Spørgsmål om ophør af provisionsberegning af garanti stillet for forhåndslån.
| Sagsnummer: | 3/1997 |
| Dato: | 16-06-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lars Pedersen, Ole Reinholdt, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Garanti - provision
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ophør af provisionsberegning af garanti stillet for forhåndslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I forbindelse med klagernes opførsel af en fast ejendom ydede Totalkredit i henhold til lånetilbud af 13. oktober 1995 klagerne som forhåndslån et kontantlån på 1,6 mio. kr. Indklagedes Hellerup afdeling stillede sædvanlig forhåndslånsgaranti over for Totalkredit. Af Totalkredits tilbud fremgår, at garantien kunne frigives, når
"- nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt, samt
- byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig(e)
.....
DOKUMENTATIONSLISTE:
.....
- Endelig brandpolice der skal dække hele ejendommen."
Gennem forsikringsselskabet Codan tegnede klagerne en husforsikring, der dækkede "bygning under opførelse".
Indklagedes garanti blev stillet i oktober 1995.
Ved skrivelse af 18. juni 1996 til klagerne anførte indklagede:
"Afslutning af byggesag.
I forbindelse med afslutning af byggesagen mangler der følgende formaliteter:
1) Endelig opgørelse af byggeudgifter. Vi vedlægger udfyldt formular til Totalkredit til underskrift af jer.
2) Vi mangler bygningstegninger godkendt af kommunen, d.v.s. tegninger påført kommunens stempel.
I bedes venligst foranledige, at vi snarest modtager ovennævnte."
Indklagede har oplyst, at Totalkredit den 23. juli 1996 gjorde afdelingen opmærksom på, at endelig brandpolice manglede, forinden sagen kunne afsluttes.
Omkring den 24. juli 1996 var der telefonisk kontakt mellem indklagede og klagerne. Ifølge indklagede blev klagerne gjort opmærksom på, at der manglede en endelig brandpolice, før sagen kunne afsluttes. Det aftaltes, at indklagede skulle ringe til Codan for en nærmere afklaring. Indklagede kontaktede Codan, som bekræftede, at der skulle udstedes endelig police. Samme dag ringede indklagede tilbage til klagerne, og det aftaltes, at klagerne skulle sørge for at få endelig brandpolice bragt i orden. Klagerne bestrider indklagedes referat af de telefoniske drøftelser, idet telefonsamtalen angik bygningstegninger, der oprindeligt var fremsendt og lå til grund for lånegodkendelsen, men som var bortkommet hos Totalkredit. Dette punkt gik imidlertid "i sig selv igen", idet de antager, at tegningerne efterfølgende blev fundet enten hos indklagede eller Totalkredit.
Den 3. oktober 1996 blev byggeriet færdigmeldt over for Codan.
I begyndelsen af november 1996 modtog indklagede kopi af endelig brandpolice. Den 28. samme måned frigav Totalkredit indklagedes garanti.
Indklagedes provision for forhåndslånsgarantien androg pr. kvartal 6.000 kr. og blev senest betalt af klagerne for perioden 1. juli til 30. september 1996. Indklagede har frafaldet provision for perioden 1. oktober til 28. november 1996.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere garantiprovision for perioden 17. juli til 30. september 1996.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at byggeregnskab blev færdiggjort og afleveret til indklagede den 17. juli 1996. På dette tidspunkt havde Totalkredit været til stede og godkendt byggeriet. De finder, at indklagede i forbindelse med skrivelsen af 18. juni 1996, hvor man anmodede om opgørelse af byggeudgifter og fremsendelse af tegninger med henblik på en afslutning, burde have henledt deres opmærksomhed på spørgsmålet om udstedelse af endelig police. De bestrider, at spørgsmålet om endelig police blev drøftet ved den telefoniske kontakt i juli måned. De blev nærmest ved en tilfældighed ultimo november 1996 opmærksom på, at garantien fortsat var i kraft.
Indklagede har anført, at det af Totalkredits lånetilbud fremgår, at forhåndslånsgarantien kunne frigives, når byggeriet var færdigmeldt, og nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste forelå. Under dokumentationsliste var nævnt endelig brandpolice. Det fremgik endvidere af Codans oprindelige police, at denne alene dækkede bygning under opførelse. Klagerne blev af indklagede under telefonsamtalen i juli måned gjort opmærksom på forholdet omkring policen. Indklagede finder under disse omstændigheder ikke grundlag for at refundere nogen del af den opkrævede provision.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at klagerne med rette kunne forstå indklagedes skrivelse af 18. juni 1996 således, at byggesagen kunne afsluttes, når der forelå endelig opgørelse af byggeudgifterne og godkendte bygningstegninger, hvilket efter det foreliggende var tilfældet den 17. juli 1996.
Klagerne kunne således gå ud fra, at indklagede inden for normal ekspeditionstid derefter ville foranledige den stillede garanti frigivet, og indklagede har derfor ikke krav på provision for tiden derefter.
Klagerne måtte, såfremt indklagede havde henledt deres opmærksomhed på, at der endvidere - i overensstemmelse med dokumentationslisten fra Totalkredit - skulle foreligge en endelig brandpolice, være forpligtet til at betale provision for tiden efter at have modtaget sådan underretning. Der er mellem parterne uenighed om, hvorvidt indklagede har givet klagerne mundtlig underretning herom, og Ankenævnet finder herefter ikke, at indklagede har godtgjort, at klagernes pligt til at betale provision for den ikke frigivne garanti skulle være genindtrådt.
Ankenævnet finder på denne baggrund, at indklagede bør refundere klagerne den af dem betalte garantiprovision for tiden efter den 21. juli 1996.
Som følge heraf
Indklagede bør refundere klagerne den af dem betalte garantiprovision for tiden efter den 21. juli 1996. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.