Afgørelse

Købers indsigelse mod bankens betaling af prioritetsgæld og gæld sikret ved ejerpantebrev til banken frem for mangelskrav, der i henhold til skødet kunne betales af den deponerede købesum.

Indledning.

Sagen vedrører klagerens indsigelse mod bankens betaling af prioritetsgæld og gæld sikret ved ejerpantebrev til banken frem for mangelskrav, der i henhold til skødet kunne betales af den deponerede købesum.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 29. april 2005 købte klageren en ejendom med overtagelsesdag den 15. august 2005.

Danske Bank er sælgernes pengeinstitut. Banken havde håndpant i et ejerpantebrev på 200.000 kr. i ejendommen til sikkerhed for enhver forpligtelse påhvilende sælgerne overfor banken.

Handlen blev berigtiget af klagerens advokat.

Købesummen udgjorde 820.000 kr. Af købsaftalens pkt. 7 fremgik, atgæld som ikke skulle overtages af klageren, skulle indfries af sælgerne. Købsaftalen indeholdt endvidere bl.a. følgende:

"…

Finansiering

På grund af købers økonomi har køber selv forestået finansieringen af handlen ved salg af pantebreve. Der foreligger således 3 pantebrevslån på hhv, oprindelig 500.000,-, 150.000,-, 238.300 som forudsættes solgt til kurs 96. …

Den kontante købesum fremkommer således af provenuet ved salg af ovenstående sælgerpantebreve. Sælger må således afvente endelig afregning af handlen, indtil sælgerpantebrevene er ubetinget tinglyst. …"

Købsaftalens pkt. 15 indeholdt følgende bestemmelser om deponerede beløb:

"… I overensstemmelse med salgsopstilling af 28.04.2005 berigtiges købesummen kontant.

…

Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling … er fraveget:

…

Det er endvidere som en fravigelse aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit, jf. standardvilkår nedenfor.

…

Vedr. deponerede beløb er aftalt

…

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. ...

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. …"

Købsaftalen indeholdt endvidere bl.a. følgende:

"… Hvis køber fravælger at udstede sælgerpantebrevet, er køber forpligtet til at foretage deponering af disse yderligere midler eller at stille bankgaranti for betalingen. …

Vælger køber selv at afsætte pantebrevet, betragtes dette som indfrielse af sælgerpantebrevet suppleret med egenfinansiering, hvorfor der skal ske deponering eller stilles bankgaranti som ved fravalg af udstedelse af sælgerpantebrev. …"

Den 4. maj 2005 godkendte klagerens advokat, KA1, handlen med forbehold om, at der skulle udføres en gennemgang af elinstallationer, og at denne gennemgang ikke resulterede i væsentlige udgifter.

Skødet blev underskrevet den 18. juni 2005. Skødets pkt. 4 og 5 indeholdt bl.a. følgende:

"… Sælgerne sørger inden overtagelsesdagen for at pkt. 8.4 i tilstandsrapporten – aftræk føres til det fri – udføres, arbejdet skal udføre håndværksmæssigt korrekt. Det er endvidere aftalt at sælgerne inden overtagelsen udbedrer ulovlige elinstallationer og udbedringen sker ved autoriseret elinstallatør. Såfremt udbedring ikke er sket til overtagelsesdagen, skal køberne være berettiget til at lade udbedring foretage for sælgernes regning og tage hertil af den deponerede købesum. …

Købesummen fremkommer ved at der tinglyses 3 sælgerpantebreve henholdsvis kr. 500.000,00. 150.000,00 og kr. 238.300,00 som forudsættes solgt til kurs 96. …

Sælgerne må således afvente endelig afregning af handlen, indtil sælgerpantebrevene er tinglyst anmærkningsfrie. …"

Den 7. oktober 2005 anmodede KA1 banken om at tilbageholde 50.000 kr. af købesummen, da en elinstallatør ifølge advokaten havde konstateret, at ejendommens elinstallationer skulle udbedres for ca. 50.000 kr.

Den 11. oktober 2005 bekræftede banken, at 50.000 kr. af købesummen ville blive tilbageholdt. Banken meddelte, at disponering af beløbet til udbedring af mangler krævede accept fra banken som panthaver. Banken anmodede samtidig KA1 om deponering af købesummen hos banken og om at notere, at banken havde transport i købesummen.

Skødet blev tinglyst med anmærkning om pantegæld den 26. oktober 2005.

Den 21. november 2005 anmodede KA1 banken om at overføre 74.879,91 kr. til klageren til dækning af klagerens omkostninger til udbedring af elinstallationer og diverse reparationsarbejder.

Den 16. december 2005 deponerede klageren 808.784,33 kr. i banken.

