Afgørelse

Krav om godtgørelse for merudgifter i forbindelse med indfrielse af realkreditlån og banklån

Sagsnummer:	185/2016
Dato:	08-06-2017
Ankenævn:	Eva Hammerum, Michael Reved, Poul Erik Jensen
Klageemne:	Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:	Krav om godtgørelse for merudgifter i forbindelse med indfrielse af realkreditlån og banklån
Indklagede:	Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører krav om godtgørelse for merudgifter i forbindelse med indfrielse af realkreditlån og banklån.

Sagens omstændigheder

Ved købsaftale af 8. september 2015 blev klagerens og hendes tidligere ægtefælle M’s ejendom solgt til overtagelse 1. november 2015. Den 18. september 2015 blev der deponeret 1.390.000 kr. på konto nr. -159 i Spar Nord Bank vedrørende salget.

Ejendommen var finansieret med et 30-årigt realkreditlån i Realkredit Danmark med en hovedstol på 1.088.000 kr. og 5-årig rentetilpasning optaget i januar 2010 samt et boliglån i banken optaget i 2012 til en rente på 8,75 %, konto nr. -092.

Ifølge en provenuberegning af 8. september 2015 fra klagerens ejendomsmægler kunne realkreditlånet indfries med 1.081.326 kr. pr. 1. januar 2015. Indfrielsesbeløbet blev opgjort med udgangspunkt i en obligationsrestgæld på 1.017.107 kr. til kurs 105,73. Restgælden på boliglånet udgjorde 366.000 kr. Salgsprovenuet blev herefter opgjort til -132.428,81 kr.

Banken oprettede i forbindelse med salget en mellemregningskonto, boligkonto nr. -094, med en udlånsrente på 9 %. 

Den 23. september 2015 skrev banken til klageren og M:

”Vi har nu modtaget sagen på jeres salg af huset.

Huset sælges pr. d. 1.11.2015 – og I skal derfor begge fortsætte indbetalingerne på fælles budget indtil d. 31.10….

For at kunne forestå indfrielser i sagen bedes I indsende seneste PBS oversigt (sept) på jeres RD lån samt oplyse den 4 cifrede kontrolkode. Dette gerne hurtigst muligt, således at vi kan undersøge den billigst mulige indfrielse.

Da der i sagen bliver et underskud, skal banken have en aftale om afviklingen efterfølgende – med jer begge……..”

Den 28. september modtog banken betalingsserviceoversigt og senere kontrolkoden.

Den 22. oktober 2015 blev der tinglyst skøde på ejendommen.

Klageren har oplyst, at hun i oktober 2015 kontaktede banken for at høre om status vedrørende lånenes indfrielse og fik at vide, at sagen var sendt til en anden afdeling.

Banken har oplyst, at den bestilte et tilbud på indfrielse af realkreditlånet hos Realkredit Danmark den 2. november 2015. Realkredit Danmark oplyste, at lånet ikke kunne indfries før i januar 2016, ”da det minimale indfrielsesbeløb ikke var opsagt”. Dette fik klageren først at vide i december 2015, da hun af egen drift kontaktede banken for at høre til status vedrørende lånenes indfrielse.

Klageren kontaktede igen banken i starten af januar 2016.

Banken bestilte et nyt indfrielsestilbud fra Realkredit Danmark den 6. januar 2016, som klageren modtog samme dag. Indfrielsesbeløbet udgjorde i alt 1.100.172 kr. Kursen på obligationsgælden var kurs 106,32. Hertil kom bl.a. ”opsamlet refinansieringsbeløb” på i alt 16.065,60 kr., hvoraf 1.184,98 kr. var kontant, mens resten var nominelt 14.010,20 kr. obligationer. Kursen på disse obligationer var kurs 102,30. Af tilbuddets side 2 fremgik følgende vedrørende ”Opsamlet refinansieringsbeløb”:

”Det rentebeløb, De betaler på Deres lån, er ikke stort nok til at dække den rente, Realkredit Danmark skal betale til ejerne af de obligationer, som Deres lån er baseret på.

Ved hver termin opsamles dette underskud, og ultimo året dækkes det ifølge pantebrevets bestemmelser ved refinansiering, det vil sige udstedelse og salg af yderligere obligationer.

