Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning om om-lægning af fastforrentet lån til et variabelt forrentet realkredit-lån med afdragsfrihed
| Sagsnummer: | 656/2023 |
| Dato: | 19-08-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Kritte Sand Nielsen, Nanna Vetter Viberg Nielsen, Rolf Høymann Olsen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning om om-lægning af fastforrentet lån til et variabelt forrentet realkredit-lån med afdragsfrihed |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning om omlægning af fastforrentet lån til et variabelt forrentet realkreditlån med afdragsfrihed.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank. M ejede en ejendom, som var finansieret med et realkreditlån med en rente på 2 % og en obligationsrestgæld på 796.000 kr.
Klagerne har oplyst, at de ønskede at udskifte taget på ejendommen og give deres fire børn et arveforskud, hvorfor de kontaktede banken med henblik på at undersøge deres muligheder herfor.
Den 17. juli 2019 afholdt klagerne og banken et indledende møde vedrørende omlægning af lån. Ved en meddelelse af samme dag oplyste banken klagerne, at de havde drøftet omlægning af klagernes lån i ejendommen samt optagelse af et tillægslån på 1.200.000 kr. til blandt andet indfrielse af ejendomsskatter, og at klagerne ønskede et F5-lån med afdragsfrihed i 10 år. Det fremgår herudover, at det blev aftalt, at banken skulle søge om tilsagn til lånet, som den skulle sende til klagerne.
Den 18. juli 2019 afholdt klagerne og banken et møde. Banken har fremlagt et resume af rådgivning af 18. juli 2019, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Ejendommen og det valgte lån
|
… |
|
|
Valgt lån |
FlexLån® F5K, -0,31%, 30 år, 2.032.000 DKK, afdragsfrit |
Oplysninger om rådgivningen
|
… |
|
|
Hvilken erfaring har I med at optage lån? |
Vi har kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån |
|
… |
|
Oplysninger om jer
|
Hvordan ser jeres økonomiske forhold ud? |
… Husstandens størrelse: 2 voksne 0 børn Husstandens årlige indkomst før skat (i år): 421.380 kr. Husstandens månedlige beløb til forbrug til mad, tøj og fornøjelser Før låneoptagelsen (i år): 14.223 kr. - beregnet ud fra de oplysninger I har givet os. Efter låneoptagelsen - med valgt finansiering (næste år): 13.200 kr. Efter låneoptagelsen - med fastforrentet finansiering og afdrag (næste år): 6.994 kr. • Vi er allerede på efterløn eller pension • Vi modtager ikke offentlige ydelser, der kan påvirkes af låneoptagelsen • Vi er ikke omfattet af særlige skatteforhold (fx Virksomhedsskatteordning eller udenlandsk beskatning) • Vi har primære indtægter, formue og bopæl i DKK/Danmark.
|
|
Hvor risikovillig er I? |
|
|
Hvor længe forventer I, at lånet skal løbe? |
Vi har ingen aktuelle forventninger om at indfri lånet |
Væsentligste egenskaber ved og vilkår for det valgte lån
…
|
Lånets væsentlige egenskaber |
Lånet er et kontantlån. Realkredit Danmark skaffer pengene til lånet ved at udstede obligationer. Kurstab ved udbetaling af lånet bliver til en fradragsberettiget rente. • Provenuet af lånet er kendt nu, men ydelsen frem til næste rentetilpasning er først endelig, når lånet bliver udbetalt eller hvis I indgår en fastkursaftale. • Renten på lånet bliver fastsat hvert 5. år til den markedsrente, der er aktuel på det tidspunkt. Stiger renten, så stiger ydelsen - og omvendt, hvis renten falder. • Lånet egner sig ikke umiddelbart til aktiv gældspleje (låneomlægninger), da kursen på obligationerne normalt er meget stabil, men I kan ændre lånets profil ved en rentetilpasning. • Særligt om afdragsfrihed: • De samlede betalinger på lånet bliver større, hvis I ikke afdrager i en periode - og derfor stiger ydelserne, når den afdragsfrie periode ophører. • I betaler et tillæg til bidraget i de afdragsfrie perioder. Tillægget er højere, når den samlede belåning hos Realkredit Danmark er over 60% af ejendommens værdi. • I kan ændre aftale om afdragsfri periode ved en rentetilpasning, men Realkredit Danmark skal acceptere ændringen.
