Dispositioner ved ejendomssalg, herunder provenuet af ejerskiftelån hjemtaget i sælgers navn.
| Sagsnummer: | 367 /2002 |
| Dato: | 02-04-2003 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Sonny Kristoffersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Dispositioner ved ejendomssalg, herunder provenuet af ejerskiftelån hjemtaget i sælgers navn. |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med ekspeditioner ved klagerens salg af sin faste ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 20. oktober 2001 solgte klageren sin faste ejendom til overtagelse den 1. januar 2002. Købesummen var finansieret 756.000 kr. Til delvis finansiering af købesummen skulle optages et ejerskiftelån i klagerens navn. Køber var pligtig at tage endeligt skøde senest 1. december 2001, og skødet skulle være indleveret til tinglysning senest 5. december 2001.
Den 12. november 2001 udstedte Realkredit Danmark tilbud på et ejerskiftelån på 592.000 kr. ydet som et rentetilpasningslån. På købers foranledning indgik klageren fastkursaftale med udbetaling pr. 14. december 2001 til købers pengeinstitut.
Den 20. november 2001 modtog indklagede, der er klagerens pengeinstitut, fra købers pengeinstitut 119.040 kr. til indsættelse på en sædvanlig deponeringskonto, der blev forrentet med 1,75% p.a. indtil 3. januar 2002 og herefter med 0,75% p.a.
Den 26. november 2001 fremsendte indklagede pantebrev vedrørende ejerskiftelånet til tinglysning.
Den 18. december 2001 modtog indklagede fra købers pengeinstitut 588.612 kr. vedrørende ejerskiftelånet. Indklagede indsatte beløbet på deponeringskontoen.
I forbindelse med handlen skulle der indfries et Nykreditlån samt et boliglån hos indklagede sikret ved et ejerpantebrev i ejendommen.
Ved skrivelse af 10. januar 2002 meddelte klageren under henvisning til en tidligere telefonsamtale indklagede, at hun holdt indklagede ansvarlig for et eventuelt kurs- og rentetab, som hun måtte få som følge af manglende indfrielse af Nykreditlånet.
Ved skrivelse af 10. januar 2002 meddelte købers advokat indklagede, at skødet på ejendommen var modtaget retur i tinglyst stand med anmærkning om Nykreditlånet samt ejerpantebrevet.
Den 11. januar 2002 opgjorde indklagede klagerens boliglån til i alt 22.112,84 kr., som indklagede hævede på deponeringskontoen.
Af en af klageren og køberen godkendt refusionsopgørelse vedrørende ejendomshandlen fremgår, at klageren vedrørende ejerskiftelånet refunderede køberen 1.469,45 kr. i rente og bidrag for perioden 14.-31. december 2001, ligesom klageren refunderede 231,60 kr. i rente på deponeringskontoen fra 20. november til 31. december 2001.
Ved fondsafregning af 15. januar 2002 afregnede indklagede klagerens køb af nominelt 307.417,82 kr. Nykreditobligationer til kurs 99,425 til brug for indfrielse af Nykreditlånet. Afregningsbeløbet blev hævet på deponeringskontoen.
Den 25. januar 2002 modtog indklagede fra Nykredit det kvitterede pantebrev. Det fremgik, at lånet var indfriet pr. 18. januar 2002.
Ved meddelelse af 4. februar 2002 til klageren oplyste indklagede, at man samme dag havde fremsendt klagerens tilsvar i henhold til refusionsopgørelsen på 4.091,24 kr. til købers advokat, idet beløbet var hævet på deponeringskontoen. Indklagede oplyste, at man havde fremsendt ikke overtagne prioriteter til aflysning af tingbogen.
Ved skrivelse af 4. marts 2002 meddelte købers advokat klageren, at handlens provenu samme dag var frigivet til klagerens disposition.
Den 11. marts 2002 opgjorde indklagede deponeringskontoen med et provenu på 365.301,26 kr. Beløbet blev overført til klagerens boligskiftekredit etableret i oktober 2001 i forbindelse med klagerens køb af anden ejendom. Kredittens saldo var forud for overførslen negativ med ca. 350.000 kr. I forbindelse med købet havde indklagede den 27. november 2001 hjemtaget et realkreditlån med et provenu på ca. 886.000 kr.
Den 10. april 2002 opgjorde indklagede boligskiftekreditten og en udlægskredit med et samlet provenu på ca. 19.000 kr.
Ved skrivelse af 12. april 2002 rettede klageren henvendelse til indklagede og anførte, at indklagede som følge af tilrettelæggelsen af ekspeditionerne omkring salget af ejendommen havde påført hende unødvendige renteudgifter. Herudover stillede klageren spørgsmålstegn ved blandt andet størrelsen af renten på deponeringskontoen.
Ved skrivelse af 21. maj 2002 besvarede indklagede henvendelsen og henviste blandt andet til, at den tidsmæssige udstrækning af omprioriteringssagen var en følge af, at køberen, uanset at denne var pligtig at tage endeligt skøde senest 1. december 2001 samt indlevere skøde og pantebreve til tinglysning senest 5. december 2001, først i januar 2002 havde anmeldt dokumenterne til tinglysning. Boligskiftekreditten var først blevet indfriet efter, at købers advokat i marts 2002 havde frigivet købesummen til klageren.
Parternes påstande.
