Førtidig indfrielse af pantebrev uden rentedekort, erstatning.
| Sagsnummer: | 105/1988 |
| Dato: | 22-12-1988 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Hans Rex Christensen, Per Overbeck, Lars Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Pantebreve - indfrielse
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Førtidig indfrielse af pantebrev uden rentedekort, erstatning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 1. juni 1986 solgte klageren sin ejendom og oprettede i forbindelse hermed en skødekonto og anmodede indklagedes Farum Bytorv afdeling om at forestå omprioriteringen af ejendommen i overenstemmelse med slutsedlen. Ejendommen var bl.a. belånt med et pantebrev, der kun kunne opsiges med 6 måneders varsel til en termin (11. juni og 11. december).
Da pantegælden ifølge pantebrevet ikke skulle overtages af køberen, skulle restgælden på 120.000 kr. indfries. Klageren havde imidlertid ikke taget højde for det anførte opsigelsesvarsel, ifølge hvilket pantebrevet således kunne opsiges med umiddelbart virkning fra december termin 1986, hvorfor ejendommen ikke umiddelbart på overtagelsesdagen kunne leveres frigjort for pantegæld, som ikke skulle overtages af køberen. Afdelingen anbefalede herefter klageren, at hun selv rettede skriftlig henvendelse til kreditor ifølge pantebrevet med henblik på at få denne til at frafalde varslet. Da kreditor afviste dette, rettede afdelingen selv henvendelse til kreditor med samme resultat. Kreditor forlangte således betaling af renter frem til december 1986, ca 9.000 kr., for at kvittere pantebrevet.
Den 10 juni 1986 indfriede afdelingen restgælden inkl. renter pr. 11. december 1986.
I skrivelse af 11. marts 1987 rettede klageren ved en bekendt herefter henvendelse til afdelingen og anførte, at indklagede ved 6 måneder før forfaldsdatoen uden nogen form for rentekompensation at indfri pantegælden på ca. 130.000 kr. inkl. renter havde påført hende et tab, som hun ønskede godtgjort. Hertil svarede afdelingen i skrivelse af 29. april, at indfrielsen var sket med klagerens accept, hvorfor man måtte afvise at være erstatningspligtig.
Klageren rettede herefter i skriveles af 22. maj 1987 henvendelse til indklagedes direktion og påpegede, at afdelingen ved omprioriteringen kunne have valgt at anmode kreditor om rentegodtgørelse ved betaling før forfald, afdelingen kunne have stillet garanti overfor kreditor for betalingen pr. 11. december 1986 mod aflysning af pantebrevet 1. juni 1986 eller kunne have stillet en garanti overfor køberen for sletning af retsanmærkningen på skødet pr. 11. december 1986. Klageren oplyste endvidere, at hun havde fået oplyst af kreditor, at sådanne sager kun kunne løses ved skriftlige henvendelser, og at afdelingen ifølge kreditor ikke havde henvendt sig skriftligt. Afdelingen havde endvidere heller ikke henvendt sig til køberen, der selvfølgelig ville have accepteret en anmærkning på skødet imod garanti fra indklagede.
Klageren fastholdt endvidere sit erstatningskrav på 5.000 kr. opgjort som den effektive obligationsrente på Københavns Fondsbørs den 10. juli 1986 10,74% fratrukket garantiprovisionen, hvilket nedrundet ville udgøre 4% på 6 måneder.
Efter yderligere brevveksling med indklagedes direktion indbragte klageren sagen for Tilsynet med Banker og Sparekasser (nu Finanstilsynet), som i skrivelse af 15. marts 1988 udtalte, at indklagede burde have indhentet en skriftlig udtalelse fra kreditor om dennes stilling til indrømmelse af en rentegodtgørelse ved førtidig indfrielse, og at indklagede burde have rettet henvendelse til køber for at få oplysning om dennes indstilling til at medvirke til en løsning af problemet.
