Længere opsigelsesvarsel på eksisterende realkreditlån end forudsat. Opgørelse af tab.
| Sagsnummer: | 437/1996 |
| Dato: | 23-06-1997 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Møgelvang-Hansen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Længere opsigelsesvarsel på eksisterende realkreditlån end forudsat. Opgørelse af tab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Klageren under denne sag er en andelsboligforening.
Den 22. marts 1996 blev der mellem klageren og indklagedes Frederiksberg afdeling indgået aftale om, at indklagede skulle forestå en omprioritering af klagerens ejendom. Ved omprioriteringen skulle hjemtages et kontantlån på 1.584.000 kr., der skulle anvendes til indfrielse af tre lån i Nykredit med en obligationsrestgæld på henholdsvis ca. 1.088.000 kr., ca. 27.500 kr. og ca. 29.000 kr. samt et lån ydet af Unibank med en restgæld på ca. 366.000 kr.
To af de tre Nykreditlån kunne opsiges til indfrielse pr. 1. juli 1996, på hvilken dato de to låns samlede obligationsrestgæld var 55.978,19 kr. Det tredje lån til Nykredit havde 5 måneders opsigelsesvarsel og kunne tidligst opsiges til indfrielse pr. 1. januar 1997, på hvilket tidspunkt lånets obligationsrestgæld var 1.029.259,40 kr. I forbindelse med indgåelsen af omprioriteringsaftalen var hverken klageren eller indklagede opmærksom på, at nævnte Nykreditlån først kunne opsiges til indfrielse pr. 1. januar 1997.
Den 26. marts 1996 indgik klageren aftale med indklagede om hjemtagelse af det tilbudte Nykreditlån pr. 28. juni 1996 på grundlag af kurs 97,65.
Ved skrivelser af 29. marts 1996 bekræftede Nykredit opsigelsen af de tre lån, herunder at det største af lånene var opsagt til indfrielse pr. 1. januar 1997.
I forbindelse med udbetalingen af det nye kontantlån den 28. juni 1996 blev - foruden de to små Nykreditlån - det tredje Nykreditlån indfriet. Ved indfrielsen beregnede Nykredit en differencerente på 41.646,78 kr. Af Nykredits opgørelse fremgår, at der alene blev beregnet differencerenter i perioden frem til den 1. oktober 1996.
Den 8. juli 1996 indfriede indklagede klagerens lån til Unibank.
Ved skrivelse af 18. august 1996 rettede klageren henvendelse til indklagede med forespørgsel om baggrunden for betalingen af differencerenter. Der fandt herefter en korrespondance sted mellem klageren og indklagede, hvorunder indklagede gjorde gældende, at klageren ikke havde lidt tab ved den måde, hvorpå omprioriteringen var gennemført.
Klageren har den 11. november 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 41.646 kr., subsidiært 41.646 kr. med fradrag "vore udgifter ved et sandsynligt andet forløb af sagen".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at det på mødet den 22. marts 1996 blev tydeligt tilkendegivet, at man ved gennemførelsen af omprioriteringen ikke ønskede at betale differencerenter. Af denne grund blev det valgt at opsige de eksisterende lån til indfrielse ved førstkommende termin, og det blev oplyst, at denne var 1. juli 1996. Indklagede oplyste ikke, at det store lån var med en senere opsigelsesdato - heller ikke efter, at indklagede havde modtaget Nykredits bekræftelse af opsigelsen pr. 1. januar 1997. Indklagede undlod endvidere at orientere om straksindfrielsen af det store lån pr. 28. juni 1996 og traf således beslutning på klagerens vegne herom. Var den korrekte opsigelsesdato for det store lån blevet oplyst ved mødet i marts 1996, ville klageren næppe have besluttet sig for en omprioritering på dette tidspunkt, idet dette ville forudsætte en kurssikringsperiode på henved ni måneder, som ville være særdeles bekostelig. Klageren forsøgte flere gange efter modtagelse af indfrielsesopgørelsen pr. 28. juni 1996 at få en forklaring på differencerentebeløbets størrelse, men afdelingen henviste til, at papirerne herom lå i indklagedes hovedsæde, der centralt foretog behandlingen af sagen. Det bestrides, at klageren ikke har lidt et tab ved betalingen af differencerentebeløbet. Muligt reguleret med besparelsen, der blev opnået ved at indfri det store lån og Unibanklånet.
Indklagede har anført, at klageren ikke har lidt noget tab ved betalingen af differencerentebeløbet. Alternativet til en indfrielse af de eksisterende lån som sket ville have været, at lånene skulle være opsagt pr. 1. januar 1997. Dette ville medføre udgifter til kurssikring med en deraf følgende højere obligationshovedstol i størrelsesordenen 55.000 kr. En senere indfrielse ville endvidere have betydet betaling af ydelser på eksisterende lån med højere ydelsesbeløb set i forhold til det nye låns ydelse. Klagerens tab må bedømmes ud fra, hvilken økonomisk konsekvens den faktiske indfrielse af realkreditlånene fik i forhold til et hypotetisk forløb, hvor kreditforeningslånene først ville være indfriet den 31. december 1996. Det må bero på en fejl fra Nykredits side, at der alene er beregnet differencerenter for perioden 28. juni til 1. oktober 1996.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved sagens afgørelse lægges det til grund, at klageren på mødet den 22. marts 1996 besluttede sig for at omprioritere ejendommens lån og i denne forbindelse ikke ønskede, at der skulle betales differencerenter. Af denne grund blev kurskontrakt indgået med afvikling pr. 28. juni 1996, hvor det forudsattes, at alle Nykreditlånene kunne indfries. Det må tilskrives indklagede som fejl, at det på mødet ikke blev oplyst, at det største Nykreditlån først kunne indfries pr. 1. januar 1997.
Indklagede undlod efter modtagelsen af bekræftelsen på opsigelsen af det største Nykreditlån pr. 1. januar 1997 at orientere klageren herom. Ved hjemtagelsen af det nye Nykreditlån undlod indklagede endvidere at drøfte, hvorledes der skulle forholdes med det beløb, som forudsattes anvendt til indfrielsen af det store Nykreditlån, som uden drøftelse med klageren blev straksindfriet, hvorved det omstridte beløb til differencerenter fremkom.
Ankenævnet finder, at indklagede under disse omstændigheder er erstatningspligtig over for klageren med hensyn til det tab, som er påført klageren. Ankenævnet finder endvidere, at der ved erstatningsopgørelsen skal tages udgangspunkt i differencerentebeløbet på 41.646 kr. Fra dette beløb skal fragå den rentebesparelse, som dette nye lån har bevirket i forhold til, hvad der skulle være betalt af renter på det store Nykreditlån i perioden 28. juni til 1. januar 1997 samt Unibanklånet i perioden 8. juli til 1. januar 1997. Under hensyn til usikkerheden om, hvorvidt klageren, såfremt denne på mødet den 22. marts 1996 var korrekt orienteret om opsigelsesdatoen på det nye lån, ville have foretaget kurssikring med afvikling henved ni måneder senere, finder Ankenævnet ikke, at der skal ske yderligere fradrag under hensyntagen til klagerens mulige besparelse ved at have opnået en mindre obligationsgæld.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale klageren en erstatning som foran beregnet. Klagegebyret tilbagebetales klageren.