Indsigelse mod størrelse af omkostninger ved overførsel af engagement, herunder indsigelse mod indfrielse af et rentetilpasningslån til overkurs i forbindelse med låneomlægning.
| Sagsnummer: | 102/2017 |
| Dato: | 10-10-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Jesper Claus Christensen, Astrid Thomas, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Betalingsoverførsel fra udlandet - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Indsigelse mod størrelse af omkostninger ved overførsel af engagement, herunder indsigelse mod indfrielse af et rentetilpasningslån til overkurs i forbindelse med låneomlægning. |
| Indklagede: | Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagernes indsigelse mod størrelsen af omkostningerne ved overførsel af engagement, herunder indsigelse mod indfrielse af et rentetilpasningslån til overkurs i forbindelse med låneomlægning.
Sagens omstændigheder
Klagerne er ægtefællerne M og H, der er født i henholdsvis 1954 og 1958
Den 1. april 2016 købte klagerne et hus, som via deres daværende pengeinstitut, P, blev behæftet med et realkreditlån med tre-årig rentetilpasning (herefter F3-lånet) samt et prioritetslån.
I november 2016 henvendte klagerne sig til Spar Nord Bank med henblik på eventuelt at skifte pengeinstitut. Den 8. december 2016 blev der afholdt et møde mellem parterne.
På grundlag af drøftelserne på mødet udarbejdede banken nogle beregninger vedrørende forskellige scenarier, som blev fremlagt for H på et møde i banken den 13. december 2016 og samme dag sendt pr. e-mail til klagerne.
Banken anførte, at det krævede ”drastiske ændringer” i klagernes økonomi, hvis de som pensionister skulle have mulighed for at blive boende i deres hus. Banken anbefalede, at F3-lånet blev omlagt til et mindre 30-årigt fast forrentet realkreditlån i Totalkredit med afdragsfrihed (herefter Totalkreditlånet), og at restfinansieringen af ejendommen blev dækket af et prioritetslån og et boliglån i banken med kort løbetid. I e-mailen anførte banken blandt andet:
”…
Selve bankskiftet koster jer ikke noget, men der vil være omkostninger i forbindelse med omlægning af kreditforeningslånet. Vil dog anbefale Jer at gå i fast rente for at mindske risikoen i Jeres økonomi så I kan fastholde planen jeg har lagt.
Jeg har vedhæftet beregning på omlægningen til Totalkredit. I den fremgår standard omkostningerne. I giver jer en rabat på 3000 kr. på de oplyste priser. Oprettelse af boliglån og prioritetslån er gratis såfremt i tager en beslutning i 2016. Ellers vil det koste 4000 kr. for prioritetslånet. Boliglånet er gratis uanset hvad. Der vil være omkostninger til tinglysning til staten men de er begrænset til omkring 3320 kr.
…”
Beregningen på omlægningen viste indfrielse af F3-lånet, hvorpå restgælden var 2.190.000 kr., og hjemtagelse af et 30 årigt 2,5% fast forrentet obligationslån i Totalkredit med afdragsfrihed og en hovedstol på 1.721.000 kr. Indfrielseskursen på F3-lånet var kurs 105,5, svarende til 2.207.877 kr. Hertil kom indfrielsesgebyr, 950 kr., kurtage 3.000 kr. og obligationsafdrag 26.985 kr. Indfrielsen udgjorde herefter i alt 2.238.811 kr. Hjemtagelseskursen på Totalkreditlånet var kurs 96,83, svarende til 1.666.427 kr. Endvidere blev der i beregningen opgjort oprettelsesomkostninger på i alt 17.320 kr. (lånesagsgebyr 4.000 kr., ekspeditionsgebyr til pengeinstitut 5.000 kr., kurtage 2.500 kr., garanti 2.500 kr., rykning pantebrev 3.320 kr.). Resultatet var herefter et underskud 589.704 kr. (-2.238.811 kr. + 1.666.427 kr. - 17.320 kr. = -589.704 kr.).
Bankskiftet og låneomlægningerne blev aftalt, og klagerne underskrev i den forbindelse blandt andet for hvert af de tre lån et dokument om ”Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale”. Af disse fremgik blandt andet, at klagerne havde stor erfaring med at optage lån, og at de havde indgået en boligkreditaftale mere end tre gange inden for de sidste ti år. Af dokumentet vedrørende Totalkreditlånet fremgik blandt andet:
”…
Begrundelse for valg af boligkreditaftalen i lyset af vores økonomiske situation
Fast rente for at klargøre til pensionsalderen.
Afdragsfrihed bruges til at betale hårdt af på øvrig gæld i boligen således at den er tæt på væk når afdragsfrihed udløber (11 års løbetid på resten).
Derved kan [klagerne] fortsat blive i boligen som pensionister indtil ratepensioner er udbetalt såfremt denne plan holder.
…”
Prioritetslånet og realkreditlånet blev udbetalt henholdsvis den 27. og 31. januar 2017.
På baggrund af en forespørgsel fra H oplyste P i en e-mail af 3. februar 2017 til klagerne, at P ikke anbefalede at indfri F3-lånet, da dette først skulle refinansieres den 1. april 2019. P oplyste fejlagtigt, at der aktuelt skulle betales en overkurs på 100.000 kr. ved indfrielse lånet. I en e-mail af 8. februar 2017 til Spar Nord Bank oplyste P om fejlen, og at indfrielseskursen for tiden var 104,85, svarende til en overkurs på cirka 23.000 kr.