Indklagede rettede herefter henvendelse til kreditor ifølge pantebrevet, som på opfordring af indklagede oplyste, at såvel mundtlige som skriftlige henvendelser vedrørende førtidsindfrielse af pantebreve blev behandlet seriøst. På baggrund af denne oplysning anmodede indklagede Tilsynet om at tage den foreliggende afgørelse op til fornyet overvejelse.
I skrivelse af 3. juni 1988 til indklagedes direktion henledte Tilsynet indklagedes opmærksomhed på Tilsynets skrivelse af 15. januar 1987 til pengeinstitutterne, hvori Tilsynet på baggrund af et betydeligt antal klager over pengeinstitutternes behandling af omprioriteringssager henleder disses opmærksomhed på vigtigheden af, at kunden i sådanne sager får den fornødne oplysning vedrørende sagens gennemførelse. Tilsynet fandt det mest korrekt, såfremt indklagede som dokumentation overfor klageren havde sikret sig kreditors skriftlige svar i sagen. Tilsynet anførte, at det tilsvarende var gældende for så vidt angik spørgsmålet om sagens forelæggelse for køberen.
Indklagede meddelte herefter klageren, at man anså sagen for afsluttet.
Efter yderligere brevveksling med indklagede har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte klagerens tab, opgjort til 5.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Til støtte for påstanden har klageren som ovenfor anført, at indklagedes rådgivning i forbindelse med omprioriteringen har været mangelfuld.
Indklagede har til støtte for sin påstand anført, at indklagede udover at indfri kreditor umiddelbart inkl. renter pr. 11. december 1986 havde kunnet opnå en aftale med køberen om, at pantebrevet blev stående indtil den 11. december 1986 som en præjudicerende retsanmærkning. I så fald måtte indklagede både afgive garanti overfor kreditforeningen for sletning af anmærkning på ejerskiftelånspantebrevet samt overfor køberen for at sikre rent skøde. Denne løsning ville have indebåret, at klageren til sikkerhed for indklagedes garantier skulle deponere et beløb svarende til restgælden ca. 120.000 kr. hos indklagede, indtil indfrielse kunne finde sted. Rentesatsen ved en sådan deponering ville maksimalt udgøre 6% p.a., svarende til en renteindtægt på 3.600 kr. i deponeringsperioden. Klageren ville således have haft en - skattepligtig - indtægt på 3.600 kr. og en udgift til en garantiprovision til indklagede for garantierne overfor køberen og kreditforeningen samt enten et advokatsalær eller et tilsvarende gebyr til indklagede for at hjemforhandle ordningen med køberen. Ifølge indklagede ville resultatet i bedste fald være blevet neutralt, men snarere negativt for klageren både før og efter skat, såfremt denne mulighed havde været anvendt i stedet for den umiddelbare indfrielse inkl. renter pr. 11. december 1986. Indklagede anfører endvidere, at klageren selv valgte at indfri pantebrevet umiddelbart inkl. renter pr. 11. december 1986. Da klageren således hverken har lidt et tab eller er blevet rådgivet uforsvarligt af indklagede, kan klageren ikke rette et erstatningskrav mod indklagede.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Frank Poulsen, Lars Pedersen og Jørn Ravnfinder, at indklagede, forinden indfrielsen af pantebrevet skete, burde have søgt at opnå en ordning med køberen af klagerens ejendom som skitseret i parternes procedure. Det må antages, at en sådan ordning kunne have været opnået, og at omkostningerne herved ville have været mindre end det rentebeløb, klageren rent faktisk betalte. Disse medlemmer stemmer derfor for at pålægge indklagede at betale klageren en erstatning, der fastsættes til 1.000 kr.
To medlemmer - Hans Rex Christensen og Per Overbeck - stemmer, allerede fordi klageren ikke har godtgjort at have lidt tab ved den valgte ekspeditionsform, for at tage indklagedes frifindelsespåstand til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Inden 4 uger betaler indklagede 1.000 kr. til klageren. Klagegebyret tilbagebetales klageren.