Krav om rentegodtgørelse begrundet i mangelfuld rådgivning om finansiering af boligkøb.
| Sagsnummer: | 289 /2014 |
| Dato: | 02-10-2015 |
| Ankenævn: | Kari Sørensen, Finn Borgquist, Troels Hauer Holmberg, Kjeld Gosvig Jensen, Anders Holkmann Olsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
|
| Ledetekst: | Krav om rentegodtgørelse begrundet i mangelfuld rådgivning om finansiering af boligkøb. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagernes krav om en rentegodtgørelse begrundet i mangelfuld rådgivning om finansiering af et boligkøb i 2006.
Sagens omstændigheder
I 2006 købte klagerne et hus for en købesum på 1.075.000 kr. Købet blev finansieret via den daværende BG Bank, nu Danske Bank.
Klagerne optog et såkaldt Flexgaranti lån i Realkredit Danmark på 657.000 kr., svarende til 60 % af købesummen og et realkreditlignende lån (pantebrevslån) i banken på 215.000 kr., svarende til 20 % af købesummen. Restkøbesummen plus omkostninger blev finansieret med et boliglån på 262.857 kr. i banken.
Pantebrevslånet var et 30-årigt afdragsfrit (stående) lån med variabel rente, svarende til indskudsbevisrenten, som på lånetidspunktet var 3,5 % med et rentetillæg på 1,5 procentpoint, i alt 5 %. Rentetillægget var fast i 10 år.
Ifølge en udskrift pr. den 30. august 2006 var rentesatserne henholdsvis 3,66 % på Flexgarantilånet, 4,75 % på pantebrevslånet og 6,25 % på boliglånet.
I februar 2007 blev boliglånet forhøjet til 283.472,87 kr. Forhøjelsen medførte et udbetalt låneprovenu på 20.000 kr. Renten var variabel for tiden 6,75 % om året.
Pr. den 31. december 2011 var flexgaranti lånet nedbragt til 589.832,57 kr. Den aktuelle indfrielseskurs udgjorde 97,466, svarende til en kursværdi på 574.886,21 kr.
Ved udgangen af 2011 var rentesatsen på boliglånet steget til 8,1 % om året. Ydelsen på lånet var uændret siden stiftelsen 2.000 kr. om måneden. Restgælden den 31. december 2011 var 266.256,51 kr.
Rentebetalingerne på pantebrevslånet, der henstod uden afvikling, faldt fra ca. 3.000 kr. i kvartalet i 2007, hvor rentesatsen var ca. 5, 5 % om året til ca. 1.300 kr. i kvartalet i 2011, hvor rentesatsen var faldet til ca. 2 % om året. Klagerne har oplyst, at de i 2012 ansøgte om og fik afslag på et realkreditlån til en ombygning af huset, og at de på de på den baggrund skiftede til et andet pengeinstitut.
Ifølge en udskrift pr. den 20. april 2012 var rentesatserne henholdsvis 2,08 % på Flexgarantilånet, 1,80 % på pantebrevslånet og 9,60 % på boliglånet.
Parternes påstande
tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">Den 10. september 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale en godtgørelse for unødige omkostninger i forbindelse med huskøbet.Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">Klagerne har anført, at bankens rådgivning om finansieringen i forbindelse med huskøbet var dårlig og vildledende.De er først nu blevet klar over, at de kunne have fået og burde have valgt en finansiering bestående af 80 % realkreditbelåning, 15 % i pantebrevslån og de resterende 5 % i boliglån.
Banken omtalte pantebrevslånet som et realkreditlån, men de opnåede reelt kun realkreditbelåning på 60 %.
Der var tale om et byhus, der sædvanligvis belånes med 80 % realkreditbelåning.
Banken bør betale en godtgørelse for de meromkostninger, de er blevet påført.
De var førstegangskøbere og handlede i tillid til, at banken varetog deres interesser, hvilket har vist sig ikke at være tilfældet. Da renten på pantebrevslånet var højere end på realkreditlånet, varetog banken tværtimod sine egne interesser på deres bekostning.
De burde have fået 10 års indledende afdragsfrihed på realkreditlånet i stedet for pantebrevslånet. I så fald kunne de have afdraget mere på det dyrere boliglån.
På grund af rentestigninger og manglende regulering af ydelsen er boliglånet ikke blevet nedbragt. Banken har forsømt at informere dem om det.
Danske Bank har anført, at købesummen mellem 80 % og 100 % normalt ikke kan belånes ved optagelse af hverken realkreditlån eller realkreditlignende lån (pantebrevslån). De sidste 20 % af købesummen optages sædvanligvis som et boliglån, der sikres ved et ejerpantebrev i ejendommen. Det er netop et sådant boliglån klagerne har fået.
Banken har ikke i øvrigt nærmere oplysninger om baggrunden for klagernes valg af finansiering, ligesom banken heller ikke er i besiddelse af oplysninger, der kunne støtte en antagelse om, at banken skulle have handlet ansvarspådragende ved rådgivningen af klagerne.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende ved kun at tilbyde klagerne realkreditbelåning op til 60 % af ejendommens belåningsværdi.
Klagerne har selv valgt finansieringen, og de har gennem årene løbende modtaget oplysninger om de enkelte lån via årsoversigter og kontoudskrifter, herunder om renteforholdene.
Klagerne har ikke tidligere gjort gældende, at belåningen ikke stemte med deres ønsker.
Klagerne har frit kunnet vælge, hvad de ønskede at anvende afdragsfriheden på pantebrevslånet til.
Da rådgivningen fandt sted i 2006 er et eventuelt rådgivningsansvar forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.
Ankenævnets bemærkninger
Efter rådgivning fra Danske Bank blev finansieringen af klagernes boligkøb i 2006 fordelt med 60 % på et såkaldt flexgaranti lån i Realkredit Danmark, 20 % på et pantebrevslån med afdragsfrihed i banken og 20 % på et boliglån i banken.
Der er ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at pantebrevslånet i sig selv var ufordelagtigt for klagerne. Klagerne opnåede herved afdragsfrihed i hele lånets løbetid på 30 år, og efter det oplyste har renteudviklingen på pantebrevslånet været mere gunstig for klagerne end på flexgarantilånet.
Det må som anført af banken lægges til grund, at klagerne ikke ville have haft mulighed for helt eller delvist at erstatte det dyrere boliglån med et billigere pantebrevslån. Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken tilsikrede klagerne en bestemt løbetid på boliglånet. Det fremgik af kontoudskrifterne for lånet, at renten steg. Klagerne måtte indse, at lånets løbetid ville blive forlænget, medmindre de forhøjede rentetilskrivninger blev opvejet af forhøjede ydelsesbetalinger.
Ankenævnet finder ikke, at det på nuværende tidspunkt kan pålægges banken at føre bevis for de nærmere omstændigheder i forbindelse med låneoptagelsen, eller at det skal komme banken bevismæssigt til skade, at den ikke er i besiddelse af dokumentation for grundlaget for klagernes beslutning om låneoptagelserne.
Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansieringen af boligkøbet i 2006 nu må anses for forældet.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.