Underskud på omprioriteringskonto. Medfinansiering af løbende terminsydelse, differencerente, ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver.
| Sagsnummer: | 783 /1994 |
| Dato: | 23-08-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Lars Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Underskud på omprioriteringskonto. Medfinansiering af løbende terminsydelse, differencerente, ekstraordinært afdrag til efterstående panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 4. november 1993 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede, der skulle forestå hjemtagelse af et kontantlån på 556.505 kr. i Danske Kredit til indfrielse af to lån til Nykredit med pant i klagerens ejendom.
Indklagede havde henholdsvis den 20. og 22. oktober samt den 1. november 1993 modtaget rykningstilsagn fra tre efterstående panthavere.
Omprioriteringslånet blev hjemtaget den 20. januar 1994 i henhold til fastrenteaftale indgået den 4. november 1993.
Lånene til Nykredit blev indfriet i henhold til indfrielsestilbud med udløb den 2. februar 1994. Ifølge indfrielsesopgørelserne indeholdt indfrielsesbeløbene terminsydelser fra seneste termin til indfrielsesdagen på i alt 14.507,87 kr. og differencerente fra indfrielsesdagen til henholdsvis 1. oktober 1994 og 1. januar 1995 på i alt 22.134,71 kr.
Den 18. marts 1994 betaltes et ekstraordinært afdrag på 16.223 kr. til det bedst prioriterede private pantebrev.
Ved afslutningen af omprioriteringen den 15. juli 1994 udviste omprioriteringskontoen et underskud på 39.180,82 kr. Indklagede tilbød klageren et boliglån til inddækning af underskuddet.
Klageren har ved klageskema af 21. november 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde et lån til dækning af underskuddet på samme vilkår som omprioriteringslånet eller en tilsvarende godtgørelse.
Indklagede har erklæret sig indforstået med at godtgøre klageren differencerenter på det ene Nykreditlån for perioden 1. juli 1994 til 1. januar 1995 opgjort til 7.065,45 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Indklagede har supplerende oplyst, at klageren den 14. december 1994 har indgået ny omprioriteringsaftale om omlægning af de tre private pantebreve til et realkreditlån i Danske Kredit, der tillige kan finansiere underskuddet på omprioriteringskontoen.
Klageren har anført, at han ønskede omprioriteringen gennemført, således at alle omkostninger blev indregnet i det nye lån, hvilket indklagede bekræftede. Først da underskuddet var opstået, blev han orienteret herom. Indklagedes tilbud om at finansiere underskuddet via et boliglån var ikke tilstrækkelig, idet han havde forventet, at omkostningerne kunne afdrages og forrentes over 30 år. Selvom underskuddet finansieres ved en ny omprioritering, hvor de tre private pantebreve indfries med lån optaget i Danske Kredit opnår han ikke kompensation for de renter, der er påløbet omprioriteringskontoen og hans lønkonto, indtil omprioriteringen har fundet sted. Hertil kommer, at renten på det nye lån bliver ca. 2,5% højere end renten på lånet, der blev hjemtaget ved første omprioritering.
Indklagede har anført, at det er beklageligt, at klageren har fået det indtryk, at omlægningen ville være udgiftsneutral. Underskuddet kan henføres til betaling af terminsydelse, betaling af differencerente samt betaling af ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Det må formodes, at klageren på forhånd havde budgetteret med de ordinære terminsydelser, og klageren har således ikke lidt et tab ved, at ydelserne blev afregnet i forbindelse med indfrielserne. Differencerenterne modsvares af, at gevinsten ved omprioriteringen opnås på et tidligere tidspunkt. Hertil kommer, at differencerenterne er fradragsberettigede. Betaling af ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver har medført en nedsættelse af gælden til denne panthaver, ligesom klageren har opnået en forholdsmæssig ydelsesnedsættelse.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at det som anført af indklagede må lægges til grund, at underskuddet på klagerens omprioriteringskonto opstod som følge af betaling af terminsydelser på i alt 14.507,87 kr. i forbindelse med indfrielserne, betaling af differencerente på i alt 22.134,71 kr. i forbindelse med straksindfrielserne og betaling af ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver på 16.223 kr.
For så vidt angår betaling af den løbende termin med i alt 14.507,87 kr., finder Ankenævnet, at klageren ikke har lidt noget tab ved, at denne ydelse, som klageren under alle omstændigheder måtte betale, blev trukket på omprioriteringskontoen frem for f.eks. klagerens budgetkonto.
Gennemførelsen af omprioriteringen ved straksindfrielse af de eksisterende lån kan ikke i sig selv anses for at være ufordelagtig for klageren. Som sagen foreligger oplyst må det imidlertid antages, at indklagede ikke i tilstrækkelig grad har oplyst klageren om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis straks eller pr. næstfølgende termin eller om, at differencerenterne ikke kan fratrækkes det nettoprovenu, som den efterstående panthaver havde krav på at få udbetalt som ekstraordinært afdrag, og at underskud på omprioriteringskontoen derfor måtte forventes, når låneomlægning gennemføres ved straksindfrielse. På den baggrund finder Ankenævnet, at indklagede bør give afkald på gebyret på 2.100 kr. for at forestå omprioriteringssagen for klageren. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde yderligere kompensation.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger refundere gebyret på 2.100 kr. med valør den 12. juli 1994. Klagegebyret tilbagebetales klageren.