Afgørelse

Krav om tilbageholdelse af en del af købesummen til sikkerhed for mangelkrav samt spørgsmål om ansvar for aflysning af ejerpantebrev.

Indledning.

Sagen vedrører klagerens krav om tilbageholdelse af en del af købesummen til sikkerhed for mangelkrav samt krav om erstatning som følge af aflysning af et ejerpantebrev.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 25. november 2009 købte klageren og hans samlever en villalejlighed med overtagelsesdag den 15. december 2009.

Indklagede er sælgernes pengeinstitut.

Handlen blev berigtiget af klageren selv.

Købesummen udgjorde 3.825.000 kr. Heraf blev 80.000 kr. berigtiget ved deponering hos den medvirkende ejendomsmægler, mens restkøbesummen på 3.745.000 kr. blev indsat på en deponeringskonto hos indklagede på overtagelsesdagen den 15. december 2009 i overensstemmelse med købsaftalens pkt. 19.

Af tilstandsrapport af 11. september 2009 fremgik, at sælgerne inden ejerskiftet ville udbedre skader ved karnappen.

Af købsaftalens pkt. 14 fremgik, at klageren ikke uden sælgernes samtykke kunne foretage modregning i refusionssaldoen for evt. mangelkrav.

Af købsaftalens pkt. 15 fremgik bl.a.:

"Såfremt det er aftalt, at køber overtager indestående ejerpantebreve, skal overdragelsen anmeldes til tinglysning senest samtidig med anmeldelse af skøde, jf. ovennævnte frist. I modsat fald bortfalder retten til overtagelse af ejerpantebreve. …"

Af pkt. 15 fremgik endvidere, at skødet skulle anmeldes til tinglysning senest den 18. december 2009.

Af købsaftalens pkt. 18 fremgik bl.a.:

"…

Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse nr. 695 … er fraveget, idet det er aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at retsanmærkningerne i skødet kan slettes jf. standardvilkår nedenfor.

…

Standardvilkår

…

Anvendelse af det deponerede beløb

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 18.1.2 og 18.1.3 at foranledige betaling af følgende:

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkning. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, gives oplysning herom til depositar, når det modtages fra tinglysningen.

…

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. …

Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 16, og betingelserne herfor er opfyldt.

…"

Købsaftalens pkt. 16 indeholdt ikke bestemmelser om adgang til at tilbageholde købesummen.

Skødet blev tinglyst den 18. december 2009 med anmærkning om pantebrev til Nykredit på 2.085.000 kr. og ejerpantebrev på 500.000 kr.

Af indklagedes deponeringsmeddelelse af 29. december 2009 til sælgerne fremgik bl.a.:

"…Deponeringen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i den mellem parterne oprettede købsaftale af 27-11-2009, idet Lån Spar A/S disponerer over deponeringen i henhold til købsaftalen pkt. 18 vedr. deponerede midler.

Deponeringsbetingelser

Medmindre andet er bestemt frigives beløbet til sælger … når endeligt anmærkningsfrit skøde er tinglyst med adkomst for køber på den anførte ejendom. Såfremt det direkte fremgår af købsaftalen mellem parterne, kan der inden frigivelse til sælger ske fradrag af beløb anvendt til indfrielse af behæftelser, køber ikke skal overtage, herunder ejerskifteafdrag, samt eventuel saldo på refusionssaldoen i købers favør, hvis berigtigende indestår for anmærkningsfrit skøde. Sådanne beløb kan efter anmodning fra den berigtigende advokat eller den, der ifølge parternes aftale er bemyndiget til at berigtige ejendomshandlen, udbetales i det omfang det deponerede beløb incl. renter strækker til.

…

Frigivelse af deponeringsbeløbet til sælger sker efter samtykke fra berigtigende advokat.

…"

Ved brev af 29. december 2009 til klageren indestod indklagede for, at realkreditpantebrevet på 2.085.000 kr. ville blive aflyst af tingbogen. Indklagede anmodede med henvisning til indeståelsen om, at det deponerede beløb blev frigivet til sælgerne. Endvidere anførte indklagede bl.a.:

" … Vi har noteret os, at det indestående ejerpantebrev stort kr. 500.000 ønskes overtaget. Ejerpantebrevet beror i Nykredit og vi giver besked om overtagelsen til Nykredit …".

Ved brev af 29. december 2009 til klagerens bank anførte indklagede bl.a.:

"… Vi har noteret os, at køberne ønsker at overtage det i ejendommen indestående ejerpantebrev stort kr. 500.000.

Vi tillader os at minde om fremsendelse af allonge til underskrift hos sælger

Ejerpantebrevet beror i Nykredit. Vi giver besked når det ligger i underskriftmappen

Du bedes venligst meddele os når det nye ejerskiftelån er tinglyst.