Da De imidlertid indfrier lånet allerede nu, skal De indbetale det opsamlede underskud.”

Den 12. januar 2016 hævede banken på deponeringskonto -159 i alt 1.100.172 kr. til indfrielse af realkreditlånet. Indfrielsen blev således 18.846 kr. dyrere, end ejendomsmægleren havde estimeret i salgsopstillingen.

Der henstod herefter et restbeløb på 289.826,33 kr. på deponeringskonto -159.

Den 22. januar 2016 hævede banken på deponeringskontoen 86.440,03 kr. til indfrielse af klagerens gæld på boligkonto -094.

Den 22. januar 2016 hævede banken ligeledes på deponeringskontoen 203.386,30 kr. til nedbringelse af klagerens gæld på boliglånet, konto -092. Klageren havde betalt to ydelser à 3.500 kr. på lånet henholdsvis den 5. november 2015 og 5. januar 2016.

Det faktiske underskud ved salget kom til at udgøre 162.824 kr.

Klageren gjorde indsigelse mod, at underskuddet blev større, end ejendomsmægleren havde estimeret i salgsopstillingen.

Banken har oplyst, at en eventuel indfrielse af realkreditlånet den 26. oktober 2015 ville have kostet samlet 1.106.717,50 kr., det vil sige cirka 6.545 kr. mere end i januar 2016. Kursen på obligationsgælden var på daværende tidspunkt kurs 105,74. Hertil kom, at der skulle have været betalt vedhængende renter på i alt 15.485 kr. Banken har udarbejdet en beregning, der viser, at det samlede underskud ved handlen ville have udgjort 161.262 kr., hvis realkreditlånet var blevet indfriet den 26. oktober 2015.

Banken har oplyst, at en eventuel indfrielse af realkreditlånet den 3. november 2015 ville have kostet samlet 1.109.816 kr., det vil sige cirka 9.600 kr. mere end i januar 2016. Kursen på obligationsgælden var på daværende tidspunkt kurs 105,70. Hertil kom, at der skulle have været betalt vedhængende renter på 14.130 kr. Det samlede underskud ved handlen ville have udgjort 165.079 kr., hvis realkreditlånet var blevet indfriet den 3. november 2015.

Klageren har med henvisning til kontoudtog anført, at hun har betalt følgende renter for meget grundet den sene indfrielse af realkreditlånet:

Boligkonto -094:
November-december 2015:	866,00 kr.
Januar 2016:	489,26 kr.
Boliglån konto -092:
November-december 2015:	5.279,05 kr.
Januar 2016:	1.953,76 kr.
Realkreditlån:
November 2015:	1.539,80 kr.
December 2016:	1.539,87 kr.
I alt:	11.667,76 kr.

Klageren indbragte sagen for Ankenævnet den 19. maj 2016.

Banken har under sagen godtgjort klageren og M renter på i alt 1.066,26 kr., hvorved de er blevet stillet som om, restindeståendet på deponeringskontoen var blevet overført til boligkontoen og boliglånet den 7. januar 2016, dvs., umiddelbart efter indfrielsen af realkreditlånet.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Spar Nord Bank skal godtgøre hende renteudgifter svarende til 11.667,76 kr.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun og M tilbage i juni 2015 på et møde med banken vedrørende budget og boligsalg, tilkendegav, at de ønskede deres lån afviklet så hurtigt som muligt, når deres hus var solgt.

Til trods for det indhentede banken først et indfrielsestilbud på realkreditlånet den 6. januar 2016. Købesummen stod således på en deponeringskonto i banken i fire måneder uden, at der blev tilskrevet renter.

Den sene indhentelse af indfrielsestilbuddet bevirkede, at lånet blev dyrere at indfri og deres underskud blev større.

Banken havde ellers i september 2015 på deres anmodning og umiddelbart inden deres tiltrædelse af salgsaftalen bekræftet over for dem, at underskuddet i henhold til ejendomsmæglerens provenuberegning i salgsaftalen var korrekt.

Banken har tilkendegivet, at dersom realkreditlånet havde været indfriet pr. 1. november 2015, så ville de have sparet 25.000 kr. Som kompensation herfor gav banken dem 1.500 kr. i afslag på en gebyromkostning på i alt 3.000 kr. I første omgang var de blevet lovet, at banken ville tilbageføre hele gebyret.

