Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21211150
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom et kortrentelån F1 på oprindelig 3.262.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. I henhold til aftalegrundlaget kunne instituttet ændre størrelsen af bidraget eller beregningsmåden efter retningslinjer fastsat i de gældende forretningsbetingelser. Instituttet indrykkede i juni 2012 annoncer i dagspressen om nye priser pr. 1. oktober 2012, som var begrundet i en tilpasning af pris og risiko. Ændringerne indebar blandt andet bidragstillæg i ejendomme med en belåningsgrad over 60 pct. samt bidragstillæg for afdragsfrihed samt forhøjelse af kursskæring ved refinansiering af kortrentelån. Instituttet varslede i august 2012 bidragsforhøjelserne over for klageren. Klageren rettede efterfølgende henvendelse til instituttet, idet han havde modtaget en opkrævning med en stigning, som ifølge klageren var ubegrundet. Klageren efterlyste derfor motiveringen for forhøjelsen. Klageren oplyste i den forbindelse, at han ejendom for nylig var blevet vurderet af to uafhængige mæglere til 3,6 mio. kr. Instituttet henviste i sin besvarelse til den varslede bidragsstigning, som på klagerens lån afspejlede en belåningsprocent på over 60 pct. af værdien på ejendommen. Instituttet oplyste, at værdien skulle være på mindst 5.437.000 kr., hvis de indestående lån skulle kunne ligge inden for 60 pct. af værdien. Efterfølgende korrespondance førte ikke til en afklaring mellem parterne.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet havde været uberettiget til at foretage bidragsforhøjelsen, subsidiært at instituttet alene kunne gennemføre bidragsforhøjelsen mod fremlæggelse af beregningsgrundlaget. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at instituttet i aftalegrundlaget havde den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelsen. Nævnet fandt i øvrigt ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelsen som vilkårlig eller urimelig, herunder henset til de bidragsniveauer, der er gængse i branchen. Med dette udgangspunkt fandt Nævnet ikke grundlag at pålægge instituttet at fremlægge et beregningsgrundlag for den foretagne bidragsforhøjelse. Nævnet bemærkede i den forbindelse videre, at instituttet i overensstemmelse med kravene i reglerne om god skik havde redegjort for de forhold, der havde udløst ændringen. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 18. juni 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-11-150-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 23. maj 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Per Englyst


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom et kortrentelån F1 på oprindeligt 3.262.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende af de særlige bestemmelser:

”… Udlånsbetingelser.
I låneforholdet mellem kreditor og debitor, er debitor underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og Forretningsbetingelser” samt kreditors gældende prisblad …

Kreditor kan ændre størrelsen af bidraget og mindstebidraget samt ændre beregningsmåden for bidrag efter de retningslinjer, der er fastsat i de til enhver tid gældende ”Låntyper og Forretningsbetingelser” …”

Indklagedes Låntyper og Forretningsbetingelser pr. 27. oktober 2011 indeholder i punkt 24 følgende om priser:

”24. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån®.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.

B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…

C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
• din økonomi
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

24.1 Hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• er til fordel for dig
• skyldes udefrakommende forhold, som vi ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis
• vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende rentetilpasning.

24.2 Meddelelse om prisændringer
Ændrer vi priserne for grupper af lån eller indfører kurtage og/eller ændrer kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres det i dagspressen. Hvis vi laver individuelle ændringer, modtager du et brev. Du kan se de senest fastsatte priser på www… Du kan også få et prisblad i en af …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstituts)… afdelinger…”

Indklagede indrykkede efter det oplyste den 29. juni 2012 følgende annonce i dagspressen:

”Nye priser i …(indklagede)…

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… sine priser.

Bidragssatser for lån i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende lån i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragssatsen med 0,10 procentpoint.

For nye lån forhøjes bidragssatsen med 0,40 procentpoint i belåningsintervallet 60-80% (fritidshuse 45-60%).

Bidragstillæg for lån med afdragsfrihed i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende og nye lån med afdragsfrihed i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragstillægget med 0,10 procentpoint.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af FlexLån®
Pr. 1. oktober 2012 beregner vi en kursskæring på 0,20 kurspoint i forbindelse med refinansiering af alle typer FlexLån®.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af … Cibor6® og … Euribor3®
Pr. 1. oktober 2012 indfører vi en kursskæring på 0,10 kurspoint i forbindelse med refinansiering af … Cibor6® og … Euribor3® …”


Indklagede fremsendte i august 2012 følgende brev til klageren:


”Nye priser på realkreditlån
Den 1. oktober 2012 træder de prisændringer, vi
varslede i dagspressen i juni 2012, i kraft.

Tilpasningen af priserne på nogle af vores lån sker
for at afspejle den risiko, der er forbundet med
afdragsfrie lån og lån, hvor belåningsgraden af
ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem
pris og risiko er med til at fremtidssikre den
stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde
attraktive renteniveauer for boligejere.