…"

Indklagede har oplyst, at man modtog meddelelse om skødets tinglysning med anmærkning den 9. februar 2010, og at man ikke er bekendt med, hvornår skødet blev tinglyst anmærkningsfrit.

Ved brev af 16. februar 2010 til klageren oplyste klagerens bank følgende:

"Overtagelse af ejerpantebrev på 500.000 kr. til omdannelse.

Jeg henviser til vores telefonsamtaler vedrørende overtagelse af ejerpantebrevet og kan meddele dig, at Lån Spar Bank har accepteret at I kan overtage ejerpantebrevet på 500.000 kr. til omdannelse til et privat pantebrev til udnyttelse af stempelafgiften.

Dette på betingelse af, at I frigiver provenuet overfor sælgerne, på nær det 90.000 kr. som I vil tilbageholde til refusionsopgørelsen og tvisten mellem køber og sælger.

Lån Spar Bank har den 29. december 2009 pr. brev til dig indestået for sletning af Nykreditlånet på 2.085.000 kr. De ser herefter frem til at modtage en frigivelse fra dig …"

Ved e-mail af 23. februar 2010 til indklagede meddelte klageren, at den deponerede købesum på nær 90.000 kr. kunne frigives på betingelser som anført i brevet af 16. februar 2010 fra klagerens bank.

Ved e-mail af samme dato til sælger oplyste indklagede, at klageren ønskede at overtage ejerpantebrevet, og at klageren havde frigivet den deponerede købesum bortset fra 90.000 kr. Indklagede vedhæftede samtidig en allonge vedrørende overdragelse af ejerpantebrevet til sælgernes underskrift og anførte, at man efter modtagelse af den underskrevne allonge ville frigive provenuet til sælgerne som anført.

Ved e-mails af 25. februar 2010 og 4. marts 2010 til indklagede anmodede sælger om, at hele det deponerede beløb blev frigivet, uanset klagerens anmodning om tilbageholdelse af et beløb.

Ved e-mail af 4. marts 2010 til indklagede anførte klageren, at indklagede via klagerens bank havde accepteret, at klageren kunne overtage ejerpantebrevet på betingelse af, at købesummen, på nær 90.000 kr., blev frigivet.

Ved e-mail af samme dato fra ejendomsmægleren til klageren, sendt med kopi til indklagede, anførtes bl.a. følgende:

"… Nedenfor ser du mail fra sælgers advokat, der således er enig i, at tilbageholdelsen af de sidste 90.000 kr. er uberettiget. På baggrund heraf skal jeg endnu en gang anmode dig om at restbeløbet frigives.

Jeg er endvidere blevet opmærksom på, at frigivelsen af størstedelen af købesummen er sket under forudsætning af at sælger underskriver allonge til ejerpantebrev.

Jeg skal i den forbindelse gøre dig opmærksom på, at du ikke har krav på at overtage ejerpantebrevet, hvorfor denne betingelse også er uberettiget. Hvis du ønsker at overtage ejerpantebrevet sker dette alene efter aftale med sælger, og frigivelsen kan således ikke tilbageholdes af denne grund.

Sælgers bank har indestået for sletning af realkreditlån, hvorfor jeg skal bede dig frigive det totale deponerede beløb til sælgers disposition straks. …"

Med e-mailen videresendtes e-mail af 3. marts fra sælgernes advokat, hvori var anført, at klageren ikke havde ret til at tilbageholde de 90.000 kr. til sikkerhed for udbedring af påståede mangler.

Indklagede har oplyst, at en del af det deponerede beløb blev anvendt til indfrielse af hæftelser, som klageren ikke skulle overtage, og at restbeløbet herefter blev frigivet med 1.137.888,79 kr. den 4. marts 2010 og med 90.000 kr. den 5. marts 2010. Ifølge indklagede skete frigivelsen på grundlag af skøde tinglyst med anmærkninger, som indklagede indestod for sletning af.

Ved e-mail af 16. marts 2010 til klageren anførte indklagede følgende:

"… I henhold til mail fra [den medvirkende ejendomsmæglers] advokat d. 3. marts 2010, har vi frigivet provenuet til sælger, da refusionssaldoen er i sælgers favør.

Jeg kan samtidig oplyse, at sælger har bedt os aflyse ejerpantebrev kr. 500.000,00, hvilket er anmeldt til tinglysningen d. 5/3-10, men gået til manuel behandling. Jeg gør derfor opmærksom på, at ejerpantebrevet ikke kan overtages, hvorfor du bedes foranledige, at det nye ejerskiftelån bliver anmeldt til tinglysning snarest muligt. Vi aflyser ikke lånet i Nykredit, før ejerskiftelånet er tinglyst, så der kan opnås stempelrefusion heraf. …"

Ved e-mail af samme dato anmodede klageren indklagede om at standse frigivelsen og tilbageføre 90.000 kr. på deponeringskontoen, da han ikke havde givet tilladelse til at frigive hele det deponerede beløb. Ved e-mail af 29. marts 2010 meddelte klageren, at frigivelsen var uberettiget, og at han havde et krav mod sælger.

