Afgørelse

Spørgsmål om erstatning som følge af manglende finansiering af restkøbesummen for projektlejlighed

Indledning

Sagen vedrører klagernes krav om erstatning på grund af manglende finansiering af restkøbesummen for projektlejlighed med deraf følgende ophævelse af handlen fra sælgers side.

Sagens omstændigheder

Klagerne blev kunder i Sparekassen Vendsyssel omkring 2004. Sparekassen overtog i den forbindelse klagernes boliglån i ejerlejligheden L1, som klagerne fortsat bor i.

I 2005 købte klagerne en ejerlejlighed, L2, til brug for deres to børn, når børnene skulle flytte hjemmefra. L2 blev delvist finansieret af Sparekassen Vendsyssel.

I 2006 købte klagerne en ejerlejlighed under opførelse, L3, for 3.445.000 kr. af et selskab, S.

Sparekassen har oplyst, at man drøftede købet af L3 med klagerne i marts 2006.

Den 18. september 2006 overførte klagerne 30.000 kr. til den medvirkende ejendomsmægler som depositum. Klagerne har anført, at beløbet blev betalt for at reservere L3, da sparekassen havde indvilliget i at finansiere købet.

Ifølge købsaftale af 20. september 2006 skulle klagerne senest 14 dage efter købsaftalens underskrivelse enten deponere eller stille en garanti på 853.750 kr. Senest to måneder før overtagelsesdagen skulle klagerne enten deponere eller stille en garanti for den resterende købesum på 2.561.200 kr. Den foreløbige overtagelsesdag var fastsat til den 1. november 2008, men kunne udskydes af S i indtil seks måneder. Overtagelsesdagen blev efterfølgende udsat til den 28. april 2009 som følge af forsinkelser med byggeriet.

I e-mail af 25. september 2006 skrev klagerne til sparekassen:

"…

Please find attached the signed papers from HOME. Last week, we have paid Dkk 30.000 to HOME as a deposit so they can reserve the unit to us.

Now they are asking us to give them the bankgaranti. HOME told us that Danske Bank usually charge around Dkk 1.000 for a bankgaranti for the entire period … They said that they could help us but we told them that we already have a bank.

…

Our plan is to sell [L1] before November 2008 so use the money to pay our apartment loan to you and make a new loan for [L3].

Please reply if this arrangement is OK with you and if you could give us a bankgaranti.
Tell us also anything that we need to know."

I e-mail af 2. oktober 2006 skrev sparekassen til klagerne:

"… I’m just looking into your papers.
…

Is this calculation ok?

…"

Den 5. oktober 2006 stillede sparekassen en anfordringsgaranti overfor S på 853.750 kr.

Den 7. oktober 2008 spurgte sparekassen, om klagerne forsøgte at sælge L1 "as agreed when making the guarantee". Klagerne svarede samme dag, at de planlagde at sælge L1, men at pristilbuddene ikke var gode, og at de derfor i stedet overvejede at udleje L1, indtil ejendomsmarkedet var stabilt. Sparekassen svarede samme dag, at man forstod, at det var vanskeligt at få den rigtige pris for L1 som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet. Sparekassen spurgte endvidere, om det efter klagernes opfattelse ville være let at udleje L1.

Den 9. februar 2009 sendte S’s advokat betinget skøde til klagerne med anmodning om klagernes underskrift. Ifølge skødet var den samlede købesum reguleret til 3.501.930 kr. som følge af klagernes tilkøb. Skødet indeholdt en erklæring til brug for tinglysningsafgift, hvoraf fremgik, at S skønnede værdien af L3 til 2.583.750 kr.

Den 13. februar 2009 sendte klagerne skødet til sparekassen og anmodede sparekassen om at meddele, om de skulle tage nogle forholdsregler inden underskrivelsen af skødet.

Den 19. februar 2009 spurgte klagerne sparekassen, om de kunne underskrive skødet.

Den 23. februar 2009 meddelte sparekassen, at parterne måtte tage stilling til, hvad der skulle ske med klagernes lejligheder. Sparekassen spurgte, om klagerne via en advokat havde undersøgt muligheden for at træde tilbage fra købet af L3, og om klagerne fortsat søgte at sælge L1. Endelig anmodede sparekassen om at modtage et budget for klagerne.

