Krav om opdeling af fælles gæld.
| Sagsnummer: | 233 /2017 |
| Dato: | 01-02-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Kjeld Gosvig-Jensen, Troels Hauer Holmberg og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Udlån - bodeling, samlivsophævelse
|
| Ledetekst: | Krav om opdeling af fælles gæld. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om opdeling af fælles gæld.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank.
Klagerne ejede en ejendom i fællesskab, der var finansieret med et realkreditlån på opr. 1.460.000 kr. i Realkredit Danmark optaget via banken og et boliglån på 388.090,62 kr. optaget i banken i marts 2013. Til sikkerhed for boliglånet havde klagerne givet banken sikkerhed i et ejerpantebrev med pant i ejendommen.
Klagerne hæftede personligt og solidarisk for både realkreditlånet og boliglånet.
I september 2014 blev klagerne skilt og satte ejendommen til salg.
Klagerne har oplyst, at M i september 2015 gjorde banken opmærksom på, at han alene afviklede gælden i huset, og at klagerne derfor ønskede gælden opgjort pr. den 1. oktober 2014 opdelt ved et salg.
I en mail af 1. december 2015 til banken anførte M blandt andet:
”…
[H] og jeg fik talt tingene igennem i går og blev enige om en måde at dele gælden på, så det bliver mest muligt rimeligt i forhold til hinandens videre liv.
Det betyder, at jeg påtager mig det meste af gælden da jeg har den højeste indkomst.
…
Eneste udestående i forhold til en endelig bodeling, økonomisk er således salg af huset. Det kan vi ikke dele op p.t., da vi ikke kender salgsprisen. Den gæld der skal deles er dog fastlåst som den var pr. 1/10-2014. Afdrag siden da formindsker den del af gælden der vil være tilbage til mig ved salget.
Til orientering udgjorde restgælden på huset pr. 1/10 2014:
Boliglån: 311.750,- (50% 155.870, hvoraf jeg p.t. har afdraget 53.500 af min halvdel.)
Realkredit: 1.460.000,- (afdragsfrit)
Jeg har ligeledes vedhæftet en oversigt over gæld vs. salgspris og salgsbudgetter til din orientering.
Ser frem til at blive kontaktet af dig, så vi kan få aftalt hvordan jeg hurtigt kan komme videre med en løsning.
…”
Ved en købsaftale af 31. marts 2017 blev klagernes ejendom solgt for en kontantpris på 1.325.000 kr. Af en provenuberegning udarbejdet i forbindelse med salget fremgik, at kontantlånsrestgælden på realkreditlånet pr. 31. marts 2017 var 1.460.000 kr., at den anslåede restgæld på boliglånet pr. 23. marts 2017 var 190.837 kr., og at det budgetterede underskud ved ejendomshandlen udgjorde 430.020,99 kr.
Klagerne har oplyst, at M forud for bankens accept af underskudshandlen genfremsatte kravet om opdeling af restgælden mellem M og H.
Både Realkredit Danmark og banken tiltrådte underskudshandlen som panthavere mod, at panthaverne blev dækket i prioritetsorden.
I midten af april 2017 underskrev M og H en foreløbig skylderklæring til Realkredit Danmark, hvori de erkendte at skylde Realkredit Danmark en foreløbig gæld på 325.000 kr. i forbindelse med underskudshandlen.
I en mail af 25. april 2017 til banken anførte M:
”…
Så kom vi i mål med hussalget og skal i den forbindelse have gjort det sidste udestående i forhold til gæld op; nemlig huset. Salgsprovenuet er samlet set ÷430.020,99 kr., jf. vedhæftede opgørelse.
