Afgørelse

Spørgsmål om mangelfuld rådgivning om omlægning af et realkreditlån.

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmålet om Skjern Bank ydede mangelfuld rådgivning til klageren om nødvendigheden af og mulighederne for omlægning af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Skjern Bank og havde optaget et F1 rentetilpasningslån i Totalkredit med pant i sin faste ejendom.

Den 12. december 2012 sendte Totalkredit klageren et brev, hvoraf fremgik, at F1 lånet med en restgæld på 716.000 kr. og en restløbetid på 25 år pr. 1. april 2013 blev rentetilpasset med virkning fra 1. april 2013. Endvidere fremgik følgende af brevet:

”…

Vær opmærksom på, at afdragsfriheden på dit lån ophører pr. 31. marts 2013. Det vil ændre ydelsen på lånet.

Det er muligt at ændre lånets vilkår

Fristen for ændring af lånet er 2 måneder. Du skal derfor kontakte din rådgiver i Skjern Bank i god tid inden den 31. januar 2013, hvis du ønsker at ændre lånet, perioden mellem rentetilpasningerne eller indgå en fastkursaftale. Din rådgiver kan også oplyse dig om muligheden for at til- og fravælge afdragsfrihed.

…”

Den 28. januar 2013 (mandag) kontaktede bankens rådgiver klageren telefonisk vedrørende en eventuel omlægning af F1 lånet.

Banken har anført, at baggrunden for henvendelsen var udløbet af afdragsfriheden på F1 lånet. Da fristen for en ændring af lånet var to måneder, skulle en eventuel omlægning af lånet være på plads inden den 31. januar 2013. Rådgiveren foreslog at omlægge F1 lånet til et fastforrentet 3 % obligationslån (grundlån) med afdragsfrihed og et fastforrentet 2 % obligationslån (toplån).

Klageren har anført, at han forklarede, at han var på arbejde langt fra bopælen, og at han ville kigge på det, når han kom hjem på weekend, og herefter vende tilbage. Rådgiveren oplyste, at F1 lånet udløb pr. 1. april 2013 og derfor skulle konverteres til noget andet. Rådgiveren foreslog derfor et 3 % og et 2 % fastrentelån i stedet. Rådgiveren oplyste endvidere, at det ikke kostede ret meget at omlægge lånet.

Dokumenterne vedrørende omlægning blev pr. mail sendt frem og tilbage mellem klageren og banken i perioden fra den 28. januar - 31. januar 2013 (mandag - torsdag). Det er uoplyst, hvornår de enkelte dokumenter blev mailet til klageren.

Banken har fremlagt et brev af 28. januar 2013 fra Totalkredit til klageren om vejledende beregning på omlægning af lån. Heraf fremgår, at første års ydelse før skat på klagerens eksisterende lån udgør 31.178 kr., mens første års ydelse på de lån, der optages, udgør 51.454 kr. Endvidere fremgår, at restgælden på klagerens eksisterende lån udgør 716.000 kr., mens restgælden på de lån, der optages udgør 761.000 kr. Restløbetiden for det nye fastforrentede 3 % obligationslån udgør 30 år. Omkostningerne ved omlægningen er anslået til 16.803 kr.

Banken har endvidere fremlagt låne- og pantsætningsaftaler for begge de nye fastforrentede obligationslån. Aftalerne er underskrevet af klageren den 29. januar 2013 (tirsdag).

Af ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” vedrørende det fastforrentede 3 % obligationslån fremgår om klagerens erfaring med at optage lån, at han har nogen erfaring, idet han har optaget lån med sikkerhed i fast ejendom 1-3 gange inden for de sidste 10 år. Følgende er endvidere anført i skemaet:

”…

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån:

Jeg har valgt et oblligationslån med fast rente og afdragsfrihed.

Et lån med fast rente koster typisk mere end et lån med variabel rente. Til gengæld er ydelsens størrelse kendt i hele lånets løbetid. Lånet har også en friværdibeskyttende egenskab, hvis løbetiden på lånet er lang (15-30 år), da stigninger i renteniveauet medfører fald i kursen på lånets bagvedliggende obligationer, hvorfor lånet kan indfries til en lavere kurs. Denne gevinst opvejer det fald i boligens værdi,der kan opstå som følge af rentestigningerne. Bemærk, at jo længere løbetiden er, og jo større lånet er i forhold til ejendommens friværdi, desto mere friværdibeskyttelse opnås.