Ved en e-mail af 10. februar 2017 til Spar Nord Bank meddelte klagerne, at de ønskede at stoppe bankskiftet og fortsætte deres kundeforhold hos P.
Engagementet i Spar Nord Bank blev herefter afviklet. Prioritetslånet og Totalkreditlånet blev indfriet henholdsvis den 8. og 17. marts 2017. Banken refunderede 3.000 kr. af omkostningerne ved hjemtagelsen af Totalkreditlånet. Herudover betalte banken 6.083,54 kr. til klagerne. Banken oplyste, at klagerne herved blev holdt skadesløse for, at Totalkreditlånet var blevet hjemtaget for tidligt i forhold til, at F3-lånet først kunne indfries pr. den 1. april 2017, hvilket banken ikke havde været bekendt med. Den endelige opgørelse af engagementet viste et underskud på 32.494, 30 kr., som vedrørte omkostninger i forbindelse med effektueringen af Totalkreditkreditlånet og kurstab ved indfrielsen af lånet.
Parternes påstande
Den 29. marts 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal holde dem skadesløse for hele forløbet, herunder skal banken dække udgifter til indfrielser af lån samt stempelafgifter.
Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at bankens rådgivning var mangelfuld. Hvis banken havde oplyst, at det ville koste cirka 25.000 kr. at indfri F3-lånet ville de helt sikkert ikke have skiftet bank.
Banken begik en yderligere fejl ved at hjemtage Totalkreditlånet uden hensyn til, at F3-lånet først kunne indfries cirka to måneder senere.
For dem er 25.000 kr. mange penge for at opsige et lån, og havde banken oplyst om dette, var de aldrig gået videre med det. Forløbet er nu endt med, at de skal betale et endnu større beløb for indfrielse af Totalkreditlånet, som blev optaget via banken.
Banken oplyste, at det kun ville koste nogle ganske få tusinde kroner, at opsige F3-lånet. Banken havde kun fokus på det nye Totalkredit lån på 2,5 %, som ifølge banken var det bedste for dem på sigt.
Banken havde endvidere travlt med at fortælle, at de på ingen måde måtte kontakte P.
De sagde fra starten, at de kun ville skifte bank, hvis omkostningerne kunne holdes under 3.000 kr. - 4.000 kr.
Banken burde have oplyst, at det ville være dyrt at indfri F3-lånet her og nu, og at de kunne vente til lånets udløb i 2019. Det kunne sagtens have ladet sig gøre, at have et lån i hver bank.
De har efterlyst konkrete tal sort på hvidt, og ikke om kursen var højere eller lavere end 100. Det er de ikke i stand til at til at regne ud.
Forløbet har været rodet og belastende, hvilket har medført stress og søvnbesvær.
Spar Nord Bank har anført, at banken har ydet en loyal, korrekt og gennemsigtig rådgivning i forhold til klagernes ønsker, og at banken i den forbindelse tydeligt mundtligt og skriftligt har gjort opmærksom på omkostningerne ved omlægningen, herunder kurstabet ved indfrielse af F3-lånet.
Kurstabet ved indfrielse af F3-lånet var efter bankens opfattelse det, der skulle til for at sikre klagernes ønske om at kunne blive boende i den nuværende bolig også efter pensionstidspunktet. Forudsætningen var at få sat turbo på klagernes afvikling af deres gæld, hvilket fremgik tydeligt af bankens rådgivning, jf. e-mailen af 13. december 2016 med vedhæftede beregninger.
Klagerne har indgået og underskrevet aftaler med banken om overførsel af deres engagement og omlægning af lån og må bære omkostningerne ved, at de fortrød skiftet undervejs.
Ankenævnets bemærkninger
På baggrund af drøftelser i slutningen af 2016 indgik klagerne aftale med Spar Nord Bank om at skifte pengeinstitut og samtidig at omlægge deres boligfinansiering med henblik på, at de ved overgang til pension skulle have økonomisk mulighed for at blive boende i deres hus. Banken anbefalede, at et eksisterende rentetilpasningslån (F3) blev omlagt til et mindre 30-årigt fast forrentet realkreditlån i Totalkredit med afdragsfrihed, og at restfinansieringen af boligen blev dækket af et prioritetslån og et boliglån i banken med løbetid på henholdsvis cirka 6 år og 7 år.
Ankenævnet finder ikke, at banken begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med sin rådgivning af klagerne om skift af pengeinstitut og omlægning af deres boligfinansiering. Ankenævnet finder, at overkursen, der skulle betales ved indfrielsen af F3-lånet, fremgik tilstrækkelig tydeligt af det rådgivningsmateriale, som banken udarbejdede, og at omkostningen hertil var nødvendig for at opfylde formålet med omlægningen.
Ankenævnet finder herefter, at det påhvilede klagerne selv at bære omkostningerne som følge af, at de efterfølgende fortrød omlægningen.
Banken begik en fejl ved at hjemtage Totalkreditlånet for tidligt i forhold til, at F3-lånet først kunne indfries to måneder senere. Banken har holdt klagerne skadesløse for omkostningerne til lånet i de to måneder.
Fejlen medførte endvidere, at klagerne, i forbindelse med at de fortrød bankskiftet og låneomlægningen, blev påført unødige omkostninger til hjemtagelse og indfrielse af Totalkreditlånet. Disse omkostninger var imidlertid ikke en påregnelig følge af fejlen. Betingelserne for at pålægge banken erstatningsansvar for disse omkostninger var derfor ikke opfyldt, og det kan således ikke pålægges banken at betale yderligere til klagerne som følge af fejlen ved hjemtagelsen af Totalkreditlånet.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.