Vilkår for førtidig indfrielse af realkreditlignende lån.
| Sagsnummer: | 620 /1994 |
| Dato: | 23-08-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Lars Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Vilkår for førtidig indfrielse af realkreditlignende lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 24. september 1992 ydede indklagede klageren et realkreditlignende lån på 558.000 kr. Lånet blev ydet som lån mod sikkerhed i klagerens faste ejendom. Af det oprettede pantebrevs forside fremgår:
"BOLIGLÅN med særlige indfrielsesvilkår udstedt til sikkerhed for lån omfattet af § 2 i lov om realkreditlignende lån og andelsboliglån m.v."
Indklagede har oplyst, at det kontante lånebeløb på 558.000 kr. ved udbetalingen blev fremskaffet ved salg af obligation 8% nominelt 647.915,51 kr. obligationer med udløb 2022 til kurs 86,123. Beløbet svarer til det i pantebrevet anførte maksimale indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse pr. 31. december 1992.
Lånets forrentning og betalingsvilkår fremgår af pantebrevet; lånet forrentes med en årlig rente på 10,17%, og afviklingen sker som et annuitets- og serielån med kvartårlige ydelser i 79 terminer. Pantebrevet er på 12 sider. På side 5 og 6 er indeholdt en tabel udvisende pantebrevets afviklingsforløb. Tabellen indeholder seks kolonner, hvoraf den sidste er benævnt "Maks. indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse". På side 7-8 er under "Særlige Bestemmelser" anført:
"3. Opsigelse
Debitor har ret til at opsige pantegælden til indfrielse helt eller delvist med mindst 3 måneders varsel til en termin. Omprioritering anses som indfrielse.
...
4. Indfrielse
(1) I tilfælde af førtidig indfrielse, jf. Særlige Bestemmelser pkt. 3, gælder følgende regler:
(2) ...
(3) Indfrielsesbeløbet beregnes som nutidsværdien på indfrielsestidspunktet af de resterende rente- og afdragsbetalinger på pantebrevet. Ved beregningen anvendes en rente (diskonteringsrenten) svarende til bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån på tilsvarende vilkår. Ud over indfrielsesbeløbet betales et indfrielsesgebyr, fastsat af banken på for tiden 0,35% af indfrielsesbeløbet, dog mindst kr. 400,00. Hvis ikke banken eller nogen af bankens datterselskaber yder udlån på sådanne vilkår, anvendes som diskonteringsrente den årlige effektive rente på den statsobligation, som har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet, eller hvis sådan ikke forefindes, anden tilsvarende børsnoteret obligation. Ved nutidsværdien forstås det beløb, som forrentet med markedsrenten (diskonteringsrenten) vil give banken et afkast svarende til det afkast, banken ville have opnået efter den oprindeligt aftalte afvikling.
Hvis markedsrenten (bankens eller et af bankens datterselskabers rente for nyudlån eller den anvendte (stats)-obligationsrente, jf. foregående afsnit) på indfrielsestidspunktet er lavere end den pålydende rente på pantebrevet, vil debitor således ved de her omhandlede indfrielser skulle indfri pantegælden med et kapitalbeløb, der er højere end pantebrevets pålydende restgæld. Indfrielsesbeløbet i de respektive terminer kan dog højst andrage de beløb, der fremgår af indfrielsesoversigten foran side 5 (Kolonnen "Maksimalt indfrielsesbeløb ved førtidig indfrielse"). Hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet er højere end den pålydende rente på pantebrevet, vil pantegælden kunne indfries med et kapitalbeløb, der er lavere end pantebrevets pålydende restgæld."
I september 1994 overvejede klageren en omprioritering af sin ejendom og anmodede indklagede om et indfrielsestilbud. Indklagede beregnede pr. 27. september 1994, at lånets restgæld på 523.222,84 kr. kunne indfries med i alt 594.000 kr. baseret på kursen på en 8% realkreditobligation pr samme dato på 113,57.
Af konsekvensberegningen fremgår, at en omprioritering med indfrielse af pantebrevslånet vil kræve optagelse af et nyt 20-årigt kontantlån på 594.000 kr. til en rente på 10,54476%.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at beregne lånets indfrielseskurs baseret på 10% obligationer.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han ved omprioritering af ejendommen ønsker kontantlånet baseret på 10% obligationer. Indklagedes tilbud viser en rente på 10,54476%. I medfør af det eksisterende låns indfrielsesbetingelser kræver han et mindre indfrielsesbeløb end restgælden, jf. pkt. 4. Han stiller sig uforstående overfor, at indklagede anvender 8% obligationer ved beregningen, da dette ikke fremgår af pantebrevets tekst.
Indklagede har anført, at lånets indfrielsesvilkår fremgår af pkt. 4 i pantebrevet. Hverken indklagede eller indklagedes datterselskaber yder længere lån på realkreditlignende vilkår. Der er herefter ikke mulighed for at anvende indfrielsesmetoden anført i pkt. 4, tredje afsnit. Indfrielsesmetoden for så vidt angår statsobligationer med tilsvarende løbetid vil kunne benyttes, men en sådan indfrielse vil være til ugunst for klageren, fordi renten på en statsobligation er lavere end renten på realkreditobligationer. Man har derfor valgt at anvende den tredje mulighed i forbindelse med førtidig indfrielse efter pkt. 4, således at indfrielsen baseres på kursen på en 8% realkreditobligation svarende til, hvad der ved lånets udbetaling lå til grund for beregningen af pantebrevets ydelsesforløb og maksimale indfrielsesbeløb. Klageren har ikke ret til at få indfriet det oprindelige lån baseret på en 10% obligation, men må acceptere, at indfrielsen sker på basis af en 8% obligation svarende til forudsætningerne ved beregningen af pantebrevets ydelsesforløb, jf. pantebrevets side 5-6. Indfrielsesbeløbet beregnet den 27. september 1994 på 594.000 kr. ligger under det maksimale indfrielsesbeløb pr. 30. september 1994 på 607.769,69 kr., jf. pantebrevets side 5. Hertil kommer, at klageren har tiltrådt lånets vilkår ved sin underskrift på pantebrevet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke grundlag for at forkaste indklagedes beregning, hvorefter det af indklagede fremsatte indfrielsestilbud er i overensstemmelse med pantebrevets pkt. 4, 3. afsnit, hvorefter der som diskonteringsrente skal anvendes en rente på en børsnoteret obligation, der har en gennemsnitlig restløbetid nærmest den gennemsnitlige restløbetid for lånet. Det lægges endvidere til grund, at tilbuddet er mere fordelagtigt for klageren, end hvis renten på en tilsvarende statsobligation havde været anvendt. Herefter, og idet klageren ved sin underskrift på pantebrevet på bindende måde har tiltrådt pantebrevets vilkår, som klart fremgår af pantebrevet, og som ikke er usædvanlige for pantebreve af denne karakter,
Den indgivne klage tages ikke til følge.