Krav om godtgørelse af renteudgifter i forbindelse med lånomlægning i strid med aftale og om indsigt i behandling af låneanmodning.
| Sagsnummer: | 94/2025 |
| Dato: | 23-03-2026 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Inge Kramer, Iben Leisner, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: |
Afslag - Lån
Afvisning - tvist § 5, stk. 3, nr. 2 Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Krav om godtgørelse af renteudgifter i forbindelse med lånomlægning i strid med aftale og om indsigt i behandling af låneanmodning. |
| Indklagede: | Djurslands Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om godtgørelse af renteudgifter i forbindelse med lånomlægning i strid med aftale og om indsigt i behandling af låneanmodning.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Djurslands Bank.
Klageren købte en ejendom, som blev finansieret ved et 1,5 %, fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 697.000 kr. i Totalkredit, et banklån i banken med en hovedstol på 180.000 kr. og en egenfinansiering på 42.000 kr. Klageren havde herudover et billån.
Banken har oplyst, at klageren i forbindelse med købet og finansieringen af ejendommen oplyste banken, at klageren ikke havde planer om at foretage en større lånefinansieret renovering, men alene små forbedringer ved eget arbejde.
Banken har yderligere oplyst, at klageren i juni 2022 fik forhøjet sit banklån med 40.000 kr. til renovering af køkken og etablering af nyt gulv. Arbejdets tidshorisont var en til to måneder, og klageren havde en forventning om, at ejendommen skulle vurderes med henblik på at opnå en højere realkreditbelåning. Banken har endvidere oplyst, at renoveringen blev 10.000 kr. dyrere end forventet, hvorfor banklånet blev forhøjet med yderligere 10.000 kr.
Den 4. november 2022 afholdt banken og klageren et møde. Efter mødet sendte banken klageren en e-mail, hvoraf fremgår:
”…
Efter aftale sørger jeg for at foretage omlægning af dit fast rente obligationslån til variabel rente obligationslån, hvor renten fremadrettet ændres hvert halve år.
Penge som du får fri bruges til:
- Indfrielse af billån
- Indfrielse af Ungplus Opsparing (kredit)
- Renovering 70.000 kr. (ny konto)
- Resterende på lønkonto
…
Jeg sørger for at lave omlægningen i starten af næste uge.
…”
Banken har anført, at der med indholdet af e-mailen af 4. november 2022 var tale om en vejledende drøftelse, og at belåning med provenu forudsatte færdigmelding af forbedringsarbejdet på ejendommen.
Banken har fremlagt en vejledende beregning af 8. november 2022 vedrørende omlægningen af klagerens 1,5 %, fastforrentende realkreditlån med en restgæld på 685.389 kr. til et F-kort-realkreditlån med en hovedstol på 540.000 kr.
Banken har fremlagt en udskrift af lånebevillingen, hvoraf fremgår:
”…
Låneformål
Byggekredit Ren omlægning
Låneformål Ren omlægning fra fast rente 1,5% med afdrag til F-kort med afdrag. Oprettelse af byggekredit tkr. 70 Forventet tidshorisont på forbedringer 6-9 mdr. Herefter er planen at bestille en ny vurdering af boligen, hvor [klageren] forventer en vurdering på den gode side af 1 mio kr. (1.100-1.200). Herefter er det planen at kigge på eventuelle løsninger på evt. at lave et tillægslån i TK og fjerne gæld i banken.
Låneudmåling incl. Løbetid for finansiering og rentefastlæggelse
Nyt lån: F-kort med afdrag: Hovedstol 540.000 kr. Rente 0,7% Løbetid 30 år Byggekredit uden afvikling Tkr. 70 Rente 2,5%.
Bevilget renomlægning på en skråkonvertering på mindre lån og så en mindre byggekredit til at færdiggøre større renovering. Der er efter aftale med mig ikke lavet forhåndsvurdering, men kunden vurderes at have de faglige evner til at lave renoveringen færdig og der så kan skaffes en højere basis vurdering, så der kan ændres i lånesammensætningen og øge RÅB[…]”
Klageren har anført, at banken kontaktede ham telefonisk og oplyste, at realkreditinstituttet ikke ville være med til at udbetale et provenu efter omlægningen. Klageren spurgte ind til dette, men banken afviste med begrundelsen, at vurderingen indeholdt forretningshemmeligheder.
