Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for manglende overførsel af stempel, hvor nyt realkreditlån ikke blev lyst senest samtidig med aflysning af et indfriet realkreditlån. Advokats indtræden i klienters eventuelle krav mod pengeinstitut.

Indledning.

Denne sag vedrører, om de indklagede pengeinstitutter har pådraget sig ansvar for manglende overførsel af stempel i en situation, hvor et nyt realkreditlån ikke blev lyst senest samtidig med aflysning af et indfriet realkreditlån, samt spørgsmål om Ankenævnets kompetence til at behandle en klage indgivet af en advokat, som ved betaling af erstatning er indtrådt i privatkunders eventuelle krav mod pengeinstitutterne.

Sagens omstændigheder.

Ved skøde underskrevet af køber (K) den 2. august 2002 og af sælger (S) den 13. august 2002 blev S's ejendom solgt for en kontantpris på 1.030.000 kr. med overtagelse den 1. december 2002. Købesummen skulle berigtiges ved en udbetaling på 50.000 kr., der skulle deponeres hos S's advokat (A). Restkøbesummen på 980.000 kr. skulle deponeres hos indklagede I, hvor S er kunde.

K, der er kunde i indklagede II, var repræsenteret af advokat B.

A og B er kompagnoner i advokatfirmaet C, der har forretningssted i både Århus og Skanderborg.

Af skødet fremgår bl.a.:

"Køberne sørger selv for egen regning for købesummens finansiering, men sælgerne medvirker til, at køberne kan opnå stempelrefusion."

S anmodede indklagede I om at indfri et eksisterende pantebrev til BRFkredit på 710.000 kr. og et privat pantebrev på 149.000 kr. i den solgte ejendom.

Til finansiering af købesummen skulle indklagede II forestå hjemtagelsen af et nyt realkreditlån (ejerskiftelån) for K.

Den 29. november 2002 modtog indklagede I deponeringen på 980.000 kr. fra indklagede II.

Den 4. december 2002 fremsendte C skødet til tinglysning. Indklagede II fik samme dag telefonisk besked herom.

Den 6. december 2002 blev skødet lyst med anmærkning om BRFkredit og det private pantebrev.

Den 12. december 2002 blev pantebrevene, der var blevet indfriet af indklagede I, aflyst.

Den 20. december 2002 blev retsanmærkningerne i skødet slettet.

Den 17. januar 2003 fremsendte indklagede II ejerskiftelånspantebrevet til tinglysning.

Som følge af aflysningen af BRFkreditpantebrevet var det ikke muligt at overføre stempel fra dette til ejerskiftelånspantebrevet. K opnåede derfor ikke en forventet stempelbesparelse på 10.310 kr.

Den 20. marts 2003 fremsendte C 10.310 kr. til indklagede II til dækning af den manglende stempelbesparelse i forbindelse med K's lånesag. C forbeholdt sig at søge beløbet tilbage, idet det var C's opfattelse, at indklagede I og II bar ansvaret for den manglende stempeloverførsel.

Parternes påstande.

Den 25. juni 2003 har C indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede I og/eller indklagede II tilpligtes at betale 10.310 kr.

De indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

C har anført, at det i forbindelse med ekspeditionen af sagerne påhvilede de indklagede pengeinstitutter at påse, at stempeloverførsel fandt sted.

Ved betalingen af købesummen burde indklagede II have betinget sig, at indklagede I medvirkede til stempeloverførsel. Indklagede II burde således ved fremsendelsen af de 980.000 kr. til deponering have gjort indklagede I opmærksom på, at de gamle pantebreve ikke måtte aflyses. Indklagede II kunne ikke berettiget forlade sig på bemærkningen i skødet om, at sælger skulle medvirke til stempeloverførsel, eller regne med, at indklagede I blev adviseret herom af C eller S.

Indklagede II undlod endvidere trods mulighed herfor at fremsende ejerskiftelånspantebrevet til tinglysning umiddelbart efter, at der den 4. december 2002 var blevet givet meddelelse om, at skødet var sendt til tinglysning.

Indklagede I handlede ansvarspådragende ved at fremsende det indfriede BRFkreditpantebrev til aflysning uden at sikre sig, at K's nye lån var tinglyst.

Den 12. december 2002 meddelte indklagede I telefonisk, at pantebrevene var indleveret til aflysning. Oplysningen blev taget til efterretning, idet det berettiget blev lagt til grund, at stempelproblematikken var afklaret mellem indklagede I og indklagede II, og at meddelelsen om aflysningen alene blev givet med henblik på fremsendelse af skødet til annullation af retsanmærkninger.

Det er uforståeligt, at indklagede II påtog sig indfrielsesopgaven uden at have set skødet, som var det eneste dokument, der dokumenterede handelen.

C må som advokat for sælger i ejendomshandlen være berettiget til at indbringe sagen for Ankenævnet. C må endvidere efter betaling af det omstridte beløb kunne indtræde i sælgers rettigheder, idet der for sælger ikke længere er et incitament til at forfølge sagen. Det må også, jf. reglerne om subrogation, være muligt at indtræde i sælgers retsstilling med hensyn til muligheden for at indbringe sagen for Ankenævnet.

Indklagede I har anført, at det den 11. december 2002 telefonisk blev meddelt C, at pantebrevene var klar til at blive aflyst. Såfremt aflysningen skulle afvente tinglysningen af ejerskiftelånspantebrevet, burde C have givet meddelelse herom. C fremkom ikke med indvendinger, og den ekspederende medarbejder tog derfor dokumenterne med hjem med henblik på, at medarbejderens ægtefælle, der er ansat på dommerkontoret, kunne aflevere dem til dagbogen næste dag kl. ca. 8.

Indklagede I var ikke bekendt med skødet. Indfrielsesekspeditionerne blev foretaget alene på grundlag af S' anmodning herom.

C var både advokat og mægler i ejendomshandelen, og aflysningen af pantebrevene skete efter indhentelse af C's accept heraf.

C er ikke berettiget til at indbringe sagen for Ankenævnet. S har over for indklagede I bestridt at have indgivet klage eller at have accepteret, at C skulle repræsentere dem i forbindelse med klagesagen.

Indklagede II har anført, at C i forbindelse med den telefoniske oplysning om, at skødet var sendt til lysning, fik at vide, at den ekspederende medarbejder på sagen var på ferie, men at der ville blive lagt en besked.

Da ejerskiftelånspantebrevet den 17. januar 2003 skulle sendes til lysning, blev indklagede I anmodet om at fremsende indfrielseskvitteringerne. Indklagede I oplyste da, at pantebrevene var aflyst, og at aflysningen var accepteret af C.

C kunne ikke alene på baggrund af, at der var underrettet om, at skødet blev sendt til lysning, gå ud fra, at ejerskiftelånspantebrevet var tinglyst.

Normal kutyme er, at man undersøger, om tinglysningen af ejerskiftelånet er på plads, inden man aflyser eller giver tilladelse dertil.

Ankenævnets bemækrninger og konklusion.

Klageren, advokatfirmaet C, har godtgjort køberne af ejendommen det ikke overførte stempelbeløb på 10.310 kr. Sagen drejer sig således reelt om, hvorvidt advokatfirmaet selv må bære ansvaret for, at stempelbeløbet ikke blev overført, eller helt eller delvis kan gøre regres mod indklagede I og/eller indklagede II som ansvarlige eller medansvarlige. Ankenævnet finder, at klagen herefter ikke vedrører et privat kundeforhold og heller ikke kan sidestilles med en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klagen er derfor ikke omfattet af nævnets kompetence, jf. vedtægterne § 2, stk. 2 og 3.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.