Indfrielse af inkonvertibelt kreditforeningslån.
| Sagsnummer: | 109/1994 |
| Dato: | 30-11-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Lars Pedersen, Ole Simonsen, Søren Stagis |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Indfrielse af inkonvertibelt kreditforeningslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar overfor klagerne i forbindelse med, at indklagede forestod omprioriteringen af klagernes ejendom og i denne forbindelse overså, at et indestående kreditforeningslån, som skulle omlægges, var inkonvertibelt.
Af en konsekvensberegning af 16. november 1993 vedrørende omprioriteringen af klagernes ejendom fremgik, at fire lån til Nykredit med en samlet restgæld på ca. 357.000 kr. forudsattes erstattet af et kontantlån på 572.223 kr. ydet af realkreditselskabet R, der ejes af indklagede. Beregningen forudsatte, at de gamle lån kunne indfries til kurs pari og viste endvidere et overskud til klagerne på 190.000 kr. efter omprioriteringens gennemførelse.
I forbindelse med omprioriteringen ønskede klagerne at opnå et provenu til brug for ombygning af køkken, bryggers og badeværelse. Klagerne har oplyst, at de den 24. november 1993 modtog tilbud på ombygningen på ca. 140.000 kr., men efter at de var gået i gang, viste det sig, at ombygningen ville koste ca. 200.000 kr. Ved omprioriteringens påbegyndelse havde de håbet at kunne bruge ca. 50.000 kr. af omprioriteringens overskud til at nedbringe et eksisterende lån hos indklagede med en restgæld på ca. 200.000 kr. Ifølge indklagede lagde klagerne i forbindelse med beregning af provenuet meget vægt på, at 50.000 kr. ville kunne anvendes til nedbringelse af deres lån.
Efter at indklagede den 27. december 1993 havde modtaget provenuet fra det nye lån, ca. 551.000 kr., blev indklagede opmærksom på, at et af de fire eksisterende kreditforeningslån med en restgæld på ca. 225.000 kr. var inkonvertibelt.
Ved skrivelse af 2. februar 1994 til klagerne meddelte indklagede, at nettoprovenuet ved omprioriteringen herefter ville blive ca. 48.000 kr. mindre end forventet. Indklagede foreslog derfor, at det inkonvertible lån blev genetableret, og at der samtidig skete nedskrivning af det nye lån til 300.000 kr., ligesom man var indstillet på at nedsætte ydelsen på klagernes lån hos indklagede; endvidere ville indklagede frafalde gebyr for omprioriteringen (2.100 kr.).
Ved klageskema af 17. februar 1994 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at bære kurstabet vedrørende indfrielsen af det inkonvertible kreditforeningslån.
Indklagede har under sagens forberedelse tilbudt klagerne at nedsætte renten på deres lån hos indklagede fra 14,5% til 10% p.a. (pr. 21. marts 1994). Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at de først under omprioriteringssagen blev bekendt med, at det i sin tid i 1986 gennem indklagede formidlede kreditforeningslån var inkonvertibelt. Indklagede oplyste, at omprioriteringen ville medføre et provenu på ca. 200.000 kr., hvilket de har disponeret efter.
Indklagede har anført, at såfremt låneomlægningen var blevet gennemført som forudsat, herunder at klagernes lån hos indklagede nedbragtes med ca. 50.000 kr., ville den årlige bruttoydelse på det nye lån og lånet hos indklagede være 89.805 kr., heraf 34.200 kr. på indklagedes lån. Ved indfrielse til overkurs af det inkonvertible lån fremkommer intet provenu til nedbringelse af indklagedes lån. Ved nedsættelse af dette låns rente til 10% p.a. fremkommer en samlet årlig bruttoydelse på 95.445 kr., hvoraf 39.840 kr. vedrører indklagedes lån. Nedsættelsen af renten på lånet hos indklagede fra 14,5% til 10% medfører en rentebesparelse i afviklingsperioden på ca. 40.000 kr. brutto. Klagernes retsstilling er ikke blevet forringet ved, at det inkonvertible lån ikke kunne indfries som forudsat, da klagerne hele tiden vidste, at lånet var inkonvertibelt. Med hensyn til optagelsen af det inkonvertible lån i 1986 har indklagede ikke i dag bilag herom, men det bør lægges til grund, at klagerne på tidspunktet for låneoptagelsen var bekendt med lånets vilkår.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Niels Waage, Lars Pedersen og Søren Stagis - udtaler:
Som erkendt af indklagede, overså indklagede ved ekspeditionen af klagernes omprioriteringssag, at et af de eksisterende lån var inkonvertibelt. Vi finder det overvejende sandsynligt, at såfremt klagerne inden beslutningen om at igangsætte omprioriteringen havde være bekendt med problemstillingen vedrørende det inkonvertible lån, da ikke ville have valgt at foretage en fuldstændig omprioritering af ejendommen, men ladet det inkonvertible lån forblive indestående. Vi finder, at klagerne var berettiget til at indrette sig i tillid til indklagedes - fejlagtige - provenuberegning. Som følge heraf finder vi, at indklagede, der som professionel ydede klagerne rådgivning om omprioritering, bør hæfte for oplysningerne i beregningen, herunder at det omhandlede lån til Nykredit forudsattes indfriet til pari-kurs, et forhold som let kunne efterprøves. Som følge af det anførte bør indklagede derfor sørge for indfrielse af det omhandlede lån og godtgøre klagerne det beløb, hvormed indfrielsesbeløbet overstiger parikursen. Vi stemmer i overensstemmelse hermed.
To medlemmer - Peter Stig Hansen og Ole Simonsen - udtaler:
Klagerne var bundet af vilkåret om, at det pågældende pantebrev var inkonvertibelt. De ses derfor ikke at ville lide noget tab ved, at pantebrevet bliver indfriet til overkurs. Vi finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagerne noget beløb. Vi finder dog, at den af indklagede begåede fejl må bevirke, at indklagede ikke er berettiget til gebyr for omprioriteringen. Vi stemmer for, at sagen afgøres i overensstemmelse hermed.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger sørge for indfrielse af lånet til Nykredit, oprindeligt stort 282.000 kr. og godtgøre klagerne differencen mellem indfrielsesbeløbet og parikursen. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.