Ved brev af 11. januar 2006 til KA1 afviste sælgernes advokat klagerens krav vedrørende ulovlige elinstallationer, da disse ifølge advokaten allerede var udbedret af sælgerne inden overtagelsesdagen. Sælgernes advokat anmodede om frigivelse af købesummen til brug for indfrielse af hæftelser, der ikke skulle overtages af klageren.

Ved brev af 26. januar 2006 til banken meddelte klagerens nye advokat, KA2, at klageren ikke kunne give samtykke til frigivelse af den deponerede købesum p.g.a. væsentlige mangler ved ejendommen.

Ved brev af 2. februar 2006 til KA2, sendt med kopi til banken, meddelte sælgernes advokat, at sælgerne ikke kunne anerkende mangler, men at sælgerne efter omstændighederne var indforstået med, at der foreløbig blev tilbageholdt et beløb på 75.000 kr.

Ved brev af 1. marts 2006 anmodede sælgernes advokat KA2 om at bekræfte, at klageren var indforstået med, at den deponerede købesum kunne frigives mod tilbageholdelse af 250.000 kr. Ved brev af samme dato til banken meddelte KA2, at den deponerede købesum kunne frigives mod tilbageholdelse af 250.000 kr., som skulle forblive deponeret til sikkerhed for klagerens krav vedrørende udbedring af elinstallationer.

Den 13. marts 2006 sendte banken meddelelse til KA2 om deponeringen af 808.784,33 kr. i december 2005. Af meddelelsen fremgik, at "Indeståendet frigives i overensstemmelse med deponeringsbestemmelserne i købsaftale/skøde."

Den 14. marts 2006 indfriede banken realkreditlånet med 512.567,12 kr. og inkassoomkostninger med 1.125 kr. Den 15. marts 2006 blev der hævet 46.288,73 kr. på skødekontoen, hvorefter indeståendet på kontoen udgjorde 250.000 kr., jf. kontoudskrift. Banken har under sagen oplyst, at banken den 15. marts 2006 inddækkede sælgernes restance på to boliglån hos banken på henholdsvis 13.625 kr. og 15.463,32 kr.

Ved brev af 22. marts 2006 til KA2 anførte banken bl.a.:

"… Det resterende provenu, nemlig kr. 250.000,-, henstår stadig på skødekontoen. Når De som berigtigende advokat meddeler banken, at beløbet – helt eller delvist – kan frigives, vil banken disponere herover i henhold til pantsætningsaftalen. …"

Den 5. april 2006 meddelte KA2, at klageren ikke ønskede at overtage ejerpantebrevet, og KA2 anmodede samtidig banken om at meddele, hvornår ejerpantebrevet ville blive sendt til aflysning, således at skødets anmærkninger kunne slettes.

Den 4. december 2006 meddelte banken sælgernes advokat, at banken ville indfri sælgernes boliglån med 200.000 kr. svarende til ejerpantebrevets hovedstol, og at skødet herefter burde kunne tinglyses uden retsanmærkninger. Banken oplyste endvidere, at deponeringen herefter udgjorde ca. 50.000 kr.

Den 11. december 2006 blev der hævet 153.711,27 kr. fra skødekontoen, hvorefter indeståendet på kontoen udgjorde 96.288,73 kr., jf. kontoudskrift. Banken har under sagen oplyst, at banken den 11. december 2006 overførte ca. 165.000 kr. fra skødekontoen til indfrielse af sælgernes bolig- og billån.

Skødets anmærkning om pantegæld blev slettet den 31. januar 2007.

Ved brev til banken af 1. juni 2007 meddelte KA2, at restkøbesummen på 250.000 kr. ikke måtte frigives, og at omkostningerne til udbedring i henhold til skønserklæring af 30. marts 2007 var ansat til mindst 127.000 kr. KA2 anmodede samtidig banken om at notere to transporter udstedt af klageren i den tilbageholdte restkøbesum.

Den 17. oktober 2007 anlagde klageren sag mod sælgerne vedrørende mangler ved el- og kloakinstallationer, med påstand om betaling af 148.287,59 kr. med tillæg af renter.

I brev af 4. januar 2008 anmodede KA2 banken om at redegøre for baggrunden for, at der - ifølge oplysning fra sælgernes advokat - alene var et restindestående på skødekontoen på 97.813,37 kr.

Den 17. januar 2008 oplyste banken til KA2, at indeståendet på skødekontoen var 98.805,91 kr., og at banken som depositar havde anvendt en del af de deponerede midler til indfrielse af pantegæld i ejendommen.