Spar Nord Bank har anført, at klageren ikke har lidt noget tab ved, at klagerens realkreditlån først blev indfriet i januar 2016.

Banken har nu kompenseret klageren for, at hendes banklån (boligkonto og boliglån) ikke blev indfriet samtidig med realkreditlånet

I forhold til realkreditlånet er der ikke betalt for meget i renter og afdrag. Klageren har derimod sparet 9.600 kr. ved, at lånet blev indfriet i januar 2016 frem for den 3. november 2015.

Ved opsigelse af lånet over for Realkredit Danmark forpligtede banken sig til at sikre, at lånet blev indfriet. Der var tale om en underskudshandel, og banken ønskede ikke at yde klageren en kredit til køb af obligationer før overtagelsesdagen den 1. november 2015 og dermed tage en risiko på klagerens vegne uanset, hvor tæt klageren var på overtagelsesdagen. Derfor ville det tidligste tidspunkt for bankens indfrielse af realkreditlånet have været den 3. november 2015. Obligationerne leveres med en valør på to dage.

Antages det, at banken havde indfriet realkreditlånet den 26. oktober 2015, ville klageren have sparet ca. 500 kr. i forhold til en indfrielse den 3. november 2015. Det bestrides imidlertid, at banken var forpligtet til at opsige og indfri realkreditlånet før overtagelsesdagen.

Det opsamlede refinansieringsbeløb, der blev betalt i forbindelse med indfrielsen, var ikke et gebyr til banken, men derimod en omkostning ved indfrielse af lånet til Realkredit Danmark, som banken har betalt på klagerens vegne. Indfrielsen og betalingen af dette beløb skete ved køb af obligationerne.

Banken har ikke ansvar for den opgørelse af salgsprovenuet, som ejendomsmægleren har lavet den 8. september 2015. Det er ikke korrekt, at banken har lovet at regne underskuddet igennem for klageren. Banken har alene accepteret, at handlen kunne gennemføres med det underskud, som ejendomsmæglerens provenuberegning viste.

Banken har ikke oplyst klageren om, at hun kunne have sparet 25.000 kr. ved indfrielse af lånet i november 2015. Banken har derimod telefonisk forklaret klageren, at hun har haft ekstra omkostninger på ca. 25.000 kr. i forhold til den provenuberegning, som ejendomsmægleren lavede. Banken har derfor ikke ”kompenseret klageren for en manglende besparelse”, men alene og pr. kulance kompenseret klageren 1.500 kr. med baggrund i, at klageren har haft en dårlig oplevelse med banken.

Selvom banken måske på et tidligere tidspunkt kunne have fortalt klageren, at indfrielsen blev ca. 14.000 kr. dyrere, end ejendomsmægleren havde beregnet, har denne sene oplysning ikke påført klageren et tab.

Ankenævnets bemærkninger

I 2015 solgte klageren og M deres faste ejendom med overtagelse den 1. november 2015. Spar Nord Bank skulle i den forbindelse indfri et realkreditlån med 5-årig rentetilpasning, som var optaget i januar 2010.

Banken opsagde realkreditlånet den 6. januar 2016. Det faktiske underskud ved salget kom til at udgøre 162.824 kr. Banken har under sagen godtgjort klageren og M renter på i alt 1.066 kr. på en boligkonto og et boliglån således, at det faktiske underskud er reduceret til 161.758 kr.

Banken har oplyst, at det samlede underskud ville have udgjort 165.079 kr., hvis realkreditlånet var blevet indfriet den 3. november 2015.

Ankenævnet finder efter de foreliggende oplysninger ikke, at banken var forpligtet til at iværksætte en indfrielse af realkreditlånet før den 3. november 2015.

På den baggrund finder Ankenævnet ikke, at klageren er blevet påført et økonomisk tab som følge af, at realkreditlånet først blev indfriet den 6. januar 2016.

Det forhold, at indfrielsen blev dyrere end beregnet i klagerens ejendomsmæglers salgsprovenuberegning, som baserede sig på en beregning, der næsten var et år gammel, finder Ankenævnet ikke, kan føre til et andet resultat, idet banken ikke påtog sig at indestå for beregningen af indfrielsesbeløbet i ejendomsmæglerens salgsprovenuberegning.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.