Underskud som følge af indfrielse/afdrag til efterstående panthavere.
| Sagsnummer: | 467/1994 |
| Dato: | 31-03-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Inge Frølich, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen, Søren Stagis |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Underskud som følge af indfrielse/afdrag til efterstående panthavere. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 1. december 1993 underskrev klageren aftale om omprioritering, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelse af et af Realkredit Danmark tilbudt kontantlån på 672.000 kr., hvis provenu skulle anvendes til indfrielse af to lån til Realkredit Danmark med en samlet obligationsrestgæld på ca. 618.000 kr.
Indfrielsen af de eksisterende lån skete primo januar 1994 ved modregning i provenuet fra det nye lån. Overskuddet herved udgjorde 19.923,49 kr., som indsattes på en oprettet omprioriteringskonto hos indklagede. Ved indfrielsen af de gamle lån beregnedes differencerente på ialt 25.229,09 kr., ligesom der (netto) betaltes rente og bidrag fra 1. januar 1994 til indfrielsestidspunktet med 2.761,63 kr.
Indklagede beregnede nettoprovenuet ved omprioriteringen til 40.722,22 kr. Den 2. marts 1994 anvendte indklagede det beregnede provenu til indfrielse af to efterstående panthavere samt erlæggelse af ekstraordinært afdrag på en (tredje) efterstående panthaver.
Den 7. april 1994 opgjorde indklagede omprioriteringskontoen, som udviste et underskud på 30.505,77 kr., idet man forinden havde debiteret 2.100 kr. som gebyr for ekspeditionen af omprioriteringen samt 1.400 kr. i gebyr for indfrielse af pantebreve. Underskuddet blev hævet på klagerens kassekredit hos indklagede.
Indklagede har oplyst, at man i forbindelse med opgørelsen af omprioriteringskontoen den 7. april 1994 tilbød klageren, at underskuddet kunne finansieres ved etablering af boliglån med laveste rentesats for dette udlånsprodukt på daværende tidspunkt. Løbetiden skulle være identisk med restløbetiden for de pantebreve, hvorpå de ekstraordinære afdrag blev erlagt. Klageren ville ved at acceptere denne løsning ikke have lidt tab, idet pantebrevsgælden, der blev forrentet med 9%, ville være konverteret til et boliglån med en lavere forrentning. Klageren accepterede imidlertid ikke denne løsning, men ville finansiere underskuddet ved at forhøje kreditmaksimum på sin højere forrentede lønkonto.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at "betale rentegodtgørelse af underskuddet på 30.505,77 kr. og betale den del af underskuddet, der ikke refunderes skattemæssigt".
Indklagede har under sagens forberedelse godtgjort omprioriteringsgebyret på 2.100 kr.; endvidere har man indsat 350 kr. på klagerens kassekredit, idet gebyret på 1.400 kr. vedrørende indfrielse af pantebreve var forkert beregnet. Indklagede har yderligere tilbudt at yde klageren et fast forrentet boliglån til rente 9% og med en restløbetid som de indfriede pantebreve; lånets hovedstol vil efter kreditering af de foran anførte beløb på 2.450 kr. være 28.055,77 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han fra sagens start betingede sig, at samtlige udgifter ved låneomlægningen skulle inddækkes af det nye lån. Indklagede undlod at orientere om konsekvenserne ved omprioriteringen i forhold til de efterstående panthavere. Den fordel, han har opnået ved omlægningen, kompenserer ikke for udgifterne til differencerente og betaling af ekstraordinært afdrag til efterstående panthavere. Indklagede bør derfor betale en godtgørelse som en kompensation herfor.
Indklagede har anført, at det erkendes, at klageren ikke blev oplyst om muligheden for i stedet for at foretage straksindfrielse at opsige bestående lån til termin samt kurssikre det nye lån. Dette beklages, og man har derfor godtgjort klageren omprioriteringsgebyret på 2.100 kr. kulancemæssigt. Indklagede har påny tilbudt klageren at etablere et boliglån på de vilkår, der blev tilbudt den 7. april 1994. Modtages dette tilbud, vil klageren ikke blive påført tab som følge af indklagedes mangelfulde rådgivning. Ydelsen på det tilbudte lån vil udgøre 7.817,16 kr. årligt; lægges hertil ydelserne på de to efterstående pantebreve, er den årlige ydelse i alt 21.774,76 kr., hvilket svarer til en reduktion på 1.806,80 kr. i forhold til de før låneomlægningen samlede årlige ydelser på de da fire eksisterende private pantebreve.
Ankenævnets bemærkninger:
Underskuddet på ca. 30.500 kr. på klagerens omprioriteringskonto hos indklagede opstod som følge af, at nettoprovenuet ved låneomlægningen skulle betales til de efterstående panthavere, og underskuddet er ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab. Da det betalte differencerentebeløb ikke kunne fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet ved omprioriteringen, men skulle betales i prioritetsorden til de efterstående panthavere, måtte et underskud på omprioriteringskontoen forventes, når låneomlægningen gennemførtes ved straksindfrielse. Det er ubestridt, at indklagede ikke oplyste klageren om denne sammenhæng, ligesom indklagede i det hele ikke oplyste klageren om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis straks eller pr. næstfølgende termin. Indklagede har derfor som erkendt ikke informeret og rådgivet klageren på fyldestgørende måde i forbindelse med omprioriteringssagen.
Ud over at give afkald på gebyret på 2.100 kr. for at forestå omprioriteringssagen for klageren, har indklagede tilbudt uden omkostninger at yde klageren et lån svarende til underskuddet på omprioriteringskontoen og på vilkår, svarende til de indfriede pantebreve. Ankenævnet finder, at klageren vil være kompenseret herved, såfremt indklagede også godtgør klageren forskellen på det rentebeløb, der er debiteret klagerens lønkonto af 28.055,77 kr. fra 7. april 1994 indtil det tilbudte boliglån udbetales og det rentebeløb, der ville have været debiteret boliglånet i samme periode, såfremt boliglånet havde været udbetalt den 7. april 1994. Der fastsættes en frist til 15. maj 1995, inden for hvilken klageren må acceptere lånetilbudet, hvis han ønsker det.
Herefter
Indklagede bør inden 4 uger tilbyde klageren et lån på 28.055,77 kr. til fast rente 9% p.a. og med en månedlig ydelse på 651,43 kr. samt godtgøre klageren en rentedifference beregnet som ovenfor anført. Såfremt klageren ønsker at acceptere lånetilbudet, må det ske senest den 15. maj 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.