Afgørelse

Krav om tilbagebetaling af en deponeret købesum i en ejendomshandel, der blev ophævet af klagerne

Indledning

Denne sag vedrører klagernes krav om tilbagebetaling af en deponeret købesum i en ejendomshandel, der blev ophævet af klagerne.

Sagens omstændigheder

Ved købsaftale af 20. december 2010 købte klagerne en byggegrund på 527 m2 for 300.000 kr. af et anpartsselskab, S, med overtagelsesdag den 1. februar 2011. Klagernes nevøer N1 og N2 var direktører i S. Indklagede, der er S’ pengeinstitut, havde pant i grunden.

Af købsaftalen fremgik bl.a.:

"… Individuelle vilkår …

… Køber er bekendt med der foreligger byggeprojekt på grunden med opførelse af 114 m2 dobbelthus. Byggeprojektet medfølger ikke i denne handel, men aftales individuelt. På grunden må kun opføres dobbelthus sammen med [nabogrunden]. Der henvises i øvrigt til lokalplan nr. …

18. Købesummen

…

Renter og gebyrer

Beløb, der deponeres af køber, forrentes af sælger frem til overtagelsesdagen med den rente, der tilskrives deponeringskontoen. Såfremt handelen ikke gennemføres, og dette ikke skyldes købers misligholdelse, tilbagebetaler sælger deponerede beløb med tilskrevne renter. …"

Ifølge købsaftalen skulle endeligt skøde underskrives af parterne senest den 25. januar 2011. Handlen skulle berigtiges af klagernes advokat. Handlen var ifølge købsaftalen betinget af aflysning af et ejerpantebrev.

Første del af købesummen på 30.000 kr. blev deponeret hos den medvirkende ejendomsmægler. Den 25. januar 2011 blev restkøbesummen på 270.000 kr. indsat på en skødedeponeringskonto i sparekassen. Deponeringskvitteringen indeholdt følgende:

"… Hvis handlen annulleres, vil deponenten blive frigivet, når der foreligger en erklæring om annullation underskrevet såvel af køber, sælger som eventuelle andre berettigede, eller ved endelig dom eller retsforlig. Udbetalingens form og eventuel fordeling skal fremgå heraf."

Klagerne har oplyst, at S i januar 2011 meddelte, at S ikke ville være i stand til at gennemføre handlen. Klagerne har endvidere oplyst, at de meddelte S og den medvirkende ejendomsmægler, at de ønskede at hæve handlen, da S ikke kunne gennemføre handlen, og da S ikke underskrev skødet.

Den 9. marts 2011 udtrådte N1 og N2 af S’ direktion. N1 og N2’s udtræden blev registreret i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen den 30. marts 2011.

Ved brev af 8. april 2011 til sparekassen meddelte N1 og N2, at S ikke var i stand til at gennemføre det aftalte projekt, og at klagerne og S derfor havde indgået aftale om, at klagernes køb blev annulleret, og at det deponerede beløb skulle tilbagebetales til klagerne. Den 20. april 2011 genfremsendte klagernes advokat brevet til sparekassen, der i e-mail af samme dato henviste klagernes advokat til at rette henvendelse til advokat A, der efterfølgende blev udmeldt som kurator i konkursboet efter S.

Den 29. april 2011 indgav sparekassen konkursbegæring mod S. Den 19. maj 2011 blev S erklæret konkurs.

Ved brev af 1. juni 2011 fastholdt kurator handlen og anmodede samtidig klagernes advokat om at berigtige handlen. Kurator meddelte, at S ikke havde misligholdt aftalen, og at klagerne derfor ikke var berettiget til at ophæve handlen. Kurator meddelte endvidere, at N1 og N2 ikke var tegningsberettigede for S den 8. april 2011, da de var udtrådt af direktionen den 9. marts 2011.

Ved brev af 14. juli 2011 til klagernes advokat fastholdt kurator på ny handlen og meddelte, at han ville underskrive skødet på boets vegne, når skødet forelå.

I cirkulæreskrivelse nr. 3 af 20. september 2011 fra kurator var grunden købt af klagerne anført som et aktiv. Endvidere var anført, at kurator afventede besked fra sparekassen om, hvorvidt otte grunde, herunder grunden købt af klagerne, skulle søges solgt i fri handel eller på tvangsauktion. I cirkulæreskrivelse nr. 4 af 20. marts 2012 anførte kurator, at de otte grunde endnu ikke var solgt. Af cirkulæreskrivelse nr. 5 af 20. august 2012 fremgik, at boet havde modtaget købstilbud fra sparekassen vedrørende syv byggegrunde, der ikke omfattede grunden købt af klagerne, og at tilbuddet ville blive behandlet på skiftesamling den 5. september 2012.

Parternes påstande

Den 11. oktober 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland skal frigive det deponerede beløb med tillæg af renter i henhold til renteloven.

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at grunden kun kunne bebygges med et dobbelthus sammen med nabogrunden. Det var derfor en forudsætning for dem, at der blev aftalt opførelse af et dobbelthus. Den nærmere udformning af byggeprojektet skulle aftales individuelt.

S var pligtig at underskrive skøde senest den 25. januar 2011. S meddelte, at S var ude af stand til at gennemføre handlen som aftalt. Skødet blev derfor aldrig underskrevet af S. De kunne ikke få skøde på ejendommen, hvilket var en væsentlig mangel. Alene af denne årsag var de berettiget til at ophæve handlen.

