Beregning af finansiering i forbindelse med opførelse af fast ejendom. Hjemtagelse af for lille realkreditlån. Spørgsmål om tab.
| Sagsnummer: | 166/1999 |
| Dato: | 09-11-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - byggelån |
| Ledetekst: | Beregning af finansiering i forbindelse med opførelse af fast ejendom. Hjemtagelse af for lille realkreditlån. Spørgsmål om tab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klageren som følge af en fejl ved beregningen af finansieringsbehovet i forbindelse med klagerens opførelse af en fast ejendom. Fejlen medførte, at der blev hjemtaget et for lille realkreditlån.
Sagens omstændigheder.
Primo 1997 købte klageren en byggegrund for 435.000 kr., som blev finansieret dels kontant, dels ved et byggelån hos indklagede på 420.000 kr.
I august 1997 underskrev klageren en købsaftale med et svensk firma om opførelse af en villa til 882.000 SEK.
Den 19. august 1997 udstedte kommunen byggetilladelse vedrørende det påtænkte byggeri.
Den 25. august 1997 blev de 882.000 SEK kurssikret ved indgåelse af valutaterminsforretninger med indklagede.
De samlede byggeomkostninger, forventedes at udgøre 1.665.500 SEK svarende til 1.465.640 DKK. De samlede udgifter inkl. køb af grund blev således anslået til ca. 1.900.000 kr. Der blev efterfølgende aftalt et nedslag i prisen på ca. 100.000 kr. grundet "eget arbejde", idet klageren bl.a. selv skulle male villaen.
Den 1. september 1997 blev ejendommen forhåndsvurderet til 1.875.000 kr. af Danske Kredit. Vurderingen svarede til en belåning med et realkreditlån på 1.500.000 kr.
Den 23. Oktober 1997 ydede indklagede klageren en byggekredit på 1.700.000 kr.
Den 17. november 1997 udstedte indklagede på Danske Kredits vegne et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 7% obligationslån på 1.550.000 kr. til en aktuel kurs på 96,97. På foranledning af klageren blev finansieringen ændret således, at lånet blev opdelt i et 30-årigt 7% obligationslån på 1.023.000 kr. og et 20-årigt 6% obligationslån på 522.000 kr. med en samlet kontantværdi på 1.500.000 kr.
Ved skrivelse af 19. oktober 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede, idet han havde konstateret et underskud i finansieringen på ca. 140.000 kr. Klageren henviste bl.a. til, at omkostningerne til indklagede i forbindelse med byggesagen var beregnet til 45.000 kr., men reelt udgjorde 87.250 kr., og at der manglede 100.000 kr. i byggeregnskabet.
Under et efterfølgende møde hos indklagede blev det konstateret, at indklagede ved en fejl alene havde medtaget de 100.000 kr. vedrørende "eget arbejde" som en indtægt, således at de 100.000 kr. ikke indgik i belåningsgrundlaget.
Til finansiering af underskuddet og til anlæg af have blev der den 16. december 1998 som tillægslån hjemtaget et 20-årigt 6% obligationslån på 216.000 kr. i Danske Kredit.
Ved skrivelse af 24. februar 1999 meddelte indklagede klageren, at man havde besluttet at godtgøre i alt 34.259,93 kr. i omkostninger, hvilket samtidig blev overført til klagerens konto. Af beløbet udgjorde ca. 17.000 kr. meromkostninger i forhold til de anslåede bankomkostninger og ca. 17.000 kr. omkostninger til lånene i Danske Kredit.
I foråret 1999 blev det 30-årige 7% lån på oprindelig 1.023.000 kr. omlagt til et nyt 30-årigt 5% obligationslån på 1.101.000 kr. Samtidig blev det 20-årige 6% obligationslån på oprindeligt 522.000 kr. og tillægslånet omlagt til et samlet nyt 20-årigt 5% obligationslån på 761.000 kr.
Under sagen har indklagede tilbudt klageren en yderligere kompensation på 15.000 kr. Ifølge indklagedes beregninger svarer kompensationen til den aktuelle forhøjelse af nettoydelsen over 3 år som følge af en tillægsbelåning på 140.000 kr. i forhold til nettoydelsen for de oprindeligt optagne lån.
Klageren har fastholdt klagen, idet han finder indklagedes tilbud utilstrækkeligt.
Parternes påstande.