Den 25. februar 2009 gjorde sparekassen opmærksom på, at garantien på restkøbesummen på 2.618.180 kr. skulle stilles senest den 28. februar 2009. Sparekassen anmodede fortsat om at modtage budget for klagerne. Samme dag meddelte klagerne, at L1 ville blive lejet ud, da et salg ikke var muligt på grund af for lave priser.

Den 10. marts 2009 rykkede S’s advokat for klagernes returnering af underskrevet skøde.

Den 13. marts 2009 anmodede klagerne sparekassen om bistand til forhandling med Totalkredit, der efter det oplyste havde vurderet L3 til ca. 2 mio. kr. Klagerne henviste til oplysninger på lejlighedskompleksets hjemmeside og til et referat af et møde i beboerforeningen, hvoraf fremgik, at de fleste af de øvrige købere af lejligheder i komplekset havde fået vurderet deres lejligheder til ca. 90 % af købesummen.

Den 18. marts 2009 meddelte sparekassen, at man ville indhente en ny vurdering af L3. Sparekassen anførte endvidere, at det muligvis ville være bedre at sælge L1 og L2.

Den 19. marts 2009 sendte klagerne deres budget til sparekassen. Klagerne meddelte, de ville udleje L1 og L2, da salg af lejlighederne ikke var muligt som følge af en lav vurdering på henholdsvis 1,9 mio. kr. for L1 og 1 mio. kr. for L2.

Samme dag meddelte sparekassen, at man ville vende tilbage, når den nye vurdering af L3 forelå.

Den 20. marts 2009 rykkede S’s advokat for klagernes deponering eller garantistillelse for restkøbesummen. Advokaten meddelte, at S ville hæve handlen og kræve erstatning af klagerne, såfremt deponering eller garantistillelse ikke var foretaget senest den 31. marts 2009. Klagerne videresendte brevet til sparekassen den 23. marts 2009.

Den 26. marts 2009 oplyste sparekassen, efter gennemgang af klagernes budget, at klagernes månedlige rådighedsbeløb ville være 8.610 kr. efter købet af L3 og udleje af L1 og L2. I budgettet indgik årlige udgifter til belåning af L3 på ca. 93.000 kr. til realkreditlån og på ca. 92.000 kr. til boliglån. Sparekassen anførte, at "we will help you buying the apartment, but we need your cooperation to make it work". Sparekassen anførte endvidere, at klagerne skulle forhandle et afslag i prisen på L3 med S, og at sparekassen alene ville betale beløbet på 853.750 kr. til afløsning af den stillede garanti, men ikke stille garanti for restkøbesummen af hensyn til klagernes forhandlingsposition.

Den 30. marts 2009 anmodede sparekassen klagerne om at bekræfte, at budgettet var korrekt, og at klagerne kunne leve for et månedligt rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr.

Den 31. marts 2009 oplyste klagerne, at S havde afvist et afslag i prisen. Klagerne bekræftede, at de var indstillet på at leve for et månedligt rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr. Klagerne videresendte endvidere et brev fra S’s advokat, der rykkede for restkøbesummen.

I svar af samme dag tog sparekassen klagernes holdning vedrørende budgettet til efterretning. Sparekassen fastholdt, at man ikke ville kontakte S eller stille garanti for restkøbesummen, men afvente S’s reaktion, når S modtog beløbet på 853.750 kr. til afløsning af garantien.

Konvertering af garantien på 853.750 kr. til en deponering skulle finansieres ved klagernes optagelse af en kredit (herefter "garantikredit") i sparekassen til en rente på 9 % p.a. I e-mail af 3. april 2009 bekræftede sparekassen, at "The credit contract is only activ until the buy is finish. Then we will make you a "boliglån" with the interest rate at 8,25 % and about DKK 1.200.000."

I e-mail af 7. april 2009 kl. 11.22 til sparekassen meddelte klagerne, at sparekassen burde kontakte S vedrørende restkøbesummen, og at klagerne efter anmodning fra sparekassen ikke havde underskrevet skødet. Klagerne anmodede sparekassen om at meddele, hvornår de skulle underskrive skødet.

I e-mail af 7. april 2009 kl. 11.44 skrev sparekassen til klagerne:

"…
If we still are sticking to the tactic, we dont sent the bankgaranti today. Don’t you want to see if you can negotiate the price on [L3]? The whole idea with this tactic, is to see if [S] are willing to cut the price a bit, if they dont get the bankgaranti in time.