Banken har anført, at finansieringen beskrevet i e-mailen af 4. november 2022 blev fravalgt af klageren selv, og at han valgte en omlægning i henhold til den vejledende beregning af 8. november 2022, der reducerede restgælden, hvilket gav mulighed for optagelse af en byggekredit til at færdiggøre forbedringsarbejdet på ejendommen, som ville være afsluttet senest i august 2023.
Banken udarbejdede et lånetilbud på omlægning af lån, aftale om lån og pantsætning og aftale om finansiering – omlægning/tillægslån af 9. november 2022, som klageren underskrev den 10. november 2022, hvorefter klagerens 1,5 %, fastforrentede realkreditlån blev omlagt til et F-kort-realkreditlån.
Banken har fremlagt en opgørelse over, hvordan beløbet efter omlægningen blev anvendt. Af bankens opgørelse fremgår:
”
|
Provenu af skråkonvertering i 2022 – Fra 1,5% fast til F-kort (begge med afdrag) Hovedstol nyt F-Kort kr. 543.000 Udbetalt efter omkostninger |
kr. 536.081,82 |
|
Indfriet obligationsrestgæld – 682.708,06 – Indfriet med |
kr. 525.844,46- |
|
og Kontantbeløb |
kr. 4.016,63- |
|
Omkostninger til banken iflg. nota |
kr. 5.500,00- |
|
Tinglysning TK og EP – 2 x 1.730 |
kr. 3.460,00- |
|
Provenue |
kr. 2.739,27- |
Ren omlægning. Omlægning med provenu forudsætter et færdigmeldt projekt.”
Banken har oplyst, at der samtidig hermed blev oprettet en byggekredit på 70.000 kr. til forbedringsarbejdet på ejendommen. Klageren havde en forventning om, at ejendommen efter forbedringsarbejdet skulle vurderes på ny med henblik på at opnå en højere realkreditbelåning, hvorved banklånet kunne blive indfriet i sin helhed.
Banken har oplyst, at den i februar 2023 i forventning om en snarlig afslutning på forbedringsarbejdet på ejendommen sammenlagde byggekreditten, et overtræk og klagerens billån til et samlet lån på 385.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at forbedringsarbejdet ville være færdigt inden for to måneder, og at den forventede, at ejendommens værdi efter færdiggørelsen af renoveringen ville udgøre 1.1-1.200.000 kr.
Banken har oplyst, at klagerens boliglån i marts 2023 blev forhøjet med 63.000 kr., som skulle anvendes til overtræk, regninger og restarbejder. Klageren meddelte banken, at han forventede, at arbejdet ville være færdigt søndag den 7. maj 2023.
Banken har oplyst, at klagerens boliglån i april 2023 blev forhøjet med 17.000 kr., hvilket skulle være sket i forhøjelsen af februar 2023, hvorfor forhøjelsen skete uden omkostninger for klageren.
Den 11. april 2023 gjorde klageren over for banken indsigelse mod, at han ikke fik lov til at disponere over provenuet efter låneomlægningen af november 2022.
Den 12. april 2023 svarede banken:
”…
Når der skal laves en omlægning med provenu, så er der nogle specifikke krav som der skal være overholdt.
Blandt andet at din belåningsværdi holder sig indenfor 100% hvilket der var udfordringen.
Derfor lavede vi den anden løsning med henblik på at få indhentet en ny basisvurdering når du er færdig med projektet.
Det er først når vi kender den nye vurdering der kan drøftes evt. andre løsningsforslag.
…”
Den 18. april 2023 fastholdt klageren sin indsigelse og svarede banken:
”…
På daværende tidspunkt var der en kursværdi forskel på de 2 lån i nærheden af 26 %-point hvilket ville give et provenu på ca. kr. 174.720 ekskl. div. Bidrag, tinglysninger m.v. hvilket passer meget godt med det beløb som [klageren] flere gange har nævnt.
…
Havde I holdt jer til det aftalte havde regnestykket i stedet set nogenlunde således ud:
|
Ejendomsværdi: |
917.000,00 |
Forskel i kursværdi ved omlægning |
Til udbetaling ved uændret hovedstol |
Samlet engagement (som det burde være) |
Samlet engagement (som det er) |
||
|
Finansiering |
|
|
|
|
|
||
|
Totalkredit |
80% |
672.000,00 |
26 |
174.720,00 |
672.000,00 |
538.530,00 |
|
|
Bank |
20% |
245.000,00 |
|
|
245.000,00 |
449.745,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Billån |
38.000,00 |
|
|
- |
|
||
|
Forbrugslån |
45.000,00 |
|
|
- |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Samlet bankgæld |
328.000,00 |
|
|
245.000,00 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Samlet gæld |
1.000.000,00 |
|
|
917.000,00 |
988.275,00 |
||
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Til rådighed til ombygning og andet |
|
|
|
91.720,00 |
|
||
…”
Banken har oplyst, at klagerens boliglån i februar 2024 blev forhøjet med 15.000 kr. Klagerens boliglån var herefter på 472.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at den krævede, at renoveringen blev færdiggjort straks og som lovet, og at klageren bekræftede dette den 8. marts 2024.
