Opgørelse af erstatningskrav som følge af fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af en forurenet ejendom
| Sagsnummer: | 184 /2021 |
| Dato: | 18-01-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Rådgivning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Opgørelse af erstatningskrav som følge af fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af en forurenet ejendom |
| Indklagede: | Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører opgørelse af erstatningskrav som følge af fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af en forurenet ejendom.
Sagens omstændigheder
Klagerne var kunder i Spar Nord Bank.
I maj 2017 underskrev klagerne købsaftale vedrørende et hus til en købesum på 1.350.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2017. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var forurenet på Vidensniveau 2. Klagernes advokat godkendte handlen betinget af, at både klagerne og ejendommen kunne godkendes til 80 % realkreditbelåning på sædvanlige vilkår og uden forbehold.
Ved en vurdering af ejendommen efter nogle renoveringsarbejder, som klagerne påtænkte, overså banken, at ejendommen var forurenet på Vidensniveau 2, hvorefter ejendommen blev vurderet til 1.500.000 kr. På den baggrund blev klagerne godkendt til et realkreditlån på 1.200.000 kr. og en kredit i banken på 300.000 kr. Banken formidlede realkreditlånet til klagerne.
I forbindelse med en anmodning om omlægning af realkreditlånet i 2019 blev parterne opmærksomme på den fejlagtige kategorisering af ejendommen som normalejendom. Banken oplyste i den forbindelse til klagerne, at det nuværende realkreditlån kunne omlægges med forbehold for eventuel løbetidsforlængelse, afdragsfrihed eller ønske om yderligere belåning.
Den 17. juni 2020 indgav klagerne en klage over Spar Nord Bank og Totalkredit til Ankenævnet.
Den 5. marts 2021 traf Ankenævnet afgørelse i sagen. Der henvises til sag nummer 221/2020. Ankenævnet anførte blandt andet:
”…
Ankenævnet lægger til grund, at klagerne og ejendommen, grundet en fejl fra bankens side, blev godkendt til 80 % realkreditbelåning, og at klagerne valgte at købe ejendommen på baggrund af bankens fejlagtige vurdering og tilsagn om belåning. Klagerne havde ikke forudsætning for at vide, at forureningen på ejendommen ville hindre realkreditbelåning. Banken begik således en ansvarspådragende fejl, der medførte, at klagerne købte ejendommen.
Efter det oplyste er det uafklaret, om ejendommen kan opnå en boligerklæring og derved kategoriseres som en normalejendom i forhold til fremtidig realkreditbelåning. Ankenævnet finder, at klagerne er nærmest til at påtage sig afklaringen af, om ejendommen kan opnå en boligerklæring.
Ankenævnet finder på den baggrund, at det i hvert fald ikke for tiden er fastslået, at ejendommen ikke fremadrettet kan opnå sædvanlig realkreditbelåning, og det er dermed uafklaret, om klagernes omsættelighed af ejendommen er påvirket. Klagerne har fortsat sædvanlig realkreditbelåning og har fået tilsagn om omlægning heraf.
Klagerne har således for tiden ikke lidt et tab som følge af bankens ansvarspådragende fejl.
Klagerne får herefter for tiden ikke medhold i klagen.
…”
Den 15. marts 2021 sendte klagerne følgende forespørgsel til ”Kontoret for Jordforurening” i den region, hvor ejendommen lå:
”…
Vi vil gerne have undersøgt om det er muligt at få udstedt en boligerklæring for vores grund […].
Grunden er forurenet på vidensniveau 2 og tidligere ejer har ikke tilmeldt den til værditabsordningen. Vi vil også gerne have en nuancering af forureningen og en vurdering af en oprensning og hvor meget det er.
…”
Samme dag svarede regionen blandt andet:
”…
Nuancering F2
…
Forureningen er konstateret i 0, 1 meters dybde, og kortlægningen vil derfor blive nuanceret F2 …
Der kan kun udstedes boligerklæringer til ejendomme, som kan nuanceres F0 eller F1.