The worst case that can happen are, that [S] repeals the contact, and you must pay the guarantee of DKK 853.000. DKK 853.000 is a lot smaller than 3,5 mio!

What do you want to do? The tactic doesn’t work if you don’t want to play along.…"

I e-mail af samme dag kl. 12.50 skrev klagerne til sparekassen:

"…
[S] is unwilling to cut the price at this moment. I already talked to [S]’s lawyer however he insisted that reduction of price is not possible.

Kindly note that [S] will take the Dkk 30,000 deposit and the bank guarantee DKK 853.000. We don’t want to lose almost Dkk 900,000 for nothing and without an apartment.

…"

I e-mail af samme dag kl. 15.50 anførte sparekassen, at man foreløbig ville fastholde taktikken, men at man ville finansiere L3, hvis S fortsat efter påske afviste at give et afslag i prisen, og hvis klagerne kunne leve for et månedligt rådighedsbeløb på 10.000 kr.

I e-mail af samme dag kl. 17.22 skrev klagerne til sparekassen:

"I am lost on what is the real problem that you insist on ‘your tactic’ (because this is not my tactic). I do not know if this tactic is legal in Denmark or this will just put us in the bad light.
I started to believe that there is a problem in the bank and you are not telling it to us. I told you many times that they won’t reduce their price and even though they gave us a deadline for payment you ignore it.

Now that we past the deadline give by the lawyer please remember we do not miss any chance to remind you. I do not want to share any consequence for not paying your obligation on time.

…"

Sparekassen konverterede garantien på 853.750 kr. til en deponering på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i april 2009. Klagerne underskrev i den forbindelse aftale om en garantikredit på ca. 900.000 kr.

Den 14. april 2009 ophævede S handlen med klagerne.

Den 6. juli 2009 meddelte S’s advokat, at L3 ville blive solgt for 2.495.000 kr., medmindre klagerne inden den 16. juli 2009 anviste en køber, der ville give en højere pris. Sparekassen har oplyst, at man først modtog kopi af brevet i oktober 2009.

Den 6. oktober 2009 opgjorde S sit krav mod klagerne til 237.776,86 kr., efter fradrag af modtaget depositum på 30.000 kr., beløbet på 853.750 kr. og provenu ved salget til den nye køber.

Den 27. oktober 2009 anførte klagerne, at sparekassen havde misligholdt sine forpligtelser. Klagerne stillede krav om, at sparekassen frafaldt kravet mod dem og holdt dem skadesløse for kravet fra S.

Den 5. november 2009 foreslog sparekassen, at klagernes gæld til sparekassen på 909.390 kr. og gælden til S skulle afvikles med en månedlig indbetaling til sparekassen på 7.000 kr. over 30 år, svarende til en rente på 6,20 % p.a.

Klagerne afviste forslaget og fastholdt indsigelserne mod sparekassen. Den 12. november 2009 og den 12. januar 2010 rejste klagerne endvidere indsigelse mod, at sparekassen havde modregnet i alt 45.000 kr. vedrørende renter på garantikreditten i klagernes indestående i sparekassen.

Klagerne skiftede efter det oplyste pengeinstitut i december 2009.

Klagerne har oplyst, at S har anlagt sag mod dem for at inddrive kravet.

Parternes påstande

Den 27. juni 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Vendsyssel skal frafalde restgælden på garantikreditten, indfri klagernes gæld til S samt betale 80.000 kr. til klagerne (30.000 kr. vedrørende deponeret købesum og 50.000 kr. vedrørende modregnede beløb).

Sparekassen Vendsyssel har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at de som følge af sparekassens forretningsmetoder og kundebehandling er blevet påført en gæld på over én mio. kr. uden at have fået noget til gengæld.

I 2006 indvilgede sparekassen i at finansiere L3 på tilsvarende måde som L1 og L2. Sparekassen udfærdigede en garanti til S, men løb efterfølgende fra den indgåede aftale om finansiering.

De blev uretmæssigt forhindret i at gennemføre købet af L3.

De informerede straks sparekassen om, at restkøbesummen skulle berigtiges, da de modtog besked herom fra S i 2009. De blev meget forundrede, da sparekassen meddelte, at de skulle forhandle et afslag i prisen med S som følge af faldet i ejendomspriserne. S ønskede naturligvis ikke at give et afslag i den aftalte pris.