Den 19. april 1999 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 140.800 kr. Klageren har opgjort kravet således:
Nutidsværdi af fejl i låneudmåling ............... kr. 100.000,00
5,8% p.a. rente i 20 år ............................ kr. 68.000,00
- 40% skatteværdi af renter ..................... kr.27.200,00
I alt ..................................................... kr. 140.800,00.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse bortset fra det tilbudte beløb på 15.000 kr.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede bør yde fuld kompensation for fejlen vedrørende indtægtsføringen af de 100.000 kr., som medførte, at finansieringsplanen ikke hang sammen.
Finansieringen af byggeriet blev drøftet indgående med indklagede, som var bekendt med samtlige kontrakter, skattepapirer, lønsedler m.v. Kontrakterne vedrørende byggeriet blev først underskrevet efter, at indklagede havde meddelt, at finansiering var bevilget.
Han er forsigtig med økonomiske dispositioner og lagde stor vægt på at kende de fremtidige udgifter. Indklagede bekræftede løbende, at finansieringen slog til, og at de fremtidige terminer lå fast.
Den manglende finansiering af de 100.000 kr. er af væsentlig betydning for den løbende økonomi fremover, og indklagede bør påtage sig det fulde ansvar herfor.
Hverken det forhold, at han bl.a. på grund af sin alder valgte en delvis 20-årig finansiering eller det forhold, at han ved den senere omprioritering opnåede en gevinst bør medføre, at indklagedes erstatningsansvar begrænses.
Indklagede har anført, at klageren havde indgået kontrakt om køb af grunden og opførelse af villaen, før realkreditbelåning af ejendommen blev søgt. Baggrunden for optagelsen af tillægslånet var dels ønsket om finansiering af haveanlægget, dels større omkostninger end anslået, dels indtægtsføringen af værdien af klagerens eget arbejde.
Før klagens indgivelse har man ydet klageren fuld kompensation for de omkostninger ved finansieringen, der overstiger det anslåede beløb. For så vidt angår realkreditbelåningen erkendes det, at man burde have indset, at Danske Kreditlånene med en kontantværdi på 1.500.000 kr. ikke udgjorde tilstrækkelig realkreditbelåning. Klageren har ikke lidt tab ved selve optagelsen af tillægslånet til dækning af den manglende finansiering, idet kursen på tillægslånet var bedre end kursen på det første lån.
For så vidt angår forhøjelsen af "huslejen", som finansieringen af de 100.000 kr. har medført, er klageren som erstatningssøgende forpligtet til at begrænse sit tab, hvilket kan ske ved at afhænde ejendommen. Såfremt klageren herved realiserer et tab, er man indstillet på at dække dette.
Ved beregningen af kompensationen på 15.000 kr. har man lagt til grund, at klageren ikke ønsker at afhænde ejendommen, og at de optagne lån med fradrag af den allerede ydede samt tilbudte kompensation modsvarer ejendommens værdi. Klageren har således ikke lidt et tab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at opførelsen af ejendommen skete i tillid til indklagedes beregninger vedrørende finansieringen, herunder størrelsen af de fremtidige terminsbetalinger. Det må endvidere lægges til grund, at klageren blev skuffet i forventningerne til de fremtidige terminsbetalinger, idet der som følge af en fejl fra indklagedes side manglede finansiering af et beløb på 100.000 kr. Denne finansiering er efterfølgende tilvejebragt via et tillægslån, som tillige finansierede klagerens anlæg af have.
Det må lægges til grund, at indklagede ved betalingen af beløbet på ca. 34.000 kr. forud for sagens indbringelse for Ankenævnet bl.a. har ydet klageren kompensation for merudgifter ved, at beløbet på 100.000 kr. blev finansieret gennem tillægslånet i stedet for gennem den oprindelige belåning. Den omstændighed, at terminsydelserne er blevet tilsvarende større end oprindelig forudsat, er ikke udtryk for, at klageren, der - som det må lægges til grund - ikke ønsker at afhænde ejendommen, har lidt et tab, og det forhold, at han som følge af den af indklagede begåede fejl er blevet skuffet i sine forventninger til terminsydelsernes størrelse kan ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 s. 200. Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har tilsikret klageren, at den oprindeligt forudsatte finansiering ville være tilstrækkelig.
Klagerens påstand om, at indklagede skal betale erstatning ud over det allerede betalte beløb på ca. 34.000 kr. og den under sagen tilbudte yderligere kompensation på 15.000 kr. kan herefter ikke tages til følge.
Som følge af det anførte
Klagerens påstand om, at indklagede skal betale erstatning ud over den tilbudte yderligere kompensation på 15.000 kr. tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.