…

Øvrige råd:

I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at RenteMax-10 kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om.

Det valgte afdragsfrie Fast rente – Obligationslån har 4,1 % i årlige omkostninger. (ÅOP)

Det alternative afdragsfrie RenteMax-10 har 1,64 % i årlige omkostninger. (ÅOP)

…”

Skemaet er underskrevet af både klageren og banken den 29. januar 2013.

Den 29. januar 2013 har klageren og banken ligeledes begge underskrevet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” for det fastforrentede 2 % obligationslån. Heri er anført det samme som i det ovennævnte skema om klagerens erfaring med at optage lån og om de væsentligste egenskaber ved det valgte lån som for det fastforrentede 3 % obligationslån, bortset fra, at dette lån ikke er med afdragsfrihed. Under ”Øvrige råd” er følgende anført:

”I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at RenteMax-10 kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om.

Det valgte Fast rente – Obligationslån har 3,8 % i årlige omkostninger. (ÅOP)

Det alternative RenteMax-10 har 2,68 % i årlige omkostninger. (ÅOP)

…”

Klageren har oplyst, at rådgiveren under en telefonsamtale den 29. januar 2013 om fremsendelse af dokumenterne til klageren pr. mail foreslog, at ydelsen på hans boliglån i banken kunne nedsættes fra 3.000 kr. til 2.000 kr. om måneden, da den årlige ydelse på hans realkreditlån ville stige.

Banken har fremlagt et gældsbrev af 29. januar 2013 vedrørende et Boligmax-lån på 99.279,43 kr. til afløsning af klagerens eksisterende boliglån. Fra den 1. marts 2013 skulle lånet afvikles med en månedlig ydelse på 2.000 kr.

Klageren har oplyst, at han underskrev og scannede/mailede dokumenterne til banken den 30. januar 2013 (onsdag). Han kom efterfølgende hjem på weekend den 2. og 3. februar 2013, og der lå en kuvert med dokumenter til underskrift fra banken. Da han kun var hjemme i weekenden, underskrev han dokumenterne på de angivne steder og afleverede det hele i bankens postkasse.

Omlægningen blev herefter gennemført i overensstemmelse med de underskrevne dokumenter ved hjemtagelse af de nye realkreditlån og indfrielse af det eksisterende realkreditlån ultimo januar/primo februar 2013.

I juli 2013 mistede klageren sit arbejde og i oktober/november 2013 blev han sygemeldt. Han gjorde herefter indsigelse mod rådgivningen over for banken, der den 24. februar 2014 afviste klagen.

Parternes påstande

Den 31. marts 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Skjern Bank skal kompensere ham for den merudgift, som omlægningen har påført ham i forhold til, hvis han havde beholdt F1 lånet.

Skjern Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning var mangelfuld.

Banken kontaktede ham telefonisk den 28. januar 2013 og oplyste, at F1 lånet udløb pr. 1. april 2013 og derfor skulle konverteres til noget andet. Banken henviste ikke i den forbindelse til det tidligere brev af 12. december 2012, som han havde fået fra Totalkredit og de muligheder, som var beskrevet i brevet.

Han var ”udeliggende” på grund af sit job, og banken gennemgik ikke forskellige muligheder for omlægning med ham, herunder muligheden for at beholde det eksisterende F1 lån. Banken kom alene med et forslag om omlægning til fastforrentede obligationslån og meddelte, at det hastede, og at han skulle underskrive og returnere dokumenterne senest den 31. januar 2013.

Han spurgte, om den foreslåede løsning var den bedste for ham, hvilket banken bekræftede. Han satte herefter sin lid til, at bankens forslag var det bedst mulige og underskrev de fremsendte dokumenter.

Han har efterfølgende erfaret, at han har fået den dyreste og dårligste løsning. Lånets hovedstol er steget med 52.000 kr. fra 716.000 kr. til 768.000 kr.

Endvidere har han betalt 18.000 kr. mere i ydelse på de nye lån, end han gjorde på F1 lånet.

