Omprioritering i forbindelse med ejendomssalg. Ansvar for aflysning af ejerpantebrev m.m.
| Sagsnummer: | 117/1988 |
| Dato: | 09-03-1989 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Arnold Kjær Larsen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - aflysning
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Omprioritering i forbindelse med ejendomssalg. Ansvar for aflysning af ejerpantebrev m.m. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I oktober 1987 solgte den af ene af klagerne den hende tilhørende faste ejendommen i Herning med overtagelsesdag den 1. maj 1988. Ejendommen var bl.a. behæftet med et ejerpantebrev på 60.000 kr. til indklagedes Herning afdeling, som ikke skulle overtages af køberne, og anledningen til salget var, at klagerne i forbindelse med stillingsskift ønskede at flytte til Fredericia. På grundlag af klagernes tilkendegivne ønske om skifte af pengeinstitut fremsendte afdelingen 15. december 1987 oplysninger vedrørende klagernes engagement til Aktivbanken A/S, som imidlertid meddelte, at man ikke ønskede at overtage dette.
Det aftaltes herefter, at afdelingen skulle gennemføre omprioriteringen i forbindelse med det skete ejendomssalg, og der oprettedes en særlig konto til dette formål. på kontoen blev, efter at afdelingen havde afgivet sædvanlig garanti for anmærkningsfrit skøde overfor kreditforeningen, indsat provenuet af det i forbindelse med ejendomshandelen optagne ejerskiftelån samt den af køberne af ejendommen erlagte kontante udbetaling. Kontoens indestående udgjorde - efter betaling af et ejendomshandelen uvedkommende beløb på 113.000 kr. den 29. december 1987 - i perioden fra denne dato og indtil den 4. maj 1988, hvor kontoen opgjordes, ca. 165.000 kr.
Herudover havde den ene af klagerne et engagement med afdelingen, som omfattede en kassekredit og en plankonto. Kassekredittens bevilgede maksimum udgjorde 85.000 kr., men debetsaldoen varierede i perioden fra december 1987 til maj 1988 fra ca. 96.000 kr. til ca. 134.000 kr. I den samme periode udgjorde debetsaldoen på plankontoen, hvis maksimum efter det oplyste var godt 9.000 kr., bortset fra en ganske kort periode mellem ca. 20.000 kr. og ca. 65.000 kr.
På grund af manglende dækning på plankontoen og kassekreditten tilbageførte afdelingen i begyndelsen af januar 1988 ydelserne pr. 31. december 1987 på kreditforeningslånene i klagernes sommerhus. Ved skrivelse af 19. januar 1988 anmodede afdelingen kreditforeningen om udsættelse til den 30. april 1988 med betalingen af disse ydelser og ydelserne pr. 31. marts 1988. Ydelserne blev imidlertid ikke betalt på dette tidspunkt og blev af kreditforeningen overgivet til inkasso, og klagerne måtte i denne forbindelse betale advokaten et inkassogebyr på 1.037 kr.
Ved opgørelsen af den i forbindelse med ejendomsoverdragelsen oprettede konto i maj måned 1988 blev provenuet anvendt dels til indfrielse af debetsaldoen på plankontoen, dels til indfrielse af et af klagerne hos indklagede mod pant i klagernes sommerhus optaget lån og dels for ca. 5.000 kr.'s vedkommende til nedbringelse af debetsaldoen på kassekreditten.
I forbindelse med gennemførelse af omprioriteringen af den solgte ejendom foranledigede afdelingen ejerpantebrevet på 60.000 kr. aflyst fra ejendommen. Den ene af klagerne havde ved skøde tinglyst den 16. marts 1988 erhvervet en ejendom i Fredericia til overtagelse den 1. marts 1988. Ved nota af 29. juni 1988 debiterede klagernes nye pengeinstitut dem et beløb på 2.800 kr. for tinglysning af et nyt ejerpantebrev på 60.000 kr., sammensat af stempelafgift på 2.400 kr. og tinglysningsafgift på 400 kr.
