Spørgsmål om bindende indfrielsestilbud.
| Sagsnummer: | 433/2003 |
| Dato: | 23-03-2004 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Emtoft, Inge Frølich, Ole Simonsen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om bindende indfrielsestilbud. |
| Indklagede: | BG Bank (Danske Bank) |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Denne sag vedrører, om indklagede på baggrund af en forespørgsel fra klageren i maj 2003 gav et bindende tilbud om indfrielse af klagerens andelsboliglån, som havde særlige indfrielsesvilkår.
Sagens omstændigheder.
I begyndelsen af 2001 ydede indklagede klageren et andelsboliglån på 504.162,50 kr. Løbetiden var 15 år, og rentesatsen var 8,1% p.a. Rentesatsen var fast i de første 10 år af lånets løbetid (rentesikringsperioden). Af gældsbrevet fremgår bl.a.:
"Opsigelse/indfrielse
…
Der gælder følgende særlige vilkår ved indfrielse i rentesikringsperioden:
Indfrielsesbeløbet beregnes ved at tilbagediskontere lånets terminsbetalinger i den resterende del af rentesikringsperioden, tillagt den tilbagediskonterede værdi af lånets restgæld inkl. rente på tidspunktet for rentesikringsperiodens udløb.
Tilbagediskonteringen sker til indfrielsesdagen med en referencerente. Referencerenten beregnes som summen af rentesatsen excl. tillæg for nye boliglån hos [indklagede] med samme låneprofil og nærmeste kortere restløbetid og nærmeste kortere restrentesikringsperiode som gælder for nærværende lån på indfrielsestidspuntket og det for nærværende lån aftalte tillæg på 2,00 procentpoint, fratrukket 0,20 procentpoint. Rentesatsen excl. tillæg for nye rentesikrede boliglån hos [indklagede] beregnes dagligt af banken og kan oplyses på forlangende. Banken forpligter sig ikke herved til at yde nye lån med tilsvarende løbetider og rentesikringsperioder som på dette lån.
Eksempel: Et annuitetslån med oprindelig løbetid på 30 år og 10 års rentesikringsperiode ønskes indfriet 4,25 år efter oprettelsen. Restløbetiden på lånet er ved indfrielsen 25,75 år, og lånet er rentesikret i endnu 5,75 år. Ved beregning af referencerenten anvendes rentesatsen for nye boliglån med annuitetsafvikling hos [indklagede] gældende for lån med 25 års løbetid og 5 års rentesikring.
Er referencerenten på indfrielsestidspunktet mindre end lånets årlige rente, kan lånet kun indfries til overkurs med et beløb, der er højere end den aktuelle restgæld. Merbetalingen er udtryk for det tab, som [indklagede] pådrages ved at indfrielsesbeløbet i den resterende del af rentesikringsperioden må genplaceres til en lavere rente (svarende til referencerenten) end den rente, som [indklagede] ville have opnået, såfremt lånet ikke var blevet indfriet.
Er referencerenten på indfrielsestidspunktet derimod større end lånets årlige rente, kan lånet indfries til underkurs med et beløb, der er mindre end den aktuelle restgæld. I denne situation vil [indklagede] kunne genplacere indfrielsesbeløbet til en højere rente end rente, som [indklagede] ville have opnået, såfremt lånet ikke var blevet indfriet.
...
Eksempler på indfrielseskurser
Tabellen nedenfor viser eksempler på indfrielseskurser for nærværende lån, såfremt referencerenten på indfrielsestidspunktet er henholdsvis 1, 2 og 3% højere og lavere end lånets rente.
Indfrielseskurserne er beregnet for udvalgte restløbetider af rentesikringsperioden på lånet.
Beregningerne er foretaget under forudsætning af, at lånet er oprettet på en terminsdato og at første ydelse betales på den efterfølgende terminsdato.
Restløbetid i rentesikringsperioden | |||||
Referencerente | 8 år | 6 år | 4 år | 2 år | Udløb |
3% højere | 88 | 90 | 92 | 96 | 100 |
2% højere | 92 | 93 | 95 | 97 | 100 |
1% højere | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 |
Lånets rente | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
1% lavere | 105 | 104 | 103 | 102 | 100 |
2% lavere | 111 | 109 | 106 | 104 | 100 |
3% lavere | 116 | 113 | 110 | 106 | 100" |
Lånet skulle afvikles med en ydelse på 14.679,52 kr. pr. kvartal. Ifølge ydelsesoversigten i gældsbrevet var restgælden efter betaling af ydelsen pr. den 31. marts 2003 på 460.480,64 kr.
Ved e-mail af 18. maj 2003 rettede klageren henvendelse til indklagede. Af e-mailen fremgår bl.a.:
"Jeg overvejer at sælge min andelslejlighed. Derfor vil jeg meget gerne have en opgørelse der viser hvad der er tilbage på mine lån.
Det ene -500.000 kroner start. kan jeg se på side 3 står til ca. 460.480,64 plus noget rente
og
det andet -200.000 kroner start står til 168.778,52 plus renter med det holder vel ikke da vi har sat ydelsen ned.
Kan jeg få en opgørelse per ultimo maj?
Hvis ikke jeg sælger hvad kan jeg så få et nyt med fast rente hvis vi laver om og låser begge fast? Hvad er renten?
Kan lån eventuelt overføres til trediepart som eventuelt køber lejligheden?"