Ved e-mail af 30. marts 2010 anførte indklagede, at klageren ikke var berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, da købsaftalen ikke indeholdt bestemmelser om tilbageholdelse.

Parterne fastholdt deres synspunkter ved e-mails af 6. april 2010.

Parternes påstande.

Klageren har den 8. april 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån Spar Bank skal tilbageføre 90.000 kr. til deponeringskontoen samt erstatte klageren tabt refusion af afgift vedrørende det aflyste ejerpantebrev.

Lån Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han udtrykkeligt instruerede banken om at tilbageholde 90.000 kr. på deponeringskontoen til modregning af krav for mangler.

Banken var ikke berettiget til at frigive købesummen i strid med hans instruktioner.

Banken var ikke i god tro, idet han i adskillige e-mails havde anmodet banken om at tilbageholde de 90.000 kr.

Han modtog gennem sin egen bank indklagedes bekræftelse på, at de 90.000 kr. ville blive tilbageholdt.

Han blev ikke hørt inden frigivelsen, men modtog først underretning, da frigivelsen havde fundet sted. Banken var ikke berettiget til at frigive den deponerede købesum efter sælgers ordre, og uden en dialog med ham som den berigtigende part.

Han anmodede gentagne gange banken om at tilbageføre 90.000 kr. til deponeringskontoen, men modtog intet svar fra banken.

Han havde aftalt med sælger, at sælger skulle udbedre frostskader i karnappen inden ejerskiftet. Købsaftalen forudsatte en udbedring af manglerne i karnappen, jf. tilstandsrapporten. Sælger foretog en helt utilstrækkelig udbedring. Han var derfor berettiget til at tilbageholde et beløb til udbedring af skaderne. Dertil kom, at sælger var flyttet til Dubai, hvilket gjorde det vanskeligt at inddrive tilgodehavendet vedrørende udbedring af mangler.

Banken accepterede, at han kunne overtage ejerpantebrevet, men slettede det efterfølgende.

Lån Spar Bank har bl.a. anført, at klageren og sælgerne ikke havde indgået aftale om, at klageren havde adgang til at tilbageholde 90.000 kr. med henvisning til mangler ved ejendommen.

Banken var som depositar i henhold til købsaftalens pkt. 18 forpligtet til at frigive hele købesummen til sælgerne, når der forelå endeligt anmærkningsfrit skøde.

Det deponerede beløb blev frigivet på grundlag af tinglyst skøde med anmærkninger, som banken indestod for sletning af.

Banken havde ikke tilsikret klageren, at han kunne opnå stempelrefusion via overtagelse af sælgerens ejerpantebrev på 500.000 kr., men banken havde noteret sig klagerens ønske.

Indholdet af brevet af 16. februar 2010 fra klagerens bank ændrer ikke herpå.

Banken kunne ikke modsætte sig, at sælgerne senere valgte at aflyse pantebrevet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Af købsaftalen fremgik, at det deponerede beløb skulle frigives til sælgerne af klageren eller af indklagede som depositar, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, alene med fradrag af visse opregnede beløb i købsaftalens pkt. 18 eller særligt aftalte fradrag nævnt i købsaftalens pkt. 16.

Købsaftalen indeholdt ikke hjemmel til at foretage tilbageholdelse for de af klageren påberåbte mangler. Det findes ikke godtgjort, at der forelå anden særlig aftale mellem klageren og sælgerne om adgang til at foretage tilbageholdelse for de påberåbte mangler. Ankenævnet finder herefter ikke, at klageren kunne stille krav om, at indklagede tilbageholdt et beløb til udbedring af de påberåbte mangler.

Indklagede har oplyst, at det deponerede beløb blev frigivet den 4. og 5. marts 2010 på grundlag af skøde tinglyst med anmærkninger, som indklagede indestod for sletning af. Det lægges til grund, at der ikke forelå skøde tinglyst uden præjudicerende anmærkninger på tidspunktet for indklagedes frigivelse af det deponerede beløb.

Da endeligt skøde efterfølgende blev tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, finder Ankenævnet ikke, at klageren kan kræve de 90.000 kr. tilbageført på deponeringskontoen.

Sælgernes ejerpantebrev blev ikke overtaget af klageren, da sælgerne valgte at aflyse pantebrevet.

Ankenævnet finder ikke, at indklagede havde tilsikret klageren, at han kunne overtage ejerpantebrevet.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.