For lån i ejendomme, hvor den samlede belånings-
grad er over 60% (fritidshuse over 45%), betyder

ændringerne at
• bidragssatsen forhøjes med 0,10 procent-
point på alle lån i ejendommen
• bidragstillægget for afdragsfrihed ændres
fra 0,15 til 0,25 procentpoint.



I skemaet kan du se, hvad ændringerne betyder for dig.

…

Lånnr. Låntype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. ændring pr. md.

002 FlexLån® F1K 3.262.000 DKK 1,0336% 544 DKK

Bidragssatsen beregnes af din restgæld, og bidraget er minimum 800 kr./110 EUR pr. lån pr. år.

Kursskæring, hvis du har FlexLån®
Fra den 1. oktober 2012 forhøjer vi kursskæringen ved refinansiering af alle typer FlexLån® til 0,20 kurspoint …”

Klageren rettede efterfølgende henvendelse til indklagede pr. e-mail:

”Kommentar: …(Indklagede)…
Jeg har modtaget opkrævning for november måned på … Opkrævningen var på 6.155,39 kr. mod tidligere opkrævninger på 5.635,07 kr. Denne stigning på 10% er ubegrundet, hvorfor jeg efterlyser en motivering for forhøjelsen af min ydelse.

Med henvisning til lignende sager, der blev fremlagt i TV programmet Kontant på DR, kan jeg oplyse, at min lejlighed er blevet vurderet til 3,6 mio. af to uafhængige ejendomsmæglere i … i forbindelse med mine overvejelser om at sælge.

Jer ser frem til at høre fra Dem…”

Indklagede besvarede pr. e-mail klagerens henvendelse som følger:

”… Den bidragsstigning, som vi har annonceret over for dig i brev af august 2012, omhandler låneengagementer, som vi vurderer til at overstige 60% af vores værdi på ejendommen. Derfor vil det kræve, at vi kan sætte en ny værdi på ejendommen, som giver plads til det samlede lån inden for 60% af værdien, hvis bidragsstigningen skal afværges. Ganske som det var tilfældet med de sager, der var omtalt i Kontant.

Dit lån udgør i dag 3.262.000 kr., og det betyder, at der skal en ny vurdering til på hele 5.437.000 kr., hvis lånet skal kunne være inden for 60% af værdien.

Og der er vi ret langt fra med den værdi på 3,6 mio. kr. som du selv nævner at de to ejendomsmæglere har sat ejendommen til. Derfor vil det nok være urealistisk, at vi kommer i nærheden af en værdi, som er høj nok til, at du kan undgå bidragsstigningen i denne omgang.

Så der er desværre ikke noget, vi kan gøre i dit tilfælde …”

Klageren fremsendte herefter endnu en e-mail til indklagede:

”… Da jeg optog lånet var det på basis af en købspris på 4 mio. kr. Jeres lån udgjorde således 81,55% af ejendomsværdien ikke 60%. Dengang accepterede begge parter således 81,55%, hvorfor jeg står uforstående overfor, at …(indklagede)… nu pludselig kun vil acceptere en gældsandel på 60%, svarende til 21,55% mindre end det oprindelige aftalegrundlag. Derudover savner jeg en begrundelse for den stigning på 10% af min husleje som …(indklagede)… nu kræver i ”risikotillæg”, Hvilken beregning ligger bag denne eksorbitante stigning? Som det fremgår, kan jeg ikke acceptere en stigning på 10% i min husleje, hvorfor jeg ønsker svar på ovenstående, inden jeg går videre med sagen.”

Indklagede besvarede pr. e-mail denne henvendelse som følger:

”… Vi tillader stadigvæk realkreditlån ud til en maksimal belåning på 80% + kurstab. Sådan som det var, da du fik dit lån.

Prisstigningen sker imidlertid på engagementer, som ligger ud over 60%, da høje belåninger medfører øgede krav om tilsidesættelse af kapital til vores kapitalreserver. Kravet komme fra de investorer, som opkøber de obligationer, som ligger bag vores lån til vores kunder.

Kravet opstår, fordi ejendomme som er belånt med over 60%, er i større risiko for at blive overbelånt (over 80%) i tilfælde af fald i ejendomsmarkedet. Og derfor kræver investorerne en større hensættelse til vores reserver, så vi bedre kan imødegå eventuelle fremtidige tab som følge af konjunkturudsving. Lever vi op til kravene, betyder det, at investorerne er i ”sikker havn”, når de opkøber vores papirer.

Hvis ikke vi lever op til de øgede krav, som investorerne stiller, så vil tilliden til vores obligationer svækkes, og det vil betyde dårligere lån og dårligere vilkår for vores kunder. Det vil vi naturligvis gerne undgå, og derfor er vi nødsaget til at indføre en stigning i bidragssatserne på belåninger, som ligger ud over 60%, da det er i intervallet over 60%, at kravet fra investorerne er klart størst.

Risikotillægget er generelt, fordi det læner sig op af ejendommens samlede belåning og ikke kundernes økonomier.