De anmodede gentagne gange sparekassen om at betale det aftalte beløb. Sparekassen ignorerede deres anmodninger og foreslog, at de skulle følge sparekassens "taktik". Sparekassen anmodede dem gentagne gange om at forholde sig passivt overfor S.

Efter et stykke tid indvilligede sparekassen i at betale udbetalingen på 853.750 kr. Sparekassen fik dem til at underskrive et gældsbrev på 900.000 kr. og bekræftede skriftligt, at gældsbrevet kun skulle være gældende indtil købet af L3. Sparekassen løb fra finansieringen af købet efter, at de havde underskrevet gældsbrevet.

Provenuet på 700.000 kr. for L1 var aldrig en betingelse for finansieringen. Sparekassen forlangte på intet tidspunkt, at de skulle indbetale dette beløb til gennemførelse af købet af L3. Sparekassen accepterede, at de udlejede L1 og L2, og sparekassen inkluderede lejeindtægterne i budgettet. Forløbet viser, at provenuet på 700.000 kr. aldrig var en betingelse, men at beløbet skulle indgå, hvis L1 blev solgt med dette provenu.

Sparekassen var bekendt med, at garantien skulle sendes til S senest den 28. februar 2009, jf. Sparekassens e-mail af 25. februar 2009. I e-mail af 26. marts 2009 tilkendegav sparekassen at ville hjælpe med finansiering af L3.

Den 7. april 2009 bekræftede sparekassen, at man ville finansiere L3 efter påske, uanset om S ville give et afslag i prisen. De bekræftede i den forbindelse, at de var indstillet på et månedligt rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr.

Sparekassen opfyldte ikke løftet om at indbetale restkøbesummen efter påske. Sparekassen gav dem ikke mulighed for at finde andre løsninger.

Sparekassen overførte hele risikoen til dem, da sparekassen tilsyneladende ikke ønskede en risiko ved en finansiering på 3,5 mio. kr.

Sparekassen anmodede dem efterfølgende om at betale beløbet på ca. 900.000 kr. og tømte deres opsparingskonti som betaling for renter af beløbet.

Sparekassen Vendsyssel har bl.a. anført, at man hverken har ydet forkert rådgivning i forbindelse med klagernes køb af L3 i 2006 eller i forbindelse med rådgivningen om ikke at købe i 2008.

Alle forudsætninger for sparekassens tilsagn om kredit i 2006 bristede efterfølgende.

Sparekassen meddelte i 2006, at man var indstillet på at finansiere L3 på betingelse af, at klagerne fremskaffede et provenu på 700.000 kr. ved salg af L1 i 2006. Forudsætningen fremgår af sparekassens e-mail af 6. oktober 2006.

Det var endvidere en betingelse for sparekassen, at klagerne fik et realkreditlån hos Totalkredit på 2.750.000 kr., og at klagerne oppebar løn og lejeindtægter for L2 som oplyst i 2006.

Den første bristede forudsætning var, at klagerne ikke som lovet sørgede for straks i 2006 at sælge L1 med et provenu på 700.000 kr. Købet af L3 kunne have været gennemført, hvis klagerne staks havde sørget for at sælge L1. Sparekassen spurgte i oktober 2008 til salget af L1. Klagerne svarede, at L1 ikke var solgt. L1 kunne ikke sælges til den estimerede pris som følge af den økonomiske krise i 2008. Sparekassen var derfor nødsaget til at revurdere sin holdning til købet af L3.

Dertil kommer, at Totalkredit efterfølgende vurderede L3 til ca. 2 mio. kr. og derfor ikke ønskede at finansiere L3 med 2.750.000 kr. som forudsat i 2006.

Klagernes lønindtægter var mindre end forventet i 2006.

Sparekassen søgte gennem hele forløbet at opnå den bedst mulige løsning for klagerne. Klagerne oplyste ikke sparekassen om, at L3 ville blive solgt for 2.495.000 kr. i forbindelse med S’s ophævelse af handlen. Sparekassen kunne derfor ikke reagere.

Det fremgik klart af garantikreditten, at kreditten skulle afløses af et lån.