Banken har herudover oplyst, at klageren i august 2024 anmodede banken om et billån. Banken har fremlagt en e-mail af 23. august 2024, hvoraf fremgår, at banken svarede klageren, at optagelsen af et nyt billån forudsatte en færdigmelding af forbedringsarbejdet på ejendommen. Når forbedringsarbejdet var afsluttet, kunne klageren få en endelig vurdering af ejendommen, og derefter kunne de få et endeligt overblik over økonomien.
Den 25. september 2024 anmodede klageren banken om indsigt i forløbet og bankes håndtering af klagerens låneforløb og klagede over bankens behandling.
Den 27. september 2024 afviste banken klagerens indsigelse og krav om indsigt.
Banken har oplyst, at den til trods for gentagne anmodninger herom ikke modtog en færdigmelding af arbejdet til brug for en ny vurdering af lånomlægningen.
Banken har endvidere oplyst, at klageren i februar 2025 skiftede pengeinstitut.
Parternes påstande
Den 14. februar 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal betale erstatning for renteudgifter og give ham indsigt i dens og realkreditinstituttets beregning vedrørende lånomlægningen af november 2022.
Djurslands Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han ved omlægningen af sit realkreditlån i november 2022 skulle have et beløb udbetalt, som han ville anvende til at renovere sin ejendom for. Han havde et møde med banken herom, og banken skrev en e-mail med aftalen om, hvad provenuet skulle bruges til. Efterfølgende kontaktede banken ham, og meddelte ham, at realkreditinstituttet ikke ønskede at medvirke til en udbetaling af beløbet.
Der forelå en klar aftale om, hvordan beløbet fra omlægningen skulle bruges. Banken begik en fejl, da banken havde lovet, at provenuet skulle bruges som beskrevet i e-mailen af 4. november 2022. I stedet betalte den af på hovedstolen på realkreditlånet og forhøjede boliglånet, når der skulle anvendes flere penge på renoveringen.
Bankens vurdering af, at hans ejendom var overbelånt, holdt ikke stik. Han fik at vide af lederen i UngBank, at hans ejendom aldrig har været overbelånt.
Bankens behandling af ham har ikke været i orden. Han har tabt mange penge i renter og har fået tilsendt små kurve med vin og biografbilletter som undskyldning. Banken går kun op i at tjene penge og er ligeglade med dens kunder. Den rådgiver ikke sine kunder for kundernes bedste, men for bankens bedste.
Han anmodede banken og realkreditinstituttet om at redegøre for deres beslutning, men det afviste de, da det indeholdt forretningshemmeligheder. I stedet hævede banken hans boliglån, så han næsten havde en 50/50 finansiering, og brugte det udbetalte beløb, som han skulle bruge til at renovere for til at afdrage hans realkreditlån.
Djurslands Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen skal afvises med henvisning til Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2, da sagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende mellem banken og klageren.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at den i sin klagebehandling alene har afvist at give indsigt i sin interne vurdering.
Klageren valgte selv en omlægning uden provenu, der reducerede restgælden og som gav mulighed for at få en byggekredit til at færdiggøre forbedringsarbejdet, hvorefter ejendommen efter færdigmelding ville opnå en højere vurdering.
Der er forudsætninger for yderligere belåning af klagerens ejendom, som ikke er opfyldt. Til trods for gentagne anmodninger, har banken aldrig modtaget en færdigmelding af forbedringsarbejdet på ejendommen, hvilket er en forudsætning for en fornyet vurdering og realkreditbelåning.
Det følger af bankens forretningsgange for formidling af realkreditbelåning, at endelig belåning foretages, når istandsættelsen er færdigmeldt. Af omkostningshensyn foretages ikke revurdering og ny belåning for hvert afsluttet delprojekt. Det beror således på bankens interne vurderinger og forretningsgange, hvornår der laves revurdering og ny belåning. Det har været aftalt fra starten og er en helt sædvanlig metode.