Boliglånets saldo er pr. 25/4-2017 på ÷188.836,54, men som skrevet tidligere, er det alene mig der har afdraget på lånet siden 1/10-2014, hvor saldoen var 311.750,- som derfor er den gæld fra boliglånet der skal deles ligeligt - altså med 155.870 til hver. Med nuværende saldo har jeg således afviklet (311.750÷188.836) 122.914,- og min andel af boliglånets resterende gæld er (155.870÷122.914) 32.956,- og [H’s] andel er (188.836÷32.956) 155.880,- Disse tal ændrer sig naturligvis inden d. 1/8, hvor den juridiske overtagelse finder sted - og indtil da betaler jeg naturligvis videre på både realkredit og boliglån.
Dermed kan salgsprovenuet gøres op, som dog vil ændre sig lidt inden 1/8:
Samlet provenu minus boliglån (430.020,99÷188.836,54): ÷241.184,45
50% fordeling af dette provenu er (241.184,45/2): ÷120.592,23
Som jeg umiddelbart kan se det, er der således følgende gældsposter, vi hver især skal have lavet aftaler om:
|
|
[M] |
[H] |
|
Boliglån |
32.956 |
155.880 |
|
Realkredit + øvrige omkostninger ved salg |
120.592,23 |
120.592,23 |
|
Totalt |
153.548,23 |
276.472,23 |
Ser frem til at høre fra dig, så vi kan få afsluttet hussalget helt.”
Den 24. maj 2017 svarede banken, at der kunne finde en opdeling af gælden mellem M og H sted, såfremt de kautionerede for hinandens gæld. Samtidig bad banken om at få indleveret økonomiske oplysninger for M og H.
I en efterfølgende korrespondance mellem klagerne og banken i juni 2017 afviste klagerne at kautionere for hinandens gæld. Banken fastholdt, at de begge hæftede for den samlede gæld.
Den 10. juli 2017 indgav klagerne en klage til Ankenævnet.
Ved breve af 27. september 2017 meddelte Realkredit Danmark både M og H, at banken havde afgivet en garanti, der dækkede instituttets tab efter salget af ejendommen, og at banken derfor var indtrådt i instituttets rettigheder. Gælden til banken vedrørende indfrielsen af realkreditlånet kunne opgøres til 232.903,27 kr., hvortil kom en rente på 0,0732 % p.a., indtil gælden var betalt.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagernes påstand således, at Danske Bank skal anerkende, at den på bindende måde har accepteret at opdele gælden som ønsket af dem.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken var vidende om og accepterede en opdeling af gælden gennem de ca. 2 ½ år, hvor huset stod til salg. Det fremgik tydeligt af deres mails i perioden fra 2015 til 2017 til banken, at der var var indgået en aftale om opdeling af gælden til banken. Banken svarede ikke på de fremsendte mails.
Det virker uforståeligt, at banken anfører, at den misforstod disse mails og troede, at der var tale om en beskrivelse af deres indbyrdes fordeling af gældsforpligtelserne.
Opdelingen af gælden blev ligeledes drøftet med banken i flere telefonsamtaler i perioden fra 2015 til 2017 uden, at banken stillede krav om fælles hæftelse for restgælden.
Banken accepterede igen opdelingen af gælden ved godkendelsen af ejendomssalget i april 2017. Banken betingede sig ikke i den forbindelse, at der skulle være fælles hæftelse for restgælden.
Deres underskrift af den foreløbige skylderklæring til Realkredit Danmark midt i april 2017 var alene en bekræftelse på, at de fortsat skyldte realkreditinstituttet penge, og at de ville indfri gælden. Erklæringen indeholdt ikke et krav om, at de skulle hæfte fælles for gælden.
De har på intet tidspunkt skrevet under på, at de skulle hæfte fælles for optagelse af nye lån til indfrielse af gælden, men de har tværtimod gjort banken opmærksom på det modsatte siden 2014.
Ved deres drøftelse med banken i maj 2017 om en refinansiering af gælden, ændrede banken holdning og opstillede et nyt krav om fælles hæftelse for gælden. Et sådant krav havde banken ikke tidligere opstillet.