En boligerklæring efter jordforureningsloven betyder, at forureningen ikke udgør en risiko for anvendelsen til bolig (ligesom F0 og F1).
Regionen kan således ikke udstede en boligerklæring til [klagernes adresse] før der enten er foretaget afgravning af forurenet jord – eller afdækning af forureningen med fast belægning eller markeringsnet og ½ meter ren jord.
Ønsker I, at regionen udarbejder en F2-nuancering af ejendommen? Så giv gerne en tilbagemelding – evt. via svar på denne mail.
Afgravning af forurenet jord
Hvert år foretager regionen afværge på 3-4 grunde [i regionen]. De forureninger, der udgør størst risiko for grundvand, indeklima og arealanvendelse i øvrigt foretages først.
Ønsker I ikke at afvente en sådan oprydning, kan I selv udføre arbejdet. Regionen anbefaler, at der først udføres en afgrænsende undersøgelse, så der kan udarbejdes en graveplan FØR afgravning sættes i gang. Regionen anbefaler også, at I hyrer et rådgivende firma til at forestå undersøgelse og afværge.
I er velkomne til at fremsende undersøgelses oplæg til regionen til kommentering.
…”
Den 7. april 2021 svarede banken på en låneansøgning fra klagerne. Banken anførte:
”Ud fra nuværende registreringer af forurening på jeres ejendom [klagernes adresse], er det ikke muligt at opnå tillægsbelåning eller yderligere afdragsfrihed i ejendommen p.t. Jf. den nyligt afsagte ankenævnskendelse, vil dette kun kunne ændres, såfremt forureningen på ejendommen kan opnå en nuancering på F0 eller F1, eller hvis ejendommen kan gives en boligerklæring.”
Parternes påstande
Den 15. april 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal betale erstatning.
Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at det ved Ankenævnets afgørelse af 5. marts 2021 blev fastslået, at banken havde begået en ansvarspådragende fejl. Dog var det uklart, om der kunne opnås en boligerklæring, og om ejendommen dermed kunne kategoriseres som normalejendom og dermed sikre fremtidig omsættelighed.
Det er nu dokumenteret, at ejendommen ikke kan opnå en boligerklæring og derfor ikke kan kategoriseres som normalejendom i forhold til fremtidig realkreditbelåning.
Endvidere har de – med forurening som begrundelse – fået afslag på både tillægsbelåning, løbetidsforlængelse og afdragsfrihed.
Banken bør derfor nu stilles til ansvar for sin fejlagtige rådgivning. Banken bør således afholde udgifterne til at få ejendommen bragt i overensstemmelse med den foreliggende vurdering.
Spar Nord Bank har anført, at Ankenævnet lagde til grund, at klagerne valgte at købe ejendommen på baggrund af bankens fejlagtige vurdering og tilsagn om belåning.
Klagerne fik dog for tiden ikke medhold i klagen, da det ikke var fastslået, hvorvidt ejendommen fremadrettet kunne opnå sædvanlig realkreditbelåning, og da det dermed var uafklaret, om ejendommens omsættelighed var påvirket.
Da klagerne ikke fik medhold – og banken dermed ikke blev dømt – var der ikke grundlag for, at banken skulle give meddelelse om, hvorvidt banken ville efterleve afgørelsen. Da sagen nu – i hvert fald vedrørende erstatningsspørgsmålet – skal behandles igen, skal Spar Nord Bank for god ordens skyld meddele, at banken ikke er enig i afgørelsen i sag 221/202 og forbeholder sig at indbringe sagen for domstolene, dersom ankenævnet i nærværende sag giver klager medhold.
Bankens synspunkter vedrørende ansvarsgrundlaget fremgår af bankens svarskrift i sag 221/2020.
Banken fastholder, at risikoen for, at klagernes forventning om fremtidig normalbelåning ikke holder, skal bæres af klagerne.
Klagernes påstand, at banken skal afholde udgifterne ved at få ejendommen bragt i overensstemmelse med den foreliggende vurdering, forstås således, at klagerne mener, at banken skal betale for oprydning af grunden, enten ved afgravning af forurenet jord eller ved afdækning af forureningen med fastbelægning eller markeringsnet og ½ meter ren jord, jævnfør regionens mail af 15. marts 2021.