Ved dom af 14. maj 2009 blev sælgerne dømt til at betale 125.864,69 kr., hvoraf udbedring af elinstallationer udgjorde 123.239,69 kr., med tillæg af procesrente samt 72.878,75 kr. i omkostninger.

Ved brev af 2. juli 2009 og e-mail af 2. september 2009 anmodede klagerens nye advokat, KA3, banken om at udbetale 149.800,83 kr., hvoraf 95.517,92 kr. skulle betales til transporthaverne i henhold til transporterne meddelt af klageren.

Ved e-mail af 25. september 2009 til KA3 oplyste banken, at realkreditlånet var indfriet med 512.567,12 kr., og at ejerpantebrevet var indfriet med to posteringer på henholdsvis 46.288,73 kr. og 153.711,27 kr., i alt 200.000 kr.

Ifølge en af banken fremlagt opgørelse afregnede banken, efter fradrag af beløb til transporthaverne og diverse gebyrer og afgifter, 1.925 kr. til KA3 den 28. oktober 2009.

Parternes påstande.

Klageren har den 10. februar 2011 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale 154.693,20 kr. med tillæg af renter fra deponering til betaling sker.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at banken ikke var berettiget til at disponere over den deponerede købesum uden samtykke fra hans advokat.

Hans advokat gjorde det gentagne gange udtrykkeligt klart, at beløbet ikke måtte frigives.

Banken indvilligede selv i at indfri hæftelser ned til 250.000 kr.

Banken bekræftede, at det resterende beløb først ville blive frigivet ved hans advokats meddelelse.

Banken indfriede alligevel herefter de resterende hæftelser, uden accept fra hans advokat.

Banken var på det tidspunkt klar over, at der var uafklarede tvister vedrørende mangler på ejendommen, der ville kunne medføre et krav, som skulle modregnes i den deponerede købesum.

Banken handlede ansvarspådragende overfor ham ved på trods heraf alligevel at indfri pantehæftelserne. Banken er erstatningsansvarlig herfor.

Det forhold, at der var tale om en underskudshandel fra sælgernes side skal ikke komme ham til skade.

Danske Bank har bl.a. anført, at banken i henhold til købsaftalens § 15 skulle indfri pantehæftelser og restancer med midler fra skødekontoen.

Indfrielsen var en forudsætning for, at klageren kunne opnå anmærkningsfrit skøde.

Indfrielsen af ejendommens hæftelser går forud for klagerens krav vedrørende mangler ved ejendommen.

Det var aftalt i købsaftalen, at sælgerne skulle afhjælpe mangler ved el-installationerne, men der var ikke fastsat et beløb for, hvad udbedringerne ville koste.

Klagerens advokat tog i brev af 17. oktober 2005 alene forbehold for udbedring af mangler op til 50.000 kr., hvilket banken respekterede.

Bankens efterfølgende korrespondance med klagerens advokat kan ikke tages som udtryk for, at banken som panthaver i ejendommen havde givet tilsagn om at stå tilbage for et krav på op til 250.000 kr. til udbedring af manglerne.

Banken er ikke ansvarlig for, at der i den deponerede købesum ud over pantehæftelserne ikke var de fornødne midler til at dække hele klagerens krav i henhold til mangelsindsigelsen.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det fremgik af købsaftalen, at berigtigende advokat og banken som depositar var forpligtet til at anvende det deponerede beløb til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af klageren og til betaling af beløb, som ifølge handlens vilkår skulle betales af sælgerne.

Det deponerede beløb var ikke tilstrækkeligt til at dække indfrielse af realkreditlån, sælgernes gæld sikret ved ejerpantebrevet i ejendommen og klagerens krav vedrørende udbedring af elinstallationer. Det fremgik ikke af købsaftalen, om indfrielse af pantegæld skulle ske forud for betaling af beløb, som ifølge handlens vilkår skulle betales af sælgerne.

Ankenævnet finder, at det måtte påhvile den berigtigende advokat i samråd med klageren at tage stilling til, hvorledes der skulle forholdes i anledning af de hæftelser, som skødet havde fået anmærkning om. Ankenævnet finder, at Danske Bank med føje kunne forstå advokatens brev af 5. april 2006 således, at klageren havde besluttet, at hæftelserne sikret ved ejerpantebrevet skulle indfries af de deponerede midler, således at ejerpantebrevet kunne aflyses, selv om dette indebar, at der ikke kunne tilbageholdes 250.000 kr. til udbedring af el-installationer. Det bemærkes endvidere, at banken som panthaver havde forbeholdt sig at disponere i henhold til pantsætningsaftalen, jf. bankens breve af 11. oktober 2005 og 22. marts 2006. Nævnet finder således ikke, at banken begik fejl ved at indfri gælden af de deponerede midler.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.