Ønsket om en fælles hæftelse er alene en ”policy” fra banken og ikke et lovkrav, hvorfor der principielt intet er til hinder for en opdeling af gælden.
Gennem hele forløbet, og særligt fra april 2017 og fremefter, har banken forhalet sagsforløbet, og dette har sammen med bankens nye krav om fælles hæftelse ført til, at de som kunder reelt har truffet en beslutning om salg af ejendommen på et forkert grundlag. Deres mulighed for at indhente andre finansieringstilbud eller at klage over bankens ændrede holdning er ligeledes blevet minimeret.
Danske Bank har anført, at der endnu ikke er sket en refinansiering af klagernes gæld, der således fortsat består af forpligtelsen i henhold til boliglånet og skylderklæringen vedrørende realkreditlånet.
Klagerne har ved deres fælles underskrift af lånedokumenterne accepteret at hæfte personligt og solidarisk i overensstemmelse med gældsbrevslovens § 2. Dette gælder også skylderklæringen vedrørende realkreditlånet.
Klagernes fælles hæftelse for gælden er hverken i perioden efter skilsmissen eller efter salget af deres ejendom blevet ændret eller frafaldet af banken eller af Realkredit Danmark.
Klagerne kan ikke ved en ensidig meddelelse tilpligte banken at frafalde den aftalte fælles hæftelse.
Banken har ikke haft den opfattelse, at klagernes henvendelser var udtryk for et ønske om frafald af deres fælles hæftelse. Banken har forstået henvendelserne som en beskrivelse af klagernes indbyrdes fordeling af gældsforpligtelserne efter skilsmissen. Det forhold, at klagerne imellem sig aftalte en afvikling, der ikke fordelte gældsforpligtelserne ligeligt, fritager ikke klagerne for deres fælles hæftelse over for banken.
Banken kunne først tage stilling til afvikling og eventuel opdeling af klagernes fælles gældsforpligtelser, når den fælles ejendom var solgt og et fremtidigt rådighedsbeløb i forhold til afvikling var kendt.
Det bestrides, at banken har forhalet sagen eller på anden måde haft en målsætning om at genere klagerne. Banken og klagerne har tværtimod gennem hele forløbet haft en fælles interesse i, at ejendommen blev solgt bedst muligt, hvilket dog blev vanskeliggjort som følge af begrænset interesse for ejendommen i markedet.
Klagernes ejendom var til salg gennem en længere periode, og prisen på ejendommen blev sat ned af flere gange. Det stod klart, at ejendommen skulle sælges, da klagerne ikke ønskede at blive boende. Det bestrides, at klagerne skulle have truffet en beslutning om salg på et forkert grundlag.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, ejede en fast ejendom, der var finansieret med et realkreditlån optaget via banken og et boliglån optaget i banken. Til sikkerhed for boliglånet havde klagerne givet banken pant i et ejerpantebrev med pant i ejendommen.
Klagerne hæftede personligt og solidarisk for både realkreditlånet og boliglånet.
I september 2014 blev klagerne skilt og satte ejendommen til salg.
I salgsperioden sendte klagerne nogle mails til banken, hvoraf fremgik, at de ønskede at opdele gælden mellem sig, herunder hvorledes de ønskede gælden opdelt. Banken besvarede ikke disse henvendelser.
I marts 2017 blev ejendommen solgt med et budgetteret underskud på 430.020,99 kr. Efterfølgende indfriede banken i henhold til en afgiven garanti restgælden på realkreditlånet og indtrådte i kravet mod klagerne.
Selv om banken ikke har besvaret klagernes mails, hvori de bad om en opdeling af gælden, finder Ankenævnet ikke, at der er grundlag for at fastslå, at banken stiltiende eller på anden måde accepterede at frafalde klagernes fælles hæftelse for restgælden i forbindelse med underskudshandlen.
En opdeling af gælden beror således på bankens kreditmæssige afgørelse, og banken er berettiget til at afvise at opdele gælden.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at opdele gælden.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.