Der foreligger ikke oplysninger om omfanget af oprydningen eller de herved forbundne udgifter, hvilket må være en forudsætning for at kunne pålægge banken at betale. Særligt er der ikke udarbejdet en F2-nuancering af ejendommen, uden hvilken det nødvendige niveau for en eventuel oprydning ikke kan fastlægges.
Regionen foretager løbende oprydning af forurenede grunde. Det er ikke oplyst, om klagerne har tilkendegivet et ønske om at benytte sig af denne mulighed og dermed begrænse et eventuelt tab.
En erstatning på udgifterne til fuldstændig oprensning er ikke en påregnelig følge af bankens fejl. Der kan ikke indfortolkes en tilsikring om, at grunden er uforurenet i det forhold, at banken giver en normal 80% belåning. Da særligt ikke når kunderne var bekendt med og nøje rådgivet om forholdene forud for købet.
Klagerne har fortsat ikke godtgjort et økonomisk tab ved bankens fejl. Der er ikke naturlig overensstemmelse mellem prisen på oprydning af forureningen – som ikke er godtgjort – og et eventuelt tab som følge af manglende omsættelighed.
Klagerne ses ikke at have godtgjort, at den for tiden begrænsede adgang til belåning i sig selv medfører manglende omsættelighed eller en nedsat pris.
Et eventuelt tab som følge af manglende omsættelighed kan først opgøres, når klagerne eventuelt sætter ejendommen til salg. Ved opgørelsen skal der tages højde for det afslag i købsprisen, som klagerne fik ved erhvervelsen.
Det er bankens opfattelse, at opgørelsen af tabet ikke kan finde sted for Ankenævnet, da det fordrer afgivelse af forklaring fra andre parter, herunder sælger og mægler.
Ankenævnets bemærkninger
I sin afgørelse af 5. marts 2021 i sag nummer 221/2020 lagde Ankenævnet til grund, at klagerne og ejendommen, grundet en fejl fra bankens side, blev godkendt til 80 % realkreditbelåning, og at klagerne valgte at købe ejendommen på baggrund af bankens fejlagtige vurdering og tilsagn om belåning. Klagerne havde ikke forudsætning for at vide, at forureningen på ejendommen ville hindre realkreditbelåning. Banken begik således en ansvarspådragende fejl, der medførte, at klagerne købte ejendommen.
Ankenævnet finder, at det nu er dokumenteret, at ejendommen ikke kan opnå en boligerklæring og derfor ikke kan opnå realkreditbelåning på sædvanlige vilkår.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Jimmy Bak – udtaler:
Vi finder det ikke muligt på det foreliggende grundlag at fastslå, om klagerne har lidt et økonomisk tab ved købet af ejendommen og i givet fald størrelsen heraf. En opgørelse af et eventuelt tab vil forudsætte nærmere oplysninger om blandt andet, i hvilket omfang begrænsningerne i adgangen til at opnå realkreditbelåning påvirker ejendommens værdi. I den forbindelse vil det kunne være relevant at få belyst, hvad der nærmere ligger i, at købesummen er fastsat under hensyntagen til registreringen af ejendommen som forurenet på vidensniveau 2, jævnfør købsaftalens pkt. 11.
Vi finder, at en stillingtagen til et eventuelt økonomisk tab for klagerne vil forudsætte en bevisførelse, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene.
Vi stemmer derfor for at afvise sagen i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder, at banken som konsekvens af fejlen skal betale erstatning til klagerne svarende til omkostningerne ved at rense klagernes ejendom i det omfang, det er nødvendigt for at opnå realkreditbelåning på sædvanlige vilkår. Alternativt finder vi, at banken skal betale erstatning, der skønsmæssigt fastsættes til 270.000 kr., svarende til 20 % af købesummen.
Vi stemmer derfor for, at give klagerne medhold i klagen.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.