De meddelte S og den medvirkende ejendomsmægler, at de ophævede handlen, dels med henvisning til den manglende underskrift af skødet, dels med henvisning til S’ manglende opfyldelse af handlen i øvrigt. Ejendomsmægleren mente ikke, at handlen kunne ophæves og ville undersøge dette nærmere hos sin advokat. Som følge heraf gik tiden. De aftalte, at S skulle bekræfte ophævelsen overfor sparekassen. Ophævelsen blev først bekræftet skriftligt i brevet af 8. april 2011 fra N1 og N2. Brevet viser, at de rettede henvendelse til S med meddelelse om, at de ville ophæve handlen.

De var ikke bekendt med, at N1 og N2 var udtrådt af S’ direktion, og at S var uden direktion fra den 9. marts 2011 til afsigelsen af konkursdekretet den 19. maj 2011. N1 og N2’s udtræden af direktionen blev først registreret hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen den 30. marts 2011. S’ misligholdelse fandt således sted på et tidspunkt, hvor S stadig havde en direktion. N1 og N2’s erklæring af 8. april 2011 må under alle omstændigheder opfattes som en bekræftelse af forløbet. N1 og N2 var stiftere af S og eneste ejere af S. N1 og N2 var derfor de nærmeste til at varetage S’ interesser på daværende tidspunkt

N1 og N2’s udtræden af direktionen var i øvrigt irrelevant, da de under alle omstændigheder var berettiget til at ophæve handlen som følge af den manglende underskrift af skødet. Deres beslutning om at hæve handlen skulle alene meddeles til S og forudsatte ikke S’ accept.

Kurators efterfølgende tilbud om at gennemføre handlen er irrelevant. Tilbuddet blev fremsat fire måneder efter misligholdelsen, hvor handlen allerede var hævet.

Boet har trods kendskab til forløbet ikke taget skridt til at gennemføre handlen. Tværtimod fremgår det af cirkulæreskrivelser nr. 2, 3 og 4, at grunden er optaget som et aktiv i boet. Handlen er således annulleret og opfattes ligeledes af kurator som annulleret. Konkurslovens frist på et år for anlæg af omstødelsessag er overskredet, hvilket indebærer, at boet ikke fremover kan foretage retslige skridt med henblik på gennemførelse af retssag.

Sparekassen har en uheldig dobbeltrolle i sagen. Sparekassen har tilsyneladende vanskeligt ved at adskille rollen som depositar fra rollen som panthaver og kreditor i boet. Sparekassen misbruger sin stilling som depositar til at forbedre sin stilling som kreditor i S’ konkursbo, hvilket næppe er i overensstemmelse med god pengeinstitutskik.

Sparekassen Sjælland har bl.a. anført, at man afviste anmodningen om tilbagebetaling, da N1 og N2 ikke var tegningsberettigede for S den 8. april 2011, og da købsaftalen angik en grund, og ikke et projekt. Det fremgik ikke af købsaftalen, at S’ manglende overholdelse af tidsfristen for underskrift af skødet berettiger klagerne til at ophæve handlen. Brevet af 8. april 2011 blev ikke besvaret af sparekassen, da N1 og N2 ikke kunne tegne S, da de var udtrådt af direktionen allerede den 9. marts 2011.

S har ikke annulleret handlen, da N1 og N2 ikke kunne tegne S den 8. april 2011.

Af kurators breve af 1. juni 2011 og 14. juli 2011 fremgår, at kurator heller ikke mener, at købsaftalen var misligholdt af S, og at kurator mener, at handlen skal gennemføres. Der er en fejl i cirkulæreskrivelse nr. 2 og 3. Det fremgår klart af kurators brev af 1. juni 2011, at kurator ikke anser klagerne for berettigede til at hæve handlen og få det deponerede beløb udbetalt. Klagernes grund er ikke nævnt i cirkulæreskrivelse nr. 5 formentlig ud fra en overbevisning om, at grunden allerede er solgt til klagerne.

Spørgsmålet i sagen er herefter, om der er sket en sådan misligholdelse fra S’ side, at handlen kan ophæves af klagerne. Der er alene tale om en tvist mellem S (konkursboet) og klagerne. Da klagerne og S, som er repræsenteret ved kurator i boet, ikke kan blive enige herom, må en eventuel frigivelse af de deponerede midler afvente en retslig afgørelse af denne tvist. Sparekassen er ikke part i tvisten.

Sparekassen har på ingen måde misbrugt sin stilling som depositar. Det deponerede beløb vil blive udbetalt, når der ved aftale eller retslig afgørelse er fundet en afgørelse på tvisten mellem køber og sælger.

Ankenævnets bemærkninger

Det fremgår af deponeringskvitteringen, at deponenten vil blive frigivet, når der foreligger en erklæring om annullation underskrevet såvel af køber, sælger som eventuelle andre berettigede, eller ved endelig dom eller retsforlig.

Ved brev af 8. april 2011 til sparekassen meddelte N1 og N2, at S ikke var i stand til at gennemføre det aftalte projekt, og at klagerne og S derfor havde indgået aftale om, at klagernes køb blev annulleret. N1 og N2 var på det tidspunkt udtrådt af S’ direktion og kunne ikke tegne S. Ved brev af 1. juni 2011 fastholdt kurator handlen og meddelte, at klagerne ikke var berettiget til at ophæve handlen.

Da der ikke foreligger en erklæring om annullation underskrevet af tegningsberettigede i S, og da der ikke foreligger endelig dom eller retsforlig, har sparekassen været berettiget til ikke at frigive det deponerede beløb.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.