Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med byggesag, hvor entreprenør ikke stillede den lovede garanti.

Indledning.

Denne sag vedrører, om BRFbank har pådraget sig et erstatningsansvar som følge af, at en entreprenør ved opførelsen af klagernes faste ejendom ikke stillede den lovede garanti.

Sagens omstændigheder.

Klagerne rettede i foråret 2007 henvendelse til BRFbank i forbindelse med opførelse af en fast ejendom. BRFBank tilbød klagerne en byggekredit.

Inden oprettelsen af byggekreditten modtog klagerne en oversigt over, hvilke forhold der skulle være opfyldt forinden etableringen af kontoen. Blandt disse var nævnt garantistillelse i henhold til AB92.

I forbindelse med udarbejdelse af entreprisekontrakt med et bestemt byggefirma var klagerne bistået af en advokat.

Af en telefaxmeddelelse fra klagernes advokat af 29. juni 2007 til byggefirmaet fremgår, at advokaten havde gennemgået en fremsendt entreprisekontrakt. Advokaten anførte, at en ændring af Almindelige Betingelser for Totalentreprise 1993 (ABT 93) vedrørende § 6, stk. 3, ikke kunne accepteres og fastholdt, at der skulle ske sikkerhedsstillelse fra entreprenørens side i overensstemmelse med ABT 93.

Ved brev af 18. juli 2007 svarede byggefirmaet, at garantien på 2 % ikke ville blive stillet, hvilket var accepteret telefonisk af klagerne.

Ved brev af 24. juli 2007 til byggefirmaet bekræftede advokaten, at spørgsmålet om sikkerhedsstillelsen havde været drøftet, men at klagerne dog ikke var enige i, at sikkerheden ikke skulle stilles. Spørgsmålet havde været drøftet sammen med et tilbud om en eventuel prisreduktion. Ved brev af 25. s.m. oplyste byggefirmaet, at "den nævnte garanti, de 2 %, kunne udløse en prisreduktion på 6-7.000".

I en telefaxmeddelelse af 3. august 2007 anførte klagernes advokat, at klagerne var indstillet på at acceptere, at garantien på 2 % bortfaldt, såfremt den tilbudte prisreduktion kunne konverteres til en husalarm.

Den 22. august 2007 underskrev klagerne totalentreprisekontrakt med byggefirmaet. Af kontraktens § 6 "sikkerhedsstillelse" fremgår:

"… [Byggefirmaet] stiller sikkerhed i henhold til AB93 § 6 med følgende ændringer, § 6 stk. 3 ændres til at der nedskrives til 0 % et år efter byggeriet er afleveret".

ABT 93 § 6, stk. 1-3, er sålydende:

"…

Entreprenørens sikkerhedsstillelse

§ 6. Medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet, skal entreprenøren senest 8 arbejdsdage efter entrepriseaftalens indgåelse stille sikkerhed for opfyldelse af sine forpligtelser over for bygherren. Sikkerheden stilles i form af betryggende bank- eller sparekassegaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende måde.

Ved telefaxmeddelelse fra klagernes advokat af 15. september 2007 til byggefirmaet bragte advokaten telefaxmeddelelsen af 3. august 2007 i erindring.

Af en e-mail af 17. september 2007 fra klagerne til deres advokat fremgår, at klagerne havde modtaget den endelige entreprisekontrakt fra byggefirmaet i underskrevet stand.

Den 28. september 2007 betalte BRFbank første rate i henhold til entreprisekontrakten med 118.524,45 kr.

I en redegørelse udarbejdet af klagerne hedder det bl.a.:

"…

Januar/Februar 2008

Løbende dialog med [byggefirmaet] og EDC Ballerup ang garanti fra bygherre og sikkerhedsstillelse fra entreprenør via deres bank; Roskilde Bank

06.02 Bliver rykket et par gange af [byggefirmaet] indtil garanti endelig bliver stillet af BRFBank. Formidler kontakt for EDC/BRF til [byggefirmaet] erhvervsrådgiver [N] hos Roskilde Bank.

12.02 Iflg korrespondance med [byggefirmaet] er det nu formalia mht. garanti/sikkerhedsstillelsen og da vi ikke hører videre fra EDC/BRF Bank formoder vi alt er i den skønneste orden.

…"

Den 22. februar 2008 betalte BRFbank efter anmodning fra en medarbejder hos EDC anden rate på 1.080.454,75 kr.

I marts konstaterede klagerne, at byggefirmaet havde likviditetsproblemer.

I april 2008 blev der afsagt konkursdekret over byggefirmaet.

Ved brev af 17. juli 2008 rettede klagernes advokat henvendelse til BRFbank. Advokaten anførte, at klagerne på grund af manglende færdiggørelse af huset fra byggefirmaets side kunne konstatere et tab i størrelsesordenen 500-600.000 kr. Advokaten anførte, at bankens håndtering af spørgsmålet om sikkerhedsstillelse fra byggefirmaets side havde påført klagerne et tab på 355.572,90 kr. svarende til den garanti på 15 % af entreprisesummen, som skulle have været stillet.

Ved brev af 14. august 2008 afviste BRFbank at være erstatningsansvarlig som følge af den manglende garantistillelse.

Parternes påstande.

Klagerne har den 12. november 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFbank tilpligtes at betale 355.572,90 kr.

BRFbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken havde påtaget sig at bistå dem med håndteringen af finansieringen af byggesagen, hvorfor de med rette kunne forvente, at banken påså, at garantien fra byggefirmaet blev stillet.

BRFbank krævede garantien som betingelse for betalinger fra byggekreditten, men har uagtet den manglende sikkerhed alligevel betalt to byggerater.

Banken har desuden gentagne gange rykket for garantien, selvom det øjensynligt var deres egen opgave at indhente denne.

Banken har på intet tidspunkt oplyst, at garantien ikke var modtaget. Den kunne have tilbageholdt i byggeraterne svarende til størrelsen af den manglende garanti.

I foråret 2008 var der også en problemstilling om deres garantistillelse som bygherre over for byggefirmaet, men dette blev løst af banken. Kontakten med byggefirmaet herom havde intet at gøre med byggefirmaets garantistillelse.

Banken har tilsidesat almindelig praksis i branchen ved ikke at sikre modtagelsen af garantien fra byggefirmaet.

Bankens håndtering af sagen har påført dem et tab svarende til den manglende garantistillelse. Banken har handlet ansvarspådragende.

BRFbank har anført, at banken ikke har udvist ansvarspådragende adfærd.

Klagerne og deres advokat har udvist egen skyld. Det er spørgsmålet, om klagernes advokat har pådraget sig et rådgivningsansvar over for klagerne, hvilket spørgsmål dog ikke kan afgøres af Ankenævnet. Sagen kan derfor mest hensigtsmæssigt behandles ved domstolene. I modsat fald må der ske identifikation for så vidt angår klagerne og deres advokat.

Det kan bebrejdes klagerne, at anden byggerate blev betalt, eftersom klagerne, i tiden forud herfor var opmærksomme på den manglende garanti. Klagerne forhandlede i januar og februar 2008 med byggefirmaet om entreprenørgarantien, men sikrede sig ikke, at den blev stillet.

Banken har ikke påtaget sig at sikre klagerne, at byggefirmaet stillede garantien. Ansvaret herfor påhvilede klagerne selv og deres advokat.

Bankens krav om garantistillelse fra byggefirmaets side var primært foranlediget af, at man ønskede at sikre sit engagement. Banken havde en væsentlig interesse i, at byggeriet opnåede den forudsatte værdi. Banken havde ikke til hensigt at afdække klagernes risiko som en serviceydelse.

Banken har ikke påtaget sig nogen forpligtelse til at yde juridisk bistand til klagerne, herunder vedrørende spørgsmålet om indhentelse af garanti. Banken har heller ikke handlet på en måde, så klagerne med føje måtte have fået denne opfattelse.

Klagernes påståede tab er udokumenteret. Klagerne har ikke løftet bevisbyrden ved at fremlægge forskellige tilbud fra håndværkere på færdiggørelse af byggeriet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det fremgår af klagernes egen redegørelse, at de i januar-februar 2008 var bekendt med, at byggefirmaets sikkerhedsstillelse i henhold til ABT 93 § 6 på 15 % af entreprisesummen endnu ikke var stillet. Garantien skulle stilles over for klagerne som bygherrer, og Ankenævnet finder, at klagerne i forhold til BRFbank selv må bære risikoen for, at de i februar 2008 anviste anden byggerate til betaling til byggefirmaet uden at sikre sig, at dettes sikkerhedsstillelse forelå. Det forhold, at BRFbank som vilkår for byggekreditten havde betinget sig, at der blev stillet sikkerhed af byggefirmaet, indebærer ikke, at banken over for klagerne havde forpligtet sig til at påse, at dette skete.

Klagen tages ikke til følge.