Indsigelse mod hæftelse for negativ saldo på omprioriteringskonto i forbindelse med finansiering af køb af grund.
| Sagsnummer: | 445/2022 |
| Dato: | 18-09-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jimmy Bak, Karin Søndergaard, Tina Thygesen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Kassekredit - øvrige spørgsmål
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Indsigelse mod hæftelse for negativ saldo på omprioriteringskonto i forbindelse med finansiering af køb af grund. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod hæftelse for negativ saldo på omprioriteringskonto i forbindelse med finansiering af køb af grund.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Klageren henvendte sig til banken i februar 2021 vedrørende finansiering af køb af en grund sammen med sin tidligere samlever, S.
Banken bevilligede grundkøbet, som ifølge købsaftalen skulle betales ved en kontant købesum på 160.000 kr. og betaling af udgifter afholdt af sælger for tilslutninger til grunden på i alt 101.944 kr.
Banken oprettede den 30. marts 2021 en omprioriteringskonto med et kreditmaksimum på 265.000 kr. til brug for mellemfinansiering af grundkøbet. Samme dag deponerede banken købesummen på 160.000 kr., og den 31. marts 2021 overførte den 101.944 kr. til sælger ved et træk på omprioriteringskontoen, hvorefter saldoen udgjorde -261.944 kr.
Klageren overtog grunden den 1. april 2021. Banken har oplyst, at den rådgav klageren om valg af boliglån den 6. april 2021, hvorefter klageren valgte at optage et grundkøbslån på 261.944 kr. med en variabel rente på 0 %. Lånet skulle efter 2 år indfries eller omlægges.
Den 19. maj 2021 modtog klageren en refusionsopgørelse, ifølge hvilken klageren skulle refundere sælger 2.749,26 kr. Den 16. juni 2021 blev refusionsbeløbet betalt til sælger fra omprioriteringskontoen.
Banken har oplyst, at der herefter pågik en lang ekspeditionstid, som ifølge banken blandt andet skyldtes, at skødet først var blevet tinglyst den 3. maj 2021, og at klageren og dennes samlever ikke underskrev de af banken fremsendte lånedokumenter rettidigt, idet banken fremsendte dokumenterne den 10. juni 2021, hvor de ikke blev underskrevet, hvorefter banken fremsendte disse på ny den 16. juli 2021. Dokumenterne blev først underskrevet af S den 30. august 2021. Dette medførte, at der skulle underskrives et nyt gældsbrev, idet første ydelse forfaldt den 1. august 2021, ifølge det tidligere fremsendte gældsbrev. Banken fremsendte den 7. september 2021 et nyt gældsbrev, som blev underskrevet af klageren og S henholdsvis den 17. og 20. september 2021.
Banken har fremlagt et gældsbrev (kontonummer -583), hvor klageren og S erkendte at skylde banken 261.944 kr., som forfaldt til fuld indfrielse den 1. oktober 2023. Af gældsbrevet fremgik, at stiftelsesomkostningerne (tinglysningsafgift) udgjorde 5.530 kr., og at det samlede kreditbeløb, der skulle indsættes på lånekonto -583, var 256.414 kr.
Banken har oplyst, at lånet blev ydet med 1. prioritet i klagerens grund og op til 100 % af værdien af grunden i henhold til den foretagne ejendomsvurdering eksklusive omkostninger.
Den 21. september 2021 overførte banken lånet på i alt 256.414 kr. (lånets hovedstol på 261.944 kr. fratrukket tinglysningsafgift til staten på 5.530 kr. for tinglysning af lånet) til omprioriteringskontoen. Saldoen på omprioriteringskontoen udgjorde herefter -8.279,62 kr.
Klageren har fremlagt en kontoudskrift fra omprioriteringskontoen indeholdende posteringer i perioden fra den 30. marts 2021 til den 20. september 2021. Af denne fremgår det blandt andet, at der den 16. juni 2021 blev trukket refusionsbeløb på 2.749,26 kr., således at saldoen herefter udgjorde -264.693,26 kr., og at der den 30. juni 2021 blev trukket renter på 1.265,33 kr., som efterfølgende den 1. juli 2021 blev indsat igen, hvorefter saldoen udgjorde -264.693,26. Herudover fremgår det, at der den 30. september 2021 blev trukket renter på 1.131,29 kr., at der den 1. oktober 2021 blev indsat 256.414 kr., at der blev indsat 1.131,29 kr., hvorefter saldoen udgjorde -8.279,62 kr., at der den 7. oktober 2021 blev trukket renter på 1.131,29 kr., og at der samme dag blev indsat 1.131,29 kr., således at saldoen udgjorde -8.279,62 kr. Den 20. september 2022 blev indsat på kontoen 8.279,62 kr., således at saldoen udgjorde 0 kr.