Klageren har den 17. september 2002 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 12.516 kr. Beløbet vedrører kurstab ved indfrielse af Nykreditlånet, rentetab ved hjemtagelse af ejerskiftelånet, rentetab ved for sen indfrielse af Nykreditlånet, rentetab som følge af manglende overførsel til boligskiftekreditten samt rentetab som følge af sen opgørelse af deponeringskontoen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse. Indklagede har under sagens forberedelse ydet klageren et rentekompensationsbeløb på 5.244,45 kr. vedrørende mellemfinansieringen af klagerens køb af ny ejendom.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede undlod at indfri Nykreditlånet straks efter udbetalingen af ejerskiftelånet. Lånet kunne have været indfriet den 20. december 2001 til en kurs 98,23 svarende til et kurstab på 3.675 kr.
Som følge af den sene indfrielse af Nykreditlånet medførte dette en merrenteudgift for hende svarende til differencen mellem Nykreditlånets rente på 6% og renten på deponeringskontoen på 0,75%. Rentetabet udgør 1.119 kr. svarende til 25 rentedage af 306.979 kr. med en rente på 5,25%.
Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 14. december 2001, hvilket medførte, at hun skulle betale renterefusion over for køber på 1.320,86 kr.
Hun led endvidere rentetab som følge af den sene overførsel til boligskiftekontoen. Af ejerskiftelånets provenu på 588.612 kr. anvendtes 330.198 kr. til indfrielse af henholdsvis Nykreditlånet og boliglånet hos indklagede. Det resterende beløb på 258.414 kr. kunne have været overført til boligskiftekontoen den 20. december 2001 frem for den 11. marts 2002. Hendes rentetab herved udgør 4.202 kr. svarende til 81 dages rente (rentesats 7,9782 % - 0,75% eller 7,2282%).
Hun har lidt rentetab som følge af den sene opgørelse af deponeringskontoen. Denne blev opgjort 11. marts 2002 med 365.301,21 kr., men kunne have været opgjort en måned tidligere, hvorved hun havde sparet 2.200 kr., der udgør renteforskellen mellem boligskiftekreditten og renten på deponeringskontoen.
Hendes samlede krav udgør således 12.516 kr.
Hun stiller sig uforstående over for, at provenuet af ejerskiftelånet ikke kunne have været anvendt som af hende anført. Skulle handlen mod forventning ikke blive gennemført, kunne hun blot have bibeholdt det nye lån, som kunne være anvendt til indfrielse af det eksisterende lån.
Hun finder, at indklagedes rentesats på deponeringskontoen er urimelig lav under hensyn til det på kontoen indestående beløb.
Indklagede har anført, at det hjemtagne ejerskiftelån forudsatte købers gældsovertagelse, og at man derfor ikke kunne råde over låneprovenuet, før der var sikkerhed for, at handlen kunne gennemføres, hvilket først var tilfældet, da skødet var indleveret til tinglysning den 7. januar 2002.
Købers advokat overholdt ikke købsaftalens bestemmelse om, at skøde skulle indleveres til lysning senest 5. december 2001. Man foretog seks telefoniske forespørgsler til tinglysningskontoret om skødets indlevering. Først den 9. januar 2002 var skødet indleveret, hvorefter Nykreditlånet og Boliglånet hos indklagede kunne indfries.
Provenuet fra deponeringskontoen kunne frigives til klageren, når berigtigende advokat gav tilladelse hertil, jf. købsaftalen. Frigivelse skete den 4. marts 2002, hvorefter kontoen blev opgjort og saldoen overført til boligskiftekreditten.
Rentesatsen for deponeringskontoen har hele tiden været indklagedes normale sats på denne kontotype.
Det er indklagedes opfattelse, at den sene ekspedition af sagen beror på købers advokats ekspedition af handelens dokumenter.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at indklagede straks ved modtagelsen af provenuet af ejerskiftelånet den 18. december 2001 som ønsket af klageren burde have anvendt provenuet til indfrielse af Nykreditlånet og boliglånet og for restbeløbets vedkommende til indsættelse på boligskiftekreditten. Det bemærkes herved, at en sådan anvendelse frem for indsættelse på deponeringskontoen reelt ikke ville have forøget indklagedes risiko i tilfælde af, at handelen ikke blev gennemført. Klageren har anført, at hun som følge af, at provenuet ikke blev anvendt på den nævnte måde, har lidt et kurstab ved indfrielsen af Nykreditlånet på 3.675 kr., et rentetab ved den sene indfrielse af dette lån på 1.119 kr. samt et rentetab på 4.202 kr. som følge af, at restprovenuet først den 11. marts 2002 blev overført til boligskiftekreditten. Klagerens påstand om godtgørelse af disse beløb, som ikke størrelsesmæssigt er bestridt af indklagede, og som i alt udgør 8.996 kr., tages derfor til følge med tillæg af rente som nedenfor bestemt.
Der er ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren det beløb på 1.320 kr., som klageren har betalt til køberen som rentefusion for perioden fra den 14. til den 31. december 2001. Da det ikke er godtgjort, at det beror på fejl begået af indklagede, at deponeringskontoen først blev frigivet af den berigtigende advokat den 4. marts 2002, er der heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren beløbet på 2.200 kr. vedrørende for sen opgørelse af deponeringskontoen.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klageren betale 8.996 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 17. september 2002.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.