Krav om dækning af omkostninger til mortifikation af ejerpantebrev, herunder meromkostninger til garantiprovision på omprioriteringslån, som på grund af anmærkning om ejerpantebrevet ikke kunne tinglyses endeligt.
| Sagsnummer: | 388/2020 |
| Dato: | 11-05-2021 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - omkostninger ved mortifikation
|
| Ledetekst: | Krav om dækning af omkostninger til mortifikation af ejerpantebrev, herunder meromkostninger til garantiprovision på omprioriteringslån, som på grund af anmærkning om ejerpantebrevet ikke kunne tinglyses endeligt. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører krav om dækning af omkostninger til mortifikation af ejerpantebrev, herunder meromkostninger til garantiprovision på omprioriteringslån, som på grund af anmærkning om ejerpantebrevet ikke kunne tinglyses endeligt.
Sagens omstændigheder
Klageren, der er en andelsboligforening, var kunde i den daværende Bank Trelleborg, der i 2008 blev overtaget af Sydbank. Banken havde sikkerhed i et ejerpantebrev på 2,6 mio. kr. i foreningens ejendom.
I 2018, hvor klageren var blevet kunde i et andet pengeinstitut, P, henvendte klageren sig til banken om ejerpantebrevet. Baggrunden var, at klageren via P havde gennemført en låneomlægning i foreningens ejendom, og at to omprioriteringslån på henholdsvis 1.349.000 kr. og 1.559.000 kr. havde fået anmærkning om ejerpantebrevet på 2,6 mio. kr. og derfor ikke kunne tinglyses endeligt.
Ved mail af 25. september 2018 til klagerens advokat meddelte banken, at den havde søgt efter ejerpantebrevet, men at det var bortkommet.
Ved mail af 26. november 2018 sendte foreningen en anmodning til banken om at dække omkostningerne ved mortifikation af ejerpantebrevet, hvilket banken afslog ved mail af 27. november 2018. Banken sendte samtidig et dokument med følgende erklæring vedrørende ejerpantebrevet:
”…
Undertegnede Sydbank A/S, erklærer herved, at ovennævnte ejerpantebrev ikke er i Sydbanks besiddelse samt at ejerpantebrevet har ligget til sikkerhed for mere end 5 år siden. Banken har ikke noget tilgodehavende sikret ved dette ejerpantebrev og er indstillet på, at ejerpantebrevet mortificeres uden omkostninger for Sydbank A/S.
…”
Ved brev af 1. juli 2020 fra foreningens advokat blev banken anmodet om at betale omkostningerne ved den nu afsluttede mortificering, som blev opgjort til 46.810,21 kr., hvoraf 43.453,96 kr. vedrørte bankgaranti for omprioriteringslånene, indtil anmærkningen om ejerpantebrevet var blevet slettet, mens de resterende 3.356,25 kr. var omkostninger og salær til advokaten.
Banken afviste kravet ved brev af 6. juli 2020.
Parternes påstande
Den 6. oktober 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale 46.810,21 kr.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har erkendt, at ejerpantebrevet er bortkommet i bankens besiddelse. Banken bør derfor dække de omkostninger, som foreningen er blevet påført som følge heraf, herunder betydelige udgifter til garanti samt advokatudgifter til mortifikation.
Banken har ikke dokumenteret, at det var mere omkostningskrævende, at mortifikationen blev gennemført på sædvanlig vis fremfor med forkortet frist, hvilket formentlig heller ikke var tilfældet.
Advokatudgiften blev pr. kulance reduceret til én times arbejde samt udlæg.
Klagen blev indbragt for Ankenævnet mindre end tre år efter, at foreningen blev bekendt med, at ejerpantebrevet var bortkommet. Der er derfor ikke indtrådt forældelse.
Sydbank har anført, at den ikke er forpligtet til at dække og erstatte omkostningerne forbundet med mortifikation af ejerpantebrevet.
Ejerpantebrevet har ikke ligget til sikkerhed i banken siden 2010. Banken har ikke dokumentation for, at ejerpantebrevet er udleveret, men banken er heller ikke forpligtet til at gemme dokumentation for udlevering af ejerpantebrevet længere end fem år.
Ifølge en intern kreditindstilling dateret den 28. september 2010 blev ejerpantebrevet frigivet, da en Bank Trelleborg-retssag om rentetilskrivning var tabt. Det fremgår af låneindstillingen, at formålet med indstillingen var afskrivning af restengagement.
Det er klagerens risiko, at ejerpantebrevet er bortkommet, og banken har ikke, som anført af klagerens advokat, erkendt, at ejerpantebrevet er bortkommet i bankens besiddelse.
Klagerens tabsopgørelse bestrides. Klagerens advokats fravalg af mortifikation med forkortet varsel bør ikke komme banken til skade.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren, der er en andelsboligforening, var kunde i den daværende Bank Trelleborg, der i 2008 blev overtaget af Sydbank. Banken havde sikkerhed i et ejerpantebrev på 2,6 mio. kr. i foreningens ejendom.
Det må lægges til grund, at engagementet, som ejerpantebrevet lå til sikkerhed for, ophørte i 2010. Ankenævnet finder herefter, at det ikke i 2018, hvor klageren henvendte sig til banken om ejerpantebrevet, kunne pålægges banken at føre bevis for, at ejerpantebrevet er blevet udleveret til klageren.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnet finder det herefter ufornødent at tage stilling til klagerens tabsopgørelse.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.