Det beror på bankens egen afgørelse, hvilke forudsætninger der skal opfyldes for at imødekomme en låneansøgning.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Djurslands Bank.
Klageren købte en ejendom, som blev finansieret ved et 1,5 %, fastforrentet realkreditlån i Totalkredit med en hovedstol på 697.000 kr., et banklån i banken med en hovedstol på 180.000 kr. og en egenfinansiering på 42.000 kr. Klageren havde herudover et billån.
Banken har oplyst, at klageren i forbindelse med købet og finansieringen af ejendommen oplyste banken om, at han ville foretage forbedringer på ejendommen ved eget arbejde.
Den 4. november 2022 afholdt banken og klageren et møde. Efter mødet sendte banken klageren en e-mail, hvoraf fremgår, at banken ville foretage omlægning af klagerens fastforrentede obligationslån til et variabelt forrentet obligationslån. Det beløb, som klageren ville få efter omlægningen, skulle bruges på indfrielse af billån, indfrielse af en kredit, og herudover skulle 70.000 kr. bruges til renovering, og resten skulle udbetales på klagerens lønkonto.
Banken har anført, at indholdet af e-mailen af 4. november 2022 var udtryk for en vejledende drøftelse, og at belåning med provenu forudsatte færdigmelding af forbedringsarbejdet på ejendommen.
Banken har fremlagt en vejledende beregning af 8. november 2022 vedrørende omlægningen af klagerens 1,5 %, fastforrentende realkreditlån med en restgæld på 685.389 kr. til et F-kort-realkreditlån med en hovedstol på 540.000 kr.
Klagerens lån blev omlagt i november 2022, hvorved der efter omkostninger blev udbetalt et beløb på 536.081,82 kr., hvoraf de 525.844,46 kr. blev anvendt til at indfri klagerens obligationsrestgæld. Samtidig hermed blev der oprettet en byggekredit på 70.000 kr. til renovering af ejendommens første sal.
Banken har oplyst, at den i februar 2023 i forventning om en snarlig afslutning på renoveringen af forbedringsarbejdet på ejendommen sammenlagde byggekreditten, et overtræk og klagerens billån til et samlet lån på 385.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at arbejdet ville være færdigt inden for to måneder, og at den forventede, at ejendommens værdi efter færdiggørelsen af renoveringen ville udgøre 1.1-1.200.000 kr.
Den 11. april 2023 gjorde klageren indsigelse mod, at han ikke fik lov til at disponere over provenuet efter låneomlægningen af november 2022.
Den 12. april 2023 svarede banken, at det ikke var muligt for klageren at disponere over provenuet, da hans belåningsværdi derved ikke kunne holde sig inden for 100 %. Banken meddelte klageren, at der skulle indhentes en ny basisvurdering, når forbedringsarbejdet på ejendommen var færdigt. Når den nye vurdering forelå, kunne banken og klageren drøfte andre løsningsforslag.
Grundet den igangværende renovering blev klagerens boliglån i marts og april 2023 forhøjet med i alt 80.000 kr. og i februar 2024 forhøjet med 15.000 kr., hvorefter klagerens boliglån udgjorde 472.000 kr.
Banken har anført, at den til trods for gentagne anmodninger aldrig modtog en færdigmelding af forbedringsarbejdet på ejendommen, hvilket var en forudsætning for en fornyet vurdering og realkreditbelåning.
Ankenævnet finder, at klagerens krav om indsigt i bankens og realkreditinstituttets beregning vedrørende lånomlægningen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende, der er omfattet af Ankenævnets kompetence, hvorfor Ankenævnet finder, at denne del af klagen afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Klageren underskrev den 10. november 2022 bankens lånetilbud på omlægning af lån, aftale om lån og pantsætning og aftale om finansiering – omlægning/tillægslån af 9. november 2022, hvorved klagerens 1,5 %, fastforrentede realkreditlån blev omlagt til et F-kort-realkreditlån. Omlægningen var uden provenu. Klageren optog samtidig hermed en byggekredit på 70.000 kr. til brug for forbedringsarbejdet på ejendommen. Ankenævnet finder, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med omlægningen af klagerens realkreditlån.
Klageren får derfor ikke medhold i denne del af klagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle kravet om indsigt i bankens og realkreditinstituttets beregninger.
Klageren får ikke medhold i kravet om erstatning.