Efter brevveksling med afdelingen har klagerne for Ankenævnet påstået indklagede tilpligtet at godtgøre dem de overtræksrenter, som er debiteret deres kassekredit og plankonto i tiden fra 1. januar 1988, til indfrielsen fandt sted, den erlagte stempelomkostning på 2.400 kr. ved genlysning af ejerpantebrevet samt inkassoomkostningerne opkrævet i forbindelse med, at terminsydelserne til kreditforeningen blev taget til inkasso.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har til støtte for de nedlagte påstande gjort gældende, at indklagede har været uberettiget til som sket at debitere overtræksrente på kassekreditten og plankontoen, dels fordi det var aftalt med afdelingen, at en indfrielse af engagementet kunne afvente, at klagerne fik nyt pengeinstitut, dels fordi der i hele den periode, hvori overtræk på de nævnte konti forekom, henstod et betydeligt beløb i klagernes favør på den konto, som var oprettet i anledning af klagernes salg af ejendommen i Herning. Til støtte for kravet om refusion af de erlagte stempelomkostninger har klagerne gjort gældende, at afdelingen burde have spurgt klagerne, om ejerpantebrevet ønskedes overført til klagernes nye ejendom, forinden aflysning fra ejendommen i Herning fandt sted. Med hensyn til spørgsmålet om inkassoomkostninger har klagerne gjort gældende, at de med afdelingen havde aftalt, at terminsydelserne til kreditforeningen ville blive betalt af afdelingen senest 1. maj 1988, og at de ikke modtog nogen meddelelse fra afdelingen om, at dette ikke skete.
Indklagede har til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gjort gældende, at afdelingen ikke har bevilget klagerne det allerede konstaterede overtræk på de nævnte konti, men at man blot har undladt at sende det misligholdte engagement til inkasso på grund af klagernes oplysning om at ville finde et andet pengeinstitut. Det forhold, at klagerne i den periode, hvori de konstaterede overtræk forekom, havde midler henstående på den i anledning af ejendomsoverdragelsen etablerede indlånskonto medfører ikke, at den skete debitering af overtræksrente har været uberettiget, allerede fordi indlånsmidlerne ikke har været til klagernes frie disposition; indeståendet var nemlig separeret primært til sikring af den af afdelingen overfor kreditforeningen givne garanti for anmærkningsfrit skøde, hvortil kommer, at kreditengagementet var opsagt til overførsel til andet pengeinstitut, hvorfor indklagede alene påtog sig omprioriteringssagen, fordi klagerne ikke på det pågældende tidspunkt kunne etablere et kundeforhold i et andet pengeinstitut.
Klagerne var ifølge aftalen om salg af deres faste ejendom i Herning forpligtet til at præstere anmærkningsfrit skøde pr. 1. maj 1988, og afdelingen havde ikke forud for dette tidspunkt fået instruktion om, at ejerpantebrevet skulle overføres til en anden ejendom, hvorfor den foretagne aflysning af ejerpantebrevet ikke med rette kan kritiseres.
Afdelingen har ikke på noget tidspunkt forpligtet sig til at betale kreditforeningsydelserne på klagernes lån i sommerhuset, men har tværtimod ved skrivelsen af 19. januar 1988 til kreditforeningen anmodet om udsættelse med betalingen af ydelserne.
Ankenævnets bemærkninger:
Det findes ikke godtgjort, at indklagede har bevilget klagerne ret til overtræk på plankontoen og kassekreditten, og der findes heller ikke at foreligge andre forhold, som kan afskære indklagede fra at forlange overtræksrente eller -provision. Klagen kan derfor ikke tages til følge på dette punkt.
Indklagede burde ikke have aflyst ejerpantebrevet på 60.000 kr. uden først at forespørge klagerne, om de havde mulighed for og ønskede at overføre ejerpantebrevet til en anden ejendom. Det må lægges til grund, at ejerpantebrevet kunne have været overført til den ejendom, klagerne havde erhvervet i Fredericia, og indklagede findes herefter at burde erstatte klagerne den stempelafgift på 2.400 kr., de måtte betale ved oprettelsen af det nye ejerpantebrev.
Det findes ikke godtgjort, at indklagede havde lovet klagerne at betale restancen på kreditforeningslånene i sommerhuset, og der findes herefter ikke at være grundlag for at pålægge indklagede at erstatte inkassogebyret på 1.037 kr.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klagerne 2.400 kr. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.