Ved e-mail af 21. maj 2003 besvarede indklagede henvendelsen således:
"Med hensyn til lånene vil restgælden ultimo maj være ca.
466.851,20 inden ydelsen betales, og 186.386,67 inden ydelsen betales.
Så du har ret i at det er lidt højere end i dokumentet fra dengang hvor din ydelse var højere."
Den 2. juni 2003 underskrev klageren hos pengeinstituttet P en anmodning om overførsel af sit engagement med indklagede til P. I anmodningen er der ud for andelsboliglånet anført en saldo på 467.000,00 kr.
Den 3. eller 4. juni 2003 indleverede klageren sit VISA/dankort til indklagede. Indklagede har anført, at indfrielsen af andelsboliglånet blev drøftet. Klageren blev orienteret om, at der ville blive bestilt et indfrielsestilbud, idet der kunne være en overkurs. Desuden blev klageren spurgt, om han eller P ville kontaktes, inden lånet blev overført med henblik på at få oplyst det endelige beløb, som lånet skulle indfries med. Dette tilkendegav klageren, at han gerne ville. Klageren har bestridt, at der blev taget forbehold for en eventuel overkurs, og har anført, at han var af den opfattelse, at der allerede forelå et endeligt indfrielsestilbud, og at der alene var tale om fastsættelse af det nøjagtige beløb. På den baggrund - og da han havde travlt og var på vej i sommerhus og ikke havde lånedokumenter eller andet at forholde sig til - mente han ikke, at der skulle laves en aftale som foreslået af indklagede.
Pr. telefon meddelte indklagede efterfølgende P, at der i forbindelse med indfrielsen af andelsboliglånet skulle betales overkurs. Klageren, der via P fik meddelelse herom, gjorde indsigelse imod overkursen.
Ved skrivelse af 25. juni 2003 til klageren meddelte indklagede følgende:
"I de mails vi har udvekslet, kan vi ikke se at vi har givet dig et indfrielsestilbud. Du henviser selv til beløb fra ydelsesoversigterne i lånedokumenterne og spørger efter beløb der modsvarer disse efter din ydelsesændring.
I dokumentet står vilkår for indfrielse og disse er på ingen måde er skjult, hvorfor lånet skal indfries efter disse vilkår. Indfrielseskursen var pr. den 24. juni 2003 114,05 altså et ekstrabeløb på 64.684,81.
Hvis du fortsat ønsker at indfri skal du kontakte mig for at få den endelige kurs. Denne kurs vil være i samme niveau som den pr. 24. juni."
Parternes påstande.
Den 26. november 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at acceptere en indfrielse af andelsboliglånet med 466.851,20 kr. reguleret med renter og indbetalinger i perioden efter ultimo maj 2003.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han på baggrund af e-mailen af 21. maj 2003 berettiget forventede, at andelsboliglånet kunne indfries til 466.851,20 kr. Beløbet oversteg restgælden pr. 31. marts 2003 med 6.370,56 kr., hvorfor omkostningerne måtte anses for indeholdt i indfrielsesbeløbet. Der blev ikke taget forbehold for yderligere omkostninger eller overkurs. Det fremgår klart af hans forespørgsel, at lånet skulle indfries på grund af eventuelt salg eller overførsel til tredjepart.
Det fremgår af overførselsanmodningen, at P efter at have set lånedokumentet og e-mailen fra indklagede også var af den opfattelse, at indfrielsesbeløbet udgjorde 467.000 kr.
Efter modtagelsen af skrivelsen af 25. juni 2003 fik han ved forespørgsel til indklagedes Amagerbro afdeling oplyst, at rentesatsen for 15-årige andelsboliglån med fem års rentesikring var 7,9 % - 8% p.a. Der var således ikke sket et rentefald, der kunne danne grundlag for beregning af overkurs ved indfrielsen.
Indklagede har anført, at det fremgår klart af gældsbrevet, at der ved indfrielse af lånet i rentesikringsperioden skal betales en overkurs, såfremt referencerenten på indfrielsestidspunktet er mindre end lånets årlige rente.
Da referencerenten ved klagerens henvendelse om indfrielse var lavere end renten på andelsboliglånet, skal indfrielse ske til overkurs i henhold til låneaftalen.
E-mailen af 21. maj 2003 er ikke et indfrielsestilbud, men blot en oplysning om restgælden.
Klageren blev ved henvendelsen i afdelingen orienteret om, at der ville være en overkurs.
De 6.370,56 kr. er renter påløbet i perioden 31. marts - 31. maj 2003 og har således intet med overkursen at gøre.
I overførselsanmodningen er der for så vidt angår andelsboliglånet anført en saldo på 467.000 kr. Der anmodes om, at kontoen opgøres til overførselsdagen og heri ligger, at der kan være renter, overkurs m.v., der ikke er medregnet i saldoen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
De særlige indfrielsesvilkår fremgår klart af gældsbrevet, og Ankenævnet finder, at klageren var eller burde have været klar over, at der ved indklagedes oplysning om restgælden ved e-mailen af 21. maj 2003 ikke var foretaget beregning af en eventuel overkurs. Som følge heraf, og idet Ankenævnet ikke finder grundlag for at tilsidesætte indklagedes beregning af indfrielseskursen, jf. skrivelsen af 25. juni 2003,
Klagen tages ikke til følge.