af kontoen den 1. december 2016, og herefter tilgængelig i e-boks, hvilket klagerne blev gjort opmærksomme på.
Klagerne har ikke lidt et tab.
Restgælden var den samme uagtet oplysningerne fra banken.
Der er ingen dokumentation for, at klagerne har lidt et tab. Ejendommen havde været til salg gennem længere tid. Henset til klagernes situation virker det usandsynligt, at oplysningerne havde givet et andet resultat.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.
Klagernes lån i pengeinstituttet P var sikret ved et pantebrev på 350.000 kr. i klagernes ejendom. Nykredit Bank opbevarede og administrerede pantebrevet for P.
I oktober 2015 satte klagerne ejendommen til salg. På forespørgsler fra klagernes ejendomsmægler om restgæld på pantebrevet meddelte banken i oktober 2015 og i maj 2016, at der ikke var gæld bag pantebrevet, og at der ikke var pantsat noget gennem banken på pantebrevet. Ejendommen blev herefter solgt. Efterfølgende opgjorde banken restgælden til 328.323,34 kr. og stillede krav om, at restgælden blev indfriet i forbindelse med handlen.
Ankenævnet finder, at banken handlede ansvarspådragende ved at undlade at oplyse ejendomsmægleren om restgælden til P.
Det påhviler klagerne at dokumentere, at de har lidt et tab ved bankens manglende oplysning. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne har lidt et tab ved den manglende oplysning.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.