I henhold til vores generelle forretningsbetingelser afsnit 24 – Priser, er vi i vores fulde ret til at lave denne slags ændringer i bidragssatserne, så længe det er varslet i forvejen. Så der er desværre ikke så meget at gøre ved det. Vi kan ikke fritage dig for bidragsstigningen, når ikke din samlede belåning kan være inden for 60% af ejendommens værdi.

For god ordens skyld, har jeg vedhæftet et eksemplar af vores forretningsbetingelser, såfremt det eksemplar, du fik udleveret sammen med lånepapirerne, da lånet blev optaget, skulle være gået tabt …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at instituttet har været uberettiget til at foretage bidragsforhøjelsen, subsidiært at indklagede alene kan gennemføre bidragsforhøjelsen mod fremlæggelse af beregningsgrundlaget.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at han i august 2012 modtog en skrivelse fra indklagede, der varslede et risikogebyr, der ville blive tillagt hans månedlige ydelse fra den 1. november 2012. Der var imidlertid ikke anført noget beløb endsige beregningsgrundlag for gebyret.

Da klageren modtog opkrævningen for november, viste det sig, at stigningen i den månedlige ydelse var på knap 10 pct. (8,23 pct.), hvilket klageren finder uacceptabelt. Da klageren købte lejligheden, androg indklagedes lån 80,155 pct. af ejendomsværdien, men nu vil instituttet øge ydelsen for al belåning over 60 pct. af ejendomsværdien. På trods af opfordring hertil, er det ikke lykkes for klageren at få et beregningsgrundlag for gebyret, jf. den fremlagte korrespondance.

Klageren står uforstående overfor, at indklagede uden videre kan foretage en arbitrær forøgelse af hans husleje på knap 10 pct. efter 5 år med fast ydelse. Huslejen bliver jo en uforudset udgift, såfremt indklagede selv fastlægger den månedlige ydelse for låntageren på baggrund af en subjektiv risikovurdering, indklagede selv foretager og ikke delagtiggør låntageren i.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2007 optog lån stort 3.273.000 kr. med pant i ejendommen.

I 2009 omlagdes lånet til et lån stort 3.262.000 kr. I forbindelse med omlægningen accepterede klageren et pantebrev, hvori der under de særlige bestemmelser i pantebrevet er anført følgende:

”I låneforholdet mellem kreditor og debitor, er debitor underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” samt kreditors gældende prisblad.”

I ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, fremgår det, at indklagede kan ændre priser for grupper af lån med henvisning til

- Forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet

- Ændringer i skatter og afgifter, der har betydning for indklagede

- Markedsmæssige forhold, der begrunder ændringen.

I henhold til punkt 24.1 kan prisændringer træde i kraft med mindst 3 måneders varsel.

I henhold til punkt 24.2 kan prisændringer for grupper af lån eller indførsel af kurtage og/eller ændringer af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres i dagspressen.

Den 29. juni 2012 indrykkede indklagede en annonce i dagspressen og orienterede om ændring af priser.

I august 2012 skrev indklagede til klageren og orienterede om den tidligere annoncerede nye prisstruktur. I brevet beskrev indklagede årsagerne til prisændringerne. Klageren efterlyser et beregningsgrundlag for prisstigningerne. Det er uklart, hvad det er for en beregning, klageren efterlyser, men det kan oplyses, at prisforhøjelsen beregnes af hele restgælden dvs. 3.262.000 kr. og ikke kun den del, der ligger over 60 pct.

Den 5. november 2012 efter modtagelsen af opkrævning for november måned rettede klageren henvendelse til indklagede. Henvendelsen blev besvaret skriftligt ved mail samme dag.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende,

at klageren i henhold til underskrevet pantebrev er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, kan ændre priserne for grupper af realkreditlån med henvisning til forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde samt markedsmæssige forhold,

at indklagede i henhold til ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, pkt. 24.2, kan annoncere prisændringer for grupper af lån i dagspressen, og

at indklagede dermed er berettiget til med det afgivne varsel at ændre priserne med virkning fra 1. oktober 2012.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Reglerne om god skik (nu bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012) indeholder i § 6, stk. 3 og 4, følgende om vilkårsændringer i løbende kundeforhold:

Ӥ 6.

Stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Stk. 4. I løbende kundeforhold kan ændringer til ugunst for kunden af renter, bidrag eller andet vederlag ikke finde sted uden varsel, medmindre ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som den finansielle virksomhed ikke har indflydelse på.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder, at indklagede i aftalegrundlaget har den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelsen. Nævnet finder i øvrigt ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelsen som vilkårlig eller urimelig, herunder henset til de bidragsniveauer, der er gængse i branchen.

Med dette udgangspunkt finder Nævnet ikke grundlag at pålægge indklagede at fremlægge et beregningsgrundlag for den foretagne bidragsforhøjelse. Nævnet bemærker i den forbindelse videre, at indklagede i overensstemmelse med kravene i reglerne om god skik har redegjort for de forhold, der har udløst ændringen.


Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen