Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom i 2014 og mod afslag på låneomlægning i 2025.

Sagsnummer:	169/2025
Dato:	28-08-2025
Ankenævn:	Katrine Waagepetersen, Mette Lindekvist Højsgaard, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Martin Hare Hansen.
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom i 2014 og mod afslag på låneomlægning i 2025.
Indklagede:	Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom i 2014 og mod afslag på låneomlægning i 2025.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark, hvor de blandt andet havde konti med tilknyttede betalingskort.

Banken har oplyst, at den i forbindelse med klagernes køb af en ejendom i 2014 ydede rådgivning til klagerne om valg af boliglån. Klagerne optog via banken et realkreditlån på 1.538.000 kr. med en rente på 3,5 %, et renteloft på 5 % og afvikling over 30 år (Rentegarantilån). Banken har fremlagt Erklæring vedrørende rådgivning om lån mod sikkerhed i fast ejendom vedrørende bankens rådgivning om det pågældende lån underskrevet af klagerne den 16. januar 2014.

I september 2014 optog klagerne et yderligere boliglån i banken (Nordea Prioritet Boligkøb) på nom. 140.000 kr. med afvikling over 5 år. Banken har fremlagt Erklæring vedrørende rådgivning om lån mod sikkerhed i fast ejendom vedrørende bankens rådgivning om det pågældende lån underskrevet af klagerne den 17. september 2014. Heraf fremgik blandt andet:

”Begrundelse for valget af lånet i lyset af vores økonomi:

Nordea Prioritet Boligkøb:

Vi ønsker en fleksibel finansiering hvor løbetiden er afstemt med vores pensionsalder. Derfor max. løbetid 5 år. Dog forventer vi at en kommende arv vil skulle indfri en del af gælden.”

I sommeren 2017 optog klagerne via banken et realkreditlån/tillægslån på 500.000 kr. med rentetilpasning hver sjette måned og afvikling (Kort Rente) til brug for indfrielse af deres banklån (Nordea Prioritet, billån og kassekreditter). Banken har fremlagt Erklæring vedrørende rådgivning om lån mod sikkerhed i fast ejendom af 20. juli 2017 vedrørende bankens rådgivning om det pågældende lån.

I januar 2019 omlagde klagerne via banken deres realkreditlån til et samlet realkreditlån (Kort Rente) på 1.914.000 kr. med en løbetid på 30 år, som er klagernes nuværende lån. Banken har fremlagt Erklæring vedrørende rådgivning om lån mod sikkerhed i fast ejendom af 23. januar 2019 vedrørende bankens rådgivning om det pågældende lån.

Banken har oplyst, at klagerne i sommeren 2024 havde overtræk på deres konti i banken, og i efteråret 2024 blev overtrækkene større og varigheden af overtrækkene længere. Banken har fremlagt en historisk liste over overtræk og rykkerbreve til hver af klagerne og har opstillet følgende oversigt over forløbet:

Dato	Forløb
9/10--2024	Klagerne ansøgte om et bevilget overtræk på 6.000 kr. til dem hver. Da de havde gæld til det offentlige, stillede banken krav om, at gælden skulle være betalt før, at banken kunne bevillige et overtræk.
10/10-2024	Banken startede rykkerprocedure og sendte rykkerbreve til klagerne.
1/11-2024	Banken sendte tredje rykkerbrev til H med varsling om inkasso.
4/11-2024	Banken modtog dokumentation for, at gælden til Gældsstyrelsen var betalt.
15/11-2024	Banken bevilgede H et overræk på 5.000 kr. til den 31/12-2024.
18/11-2024	Banken afslog at forhøje M’s kassekredit med 15.000 kr. med den begrundelse, at klagerne skulle have styr på deres forbrug og overtræk før, at banken kunne bevilge en udvidelse af deres gæld til banken.
19/12-2024	H’s konti -489 og -913 var i overtræk, og banken sendte andet rykkerbrev til H og gjorde opmærksom på, at manglende betaling blandt andet ville medføre spærring af H’s kort tilknyttet konto -913.
23/12-2024	H forøgede overtrækket på konto -913, og banken spærrede H’s kort.
27/12-2024	M søgte om et bevilget overtræk på 12.000 kr.
27/12-2024	H søgte om et nyt bevilget overtræk på 7.000 kr.
Januar 2025	Banken meddelte H, at den ikke kunne bevilge et overtræk, men at den ønskede at finde en mere permanent løsning, og bad klagerne om at sende deres økonomiske oplysninger, herunder et opdateret budget, årsopgørelse og lønsedler via e-skat og pensionsoplysninger, og banken bestilte en vurdering af klagernes ejendom.
21/1-2025	Banken modtog økonomiske oplysninger fra klagerne

Den 7. februar 2025 gav banken klagerne et skriftligt afslag på at låne yderligere i deres bolig samt få afdragsfrihed på deres realkreditlån med begrundelsen, at klagernes rådighedsbeløb på pensionstidspunktet ikke var tilfredsstillende. Banken har oplyst, at den beregnede klagernes daværende rådighedsbeløb til 15.600 kr. pr. måned ud fra de fremsendte økonomiske oplysninger. Banken inviterede klagerne til et møde i banken, hvor rådgiveren kunne gennemgå bankens vurdering af klagernes kreditværdighed.

I forlængelse heraf aftalte banken med klagerne at holde et møde i banken den 24. februar 2025. Mødet blev aflyst, da rådgiveren var blevet syg. Klagerne sendte en klage til banken over, at mødet blev aflyst, og at de ikke kunne låne flere penge og få afdragsfrihed.

I en e-mail af 24. februar 2025 til H anførte banken blandt andet:

”I har en flot friværdi i jeres ejendom.

Men vi har ikke mulighed for at imødekomme jeres ønske om at låne yderligere i jeres ejendom eller konverterer jeres lån.

Det har vi ikke, da jeres rådighedsbeløb vil blive for lavt, når i går på pension.

Ydermere har i også gennem det seneste år haft en del overtræk, ligesom [M’s] konto er i overtræk lige nu med 27.003,52 kr.

Overtræk viser at der ikke er sammenhæng i jeres økonomi, ej heller med det rådighedsbeløb I har i dag.

Derfor vil vi anbefale at I sælger ejendommen så I kan bruge jeres friværdi.”

Banken har oplyst, at klagerne den 3. marts 2025 holdt et møde med rådgiveren, hvor klagernes økonomi blev gennemgået. I forlængelse af mødet kvitterede klagerne pr. e-mail for et godt møde og anmodede om et bevilget overtræk på 65.000 kr., da de havde bestilt udbetaling af en pensionsordning på 163.296 kr. før skat, med udbetaling den 31. marts 2025.

Dagen efter, den 4. marts 2025, rykkede klagerne for bevilling af overtrækket, hvilket banken godkendte den 7. marts 2025.

Den 28. marts 2025 gjorde klagerne over for banken indsigelse mod, at banken havde afvist deres ansøgning om et afdragsfrit fastforrentet realkreditlån.

I et brev af 6. april 2025 til klagerne fastholdt banken sit afslag og oplyste, at beslutningen var truffet med udgangspunkt i kendskab til klagernes økonomi, bankens overordnede kreditpolitik samt eksterne krav.

Parternes påstande

Den 6. april 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagernes påstand således, at Nordea Danmark skal anerkende at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med rådgivning om finansiering af deres køb af ejendom i 2014 og i forbindelse med afslag på låneomlægning i 2025.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken uberettiget gav dem afslag på et fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed. Afslaget blev givet med henvisning til Finanstilsynets retningslinjer vedrørende rådighedsbeløb for kommende pensionister. De har et lavt forbrug, ingen øvrig gæld og en fornuftig friværdi. Afdragsfrihed ville give dem mulighed for at spare op til pensionen og sikre økonomisk fleksibilitet.

Sagen handler imidlertid ikke kun om, hvorvidt de kunne få et lån eller ej. Den handler også om manglende rådgivning, manglende kontakt og en meget uprofessionel kundebehandling, hvor de gentagne gange blev efterladt uden hjælp til trods for, at de bad om rådgivning og et møde om deres boliglån for over to år siden.

Da de købte huset i 2014, fik de udelukkende et kontant boliglån uden nogen form for rådgivning om, hvad dette kunne medføre, når de gik på pension. Allerede dengang kunne banken have tilbudt dem et boliglån med længere løbetid eller eventuelt afdragsfrihed, som kunne have skabt mere økonomisk tryghed i fremtiden. Denne manglende rådgivning har nu store konsekvenser for dem.

I stedet for en ærlig og åben dialog om muligheder og konsekvenser blev de henvist til at vente eller tale med forskellige rådgivere, som ikke kendte deres sag, blandt andet fordi deres rådgiver var syg. Det var ikke professionel rådgivning. De efterlyste netop én fast rådgiver, der kunne hjælpe dem med en realistisk plan for deres økonomi.

Da H’s dankort blev spærret den 23. december kl. 15.10 to dage før jul, skete det uden varsel, uden besked i mobilbanken, og uden at nogen ringede. Det føltes som en unødvendig og urimelig magtdemonstration. De kunne have håndteret det anderledes, hvis de havde fået besked.

Da de stod i en presset økonomisk situation og bad om rådgivning, forventede de ikke at blive mødt med en tone, der signalerede mistillid og afvisning.

De har haft overtræk og økonomiske udfordringer. Men de har også betalt deres gæld til det offentlige og har fremlagt deres økonomi, budget og pensionsoplysninger, som banken bad om. Når man som kunde gør det, bør banken også tage sin rådgivningspligt alvorligt og ikke blot fastholde en afvisning uden at tilbyde reelle løsninger eller alternativer.

De har en oplevelse af, at de ikke blev taget lige så seriøst som kunder med højere indkomst eller større formue.

De har i hele forløbet oplevet en kold, afvisende og ikke-kundeorienteret tilgang fra banken. De har ikke fået en gennemgang af deres muligheder, der har ingen reel dialog været, og de har følt sig uønskede som kunder. De har oplevet, at sagen blev afgjort på forhånd ud fra en skabelon, uden at deres konkrete økonomi og livssituation blev vurderet individuelt.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Banken har løbende vejledt og rådgivet klagerne om deres optagelse af boliglån ud fra deres behov og finansielle situation.

Et eventuelt erstatningskrav, som klagerne måtte støtte på en påstået mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af deres ejendomskøb i 2014, er forældet, da der er forløbet mere end 10 år fra rådgivningstidspunktet.

Banken har heller ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med afvisning af omlægning af klagernes boliglån til et fastforrentet realkreditlån med afdragsfrihed. Bankens afvisning af at give klagerne et tillægslån og et lån med afdragsfrihed beroede på bankens kreditværdighedsvurdering af klagerne, herunder klagernes lave rådighedsbeløb, når de gik på pension, og klagernes gentagne overtræk på deres konti i banken.

Klagerne har anført, at de har et lavt forbrug. Dette er banken ikke enig i, da klagernes gentagne overtræk derimod viste, at klagerne havde et højt forbrug, og at klagernes økonomi ikke hang sammen, hvorfor banken anbefalede klagerne at sælge deres ejendom og realisere friværdien.

Klagerne modtog bankens begrundelse for afvisningen pr. e-mail den 7. og 24. februar 2025, og den 3. marts 2025 afholdt banken et møde med klagerne med en gennemgang af deres økonomi og bankens vurdering af klagernes kreditværdighed.

Klagernes rådighedsbeløb blev beregnet på baggrund af klagernes fremsendte økonomiske oplysninger, herunder deres budget, årsopgørelse og lønsedler via e-skat og pensionsoplysninger.

Det er således ikke korrekt, at banken ikke har mødt klagerne med dialog og en individuel vurdering af deres økonomi.

Banken ikke genkende det af klagerne anførte om, at de skulle være blevet mødt med en kold, afvisende og respektløs attitude. Klagerne kvitterede derimod pr. e-mail til banken for et godt møde den 3. marts 3025.

Det er alene banken, der fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder, hvorfor banken var berettiget til at afvise klagernes anmodning om såvel et tillægslån som omlægning af deres boliglån til et realkreditlån med afdragsfrihed.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark, hvor de blandt andet havde konti med tilknyttede betalingskort.

I september 2014 optog klagerne et yderligere boliglån i banken (Nordea Prioritet Boligkøb) på nom. 140.000 kr. med afvikling over 5 år.

I sommeren 2017 optog klagerne via banken et tillægslån/realkreditlån på 500.000 kr. med rentetilpasning hver sjette måned og afvikling (Kort Rente) til brug for indfrielse af deres banklån (Nordea Prioritet, billån og kassekreditter).

I januar 2019 omlagde klagerne via banken deres realkreditlån til et samlet realkreditlån (Kort Rente) på 1.914.000 kr. med en løbetid på 30 år, som er klagernes nuværende lån.

Banken har oplyst, at klagerne i sommeren 2024 havde overtræk på deres konti i banken, i efteråret 2024 blev overtrækkene større og varigheden af overtrækkene længere, og klagerne søgte banken om at få bevilgede overtræk. Banken afviste at bevilge overtræk og ønskede i stedet at finde en mere permanent løsning. Banken bad i den forbindelse klagerne sende deres økonomiske oplysninger.

I januar 2025 modtog banken økonomiske oplysninger fra klagerne med henblik på en vurdering af, om klagerne havde mulighed for at låne yderligere i deres bolig.

I februar 2024 gav banken klagerne afslag på at låne yderligere i deres bolig samt at få afdragsfrihed på deres realkreditlån. Banken begrundede afslaget med, at klagernes rådighedsbeløb, når de gik på pension, var for lavt, samt at klagerne det seneste år havde haft en del overtræk på deres konti. Banken anbefalede derfor klagerne at sælge deres ejendom, så de kunne bruge deres friværdi.

Banken har fremlagt erklæringer, som dokumenterer bankens rådgivning over for klagerne i forbindelse med deres optagelse af lån mod sikkerhed i fast ejendom både ved købet af deres ejendom i 2014 og ved efterfølgende låneoptagelser i perioden fra 2017 til 2019. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med disse låneoptagelser.

Det beror på bankens egen afgørelse, om banken ønsker at imødekomme en kreditansøgning, og banken var ikke forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om formidling af låneomlægning af deres realkreditlån.

Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klagerne, ligesom Ankenævnet ikke kan pålægge banken at formidle en omlægning af det eksisterende realkreditlån.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Kontakt

Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom i 2014 og mod afslag på låneomlægning i 2025.