Banken har fremlagt en kontoudskrift vedrørende ”Særlig aftale – boliglån / grundkøbslån 0% - 2 år”, hvoraf fremgår, at der den 21. september 2021 blev hævet 256.414 kr. ved overførsel til anden konto og 5.530 kr. til tinglysningsomkostninger, hvorefter saldoen udgjorde -261.944 kr.
Den 9. oktober 2021 rettede klageren henvendelse til banken, idet hun ikke mente, at beløbet på -8.279,62 på omprioriteringskontoen var i overensstemmelse med låneaftalen. Banken har oplyst, at den kontaktede klageren telefonisk for at forklare de forskellige posteringer på omprioriteringskontoen og afhjælpe eventuelle misforståelser i forhold til saldoen.
Parternes påstande
Den 26. oktober 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal anerkende, at klageren ikke skylder banken 8.279,62 kr. vedrørende et overtræk på omprioriteringskontoen.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at der ikke er dokumentation for, at hun skylder banken 8.279,62 kr.
Banken vil ikke foretage sig noget i hendes sag, og det er bekymrende, at banken ikke har styr på deres systemer.
Det fremgår af gældsbrevet, at første ydelse forfaldt den 30. september 2021 og at sidste ydelse forfaldt den 30. september 2023, men i den opdaterede udgave fremgår det, at den første ydelse forfalder den 6. april 2021, hvilket sammen med en række andre detaljer i gældsbrevet ikke stemmer overens med hendes udgave.
Nordea Danmark anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med finansiering af klagerens grundkøb.
Klageren skylder banken et restbeløb på klagerens omprioriteringskonto på i alt 8.279,62 kr. for bankens betaling af tinglysningsafgift på 5.530 kr. og refusion på 2.749,26 kr. i forbindelse med klagerens køb af en grund.
Det er klageren, der skal afholde tinglysningsafgift til staten.
Lånet er ydet med 1. prioritet i grunden og kan ydes op til 100 % af værdien af grunden i henhold til den foretagne ejendomsvurdering eksklusive omkostninger. Tinglysningsafgiften kan ikke lægges oveni lånets hovedstol, hvilket banken rådgav klageren om, og hvilket fremgår af gældsbrevet. Det fremgår således af gældsbrevet, at tinglysningsafgiften fratrækkes lånets hovedstol.
Refusionen er efter bankens oplysninger godkendt af klageren, og klageren er forpligtet til at betale refusionsbeløbet til sælger i henhold til købsaftalen.
Såvel tingslysningsafgiften som refusionsbeløbet er udgifter, som klageren skal afholde som led i klagerens køb af grunden, og som er banken uvedkommende.
Den lange proces fra købesummens deponering til udbetaling af grundkøbslånet skyldes ikke ekspeditionsfejl fra bankens side, men derimod hovedsageligt klagerens og dennes tidligere samlevers manglende underskrift af de fremsendte dokumenter.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Klageren og S ønskede at finansiere et grundkøb på 261.944 kr. (købesum på 160.000 kr. og betaling af sælgerens udgifter til tilslutning af forsyning til grunden på i alt 101.944 kr.). Til brug for finansiering bevilligede banken lånet på 261.944 kr. og oprettede den 30. marts 2021 en omprioriteringskonto med et kreditmaksimum på 265.000 kr.
Den 30. marts 2021 deponerede banken købesummen på 160.000 kr., og den 31. marts 2021 overførte den betaling for sælgerens udgifter til tilslutning af forsyning til grunden på i alt 101.944 kr. til sælgeren ved træk på omprioriteringskontoen, hvorefter saldoen udgjorde -261.944 kr.
Den 19. maj 2021 modtog klageren en refusionsopgørelse på 2.749,26, som den 16. juni 2021 blev betalt til sælger fra omprioriteringskontoen.
Lånedokumenterne blev underskrevet henholdsvis den 17. og 20. september 2021, og den 21. september 2021 udbetalte banken grundkøbslånet på 256.414 kr., fratrukket tinglysningsomkostninger, som herefter blev overført til omprioriteringskontoen.
Efter det foreliggende må det lægges til grund, at underskuddet på klagerens omprioriteringskonto på 8.279,62 kr. er opstået som følge af, at der i forbindelse med lånoptagelsen blev betalt stiftelsesomkostninger, herunder tinglysningsafgift af bankens prioritetsstilling og betaling af refusion til sælgeren.
Ankenævnet finder på den baggrund, at bankens krav er berettiget.
Ankenævnet finder ikke, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende i forbindelse med ekspeditionen af lånet og omprioriteringskontoen.
Klageren får derfor ikke medhold.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.