Løbetiden på det ene lån er nu 30 år mod de 25 år, som var tilbage på F1 lånet. De fem ekstra år kommer til at koste ham ca. 17.000 kr. Derudover betyder nedsættelsen af ydelsen på boliglånet i banken, at lånets løbetid forøges med en deraf følgende ekstra renteudgift på 7.000 kr./8.000 kr.

Rådgiveren oplyste, at renten på F1 lånet ville stige voldsomt i løbet af 2013/2014. Men renten var ifølge brevet af 12. december 2012 fra Totalkredit 0,36 %, og i 2014 var renten endnu lavere.

Bankens mangelfulde rådgivning vil samlet påføre ham et tab på ca. 200.000 kr., som han kræver erstattet af banken.

Skjern Bank har anført, at rådgiveren kontaktede klageren telefonisk den 28. januar 2013 i forbindelse med, at afdragsfriheden på hans eksisterende F1 lån udløb.

Under telefonsamtalen foreslog rådgiveren, at klageren omlagde F1 lånet til fastforrentede obligationslån. Rådgiveren oplyste, at en sådan omlægning ville betyde en rentestigning, men at det samtidig var mere sikkert, idet den fremtidige rente herefter ville være fast. Forslaget blev givet ud fra en forventning om, at renten ville stige fremover.

Rådgiveren mente, at det var vigtigt at anbefale klageren at fastlåse renten på et tidspunkt, hvor renten var lav, især på baggrund af, at klageren havde en sårbar økonomi.

Som det fremgår af de af klageren underskrevne rådgivningsskemaer, blev han informeret om, at omlægningen ville betyde en højere ydelse til Totalkredit. Dette var grunden til, at ydelsen på boliglånet i banken samtidig blev nedsat.

Banken medgiver, at set i bagklogskabens lys ville en anden løsning måske have været mere optimal for klageren. Rådgivningen skal imidlertid vurderes ud fra forholdene på rådgivningstidspunktet, hvor der blandt flere økonomiske eksperter var en forventning om, at renten ville stige fremover.

Selv om klageren var ”udeliggende” i forbindelse med sit arbejde, havde han mulighed for at gennemlæse dokumenterne og vurdere rådgiverens forslag til omlægning i weekenden den 2. til 3. februar 2013 og stoppe låneomlægningen, inden den var kommet i gang.

Han skrev i rådgivningsskemaerne selv under på, at han havde en vis erfaring med optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom. Han kunne ikke bare stole ”blindt” på bankens rådgivning uden selv at sætte sig ind i forholdene og tage stilling til forslaget.

Bankens rådgivning var således ikke ansvarspådragende, og klageren traf i sidste ende selv beslutning om at acceptere bankens forslag.

Ankenævnets bemærkninger

Afdragsfriheden på klagerens eksisterende F1 rentetilpasningslån ophørte den 31. marts 2013. Efter han var blevet kontaktet telefonisk af Skjern Bank den 28. januar 2013, hvor han var ”udeliggende” på grund af sit arbejde, med forslag om omlægning af F1 lånet til fastforrentede obligationslån, underskrev han dokumenterne den 29. januar 2013 og scannede/mailede dem til banken.

Klageren blev ved brev af 12. december 2012 fra Totalkredit orienteret om, at afdragsfriheden på F1 lånet ophørte pr. den 31. marts 2013, og at fristen for en eventuel ændring af lånet var den 31. januar 2013.

Den 28. januar 2013 blev brevet fra Totalkredit fulgt op af en telefonisk henvendelse fra banken, der anbefalede, at F1 lånet blev omlagt til fastforrentede obligationslån.

Klageren fik fremsendt en vejledende beregning på omlægning af F1 lånet til fastforrentede obligationslån. Af rådgivningsskemaerne ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, underskrevet af klageren og banken den 29. januar 2013, fremgår endvidere, at klageren blev rådgivet om forskellen mellem et variabelt forrentet lån og et fastforrentet obligationslån, ligesom det under øvrige råd blev anført, at der blev drøftet en alternativ lånetype.

På den baggrund finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken handlede ansvarspådragende ved bankens rådgivning til klageren forud for hans beslutning om at omlægge F1 lånet til fastforrentede obligationslån.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.