Klagerne har ikke lidt et tab ved ophævelsen af handlen. Klagerne er derimod bedre stillet ved ophævelsen. Klagerne har nu en gæld til sparekassen og til S på i alt ca. 1,1 mio. kr. Ved ophævelsen af købet undgik klagerne at blive belastet med løbende underskud i deres daglige økonomi ved at sidde med tre lejligheder og deraf følgende voksende gæld, ligesom klagerne undgik at købe en lejlighed, der var ca. 1 mio. kr. for dyr. De årlige udgifter til de tre lejligheder ville være ca. 322.000 kr. Lejeindtægterne for L1 og L2 var usikre, da lejerne evt. ville kunne forlange lejen sat ned.

Sparekassen er ikke ansvarlig for udviklingen på ejendomsmarkedet.

Et eventuelt rådgivningsansvar vedrørende rådgivningen i foråret 2006 og foråret 2008 er forældet. Forældelsesfristen er tre år, medmindre fristen er afbrudt ved anlæg af retssag inden den 1. januar 2011.

Ankenævnets bemærkninger

Ved købsaftale af 20. september 2006 indgik klagerne en bindende aftale om køb af ejerlejligheden L3 under opførelse for 3.445.000 kr. Den foreløbige overtagelsesdag var fastsat til den 1. november 2008, men kunne udskydes i indtil seks måneder. Overtagelsesdagen blev efterfølgende udskudt af S til den 28. april 2009.

Ankenævnet lægger til grund som ubestridt, at Sparekassen Vendsyssel i 2006 gav tilsagn om at ville finansiere L3.

I forlængelse heraf stillede sparekassen i oktober 2006 en anfordringsgaranti på 853.750 kr. for den første del af købesummen.

Sparekassen har anført, at sparekassens tilsagn om finansiering bl.a. var betinget af, at klagerne straks i 2006 solgte deres anden ejerlejlighed, L1, med et provenu på 700.000 kr. Klagerne har bestridt, at sparekassens tilsagn om finansiering var betinget.

Ankenævnet finder, at det måtte stå sparekassen klart, at klagernes køb af L3 skete under den forudsætning, at sparekassen ville finansiere L3. Ankenævnet finder ikke, at sparekassen har dokumenteret, at tilsagnet om finansiering var betinget. Ankenævnet bemærker, at det fremgik af klagernes e-mail af 25. september 2006, at klagerne planlagde at sælge L1 inden overtagelsen af L3 i november 2008, og at lejeindtægterne for L1 og L2 indgik i budgettet udarbejdet af sparekassen i marts 2009.

I e-mail af 7. april 2009 anmodede klagerne sparekassen om at kontakte S vedrørende restkøbesummen og at meddele klagerne, hvornår de kunne underskrive skødet. Klagerne meddelte, at de ønskede at fastholde købet af L3, og at de ikke ønskede at miste L3 og de ca. 900.000 kr. betalt som første del af købesummen.

Ankenævnet finder, at det på baggrund heraf måtte stå sparekassen klart, at klagerne ønskede at gennemføre købet af L3.

I e-mail af 3. april 2009 bekræftede sparekassen, at man efter gennemførelse af købet af L3 ville yde klagerne et boliglån på ca. 1,2 mio. kr. I e-mail af 7. april 2009 bekræftede sparekassen, at man ville finansiere L3, uanset om S fortsat efter påske afviste at give et afslag i den aftalte pris. Sparekassen har herved bekræftet sit tilsagn om finansiering af L3. Ankenævnet finder, at sparekassen klart har handlet ansvarspådragende ved efterfølgende at undlade at stille garanti for eller deponere restkøbesummen til opfyldelse af klagernes forpligtelser i henhold til købsaftalen, og sparekassen er derfor erstatningsansvarlig for det tab, som klagerne må have lidt.

Det påhviler klagerne at bevise størrelsen af tabet. Ankenævnet har på det foreliggende grundlag ikke mulighed for at fastsætte tabet størrelsesmæssigt.

Ankenævnet finder, at sagen egner sig til, at parterne indgår i drøftelser om størrelsen af tabet.

Såfremt parterne ikke kan nå til enighed herom, må dette spørgsmål afgøres af domstolen, idet afgørelsen forudsætter bevisførelse, som ikke kan foretages for Ankenævnet, jf. vedtægternes § 7, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.