|
|
… |
|
Begrundelse for valg af lånet, væsentlige forudsætninger og øvrige råd
|
Begrundelse for valget af lån |
Vi har valgt dette lån, fordi vi vil leve af friværdien i vores ejendom, og vi derfor vil have den lavest mulige ydelse her og nu. Vi har valgt dette lån, fordi lånet har en lav ydelse nu, og vi har luft i økonomien til, at ydelsen kan stige, hvis renten stiger i kortere eller længere perioder. Vi har valgt dette lån, fordi vi ønsker afdragsfrihed nu og har råd til, at ydelsen senere kan stige. Afdragsfriheden skal bruges til at leve for
|
|
Væsentlige forudsætninger for valg af lånet |
Vi har valgt, at [H] også skal være debitor på det nye lån, som vi ønsker at optage, selvom det kun er [M] der ejer ejendommen. Det gør vi, fordi det er vores fælles økonomi, der ligger til grund for godkendelsen af lånet, og lånet kun kan bevilges, hvis [H] hæfter for lånet. Vi er samtidig blevet anbefalet at søge ekstern rådgivning med henblik en afklaring af konsekvenser af, at [H] hæfter for lånet uden at være medejer af ejendommen. Vi ønsker at optage et lån som nedsparing i vores ejendom og er klar over, at vi ikke har råd til at betale ydelserne på et fastforrentet lån med afdrag. Vi er opmærksomme på, at det betyder, at vi skal sælge vores ejendom eller andre aktiver, hvis vi ikke længere har mulighed for at betale ydelserne. Vi forventer ikke at blive boende i mere end 10 år.
|
|
Øvrige råd fra Danske Bank |
Ingen |
Omkostningerne ved lånet og eventuelt alternativt lån
…
|
Alternativt lån |
Som alternativ til det valgte lån, kunne dette lån, opfylde jeres behov: Obligationslån, 1,00%, 30 år, 2.088.000 DKK |
|
ÅOP og løbende omkostninger ved det valgte lån |
ÅOP: 0,4%, som lånet er tilbudt. Bidrag: 0,6752% af restgælden. Bidragssatsen bliver endeligt fastsat, når Realkredit Danmark har vurderet ejendommen. Ændrer bidragssatsen sig, så ændrer det ydelsen på lånet. Kursfradrag ved rentetilpasning: 0,20%. Bidrag og øvrige omkostninger kan ændre sig i lånets løbetid, hvilket betyder, at ydelsen kan ændre sig. Det alternative lån har en ÅOP på 1,7% i dag.
|
”
Banken har fremlagt lånetilbud med bilag af 18. juli 2019, hvoraf blandt andet fremgår, at banken på vegne af Realkredit Danmark gav klagerne et tilbud på et F5K Flexlån med en løbetid på 30 år og en hovedstol på 2.032.000 kr. Kontantlånsrenten var -0,3140 % p.a. og lånet havde en ÅOP på 0,4 %, herudover fremgår, at lånets restgæld ville blive rentetilpasset 100 % hvert femte år og første gang den 1. april 2024. Lånet var afdragsfrit i ti år, og den månedlige ydelse efter skat var 467 kr.
Banken har anført, at klagerne underskrev lånetilbud med bilag af 18. juli 2019, hvorved klagerne indfriede deres oprindelige obligationslån i ejendommen og modtog et provenu på ca. 1.203.652 kr.
Den 1. september 2023 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med optagelsen af lånet i 2019. Den 18. september 2023 afviste banken klagernes indsigelse.
Parternes påstande
Den 30. oktober 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale dem erstatning for forkert rådgivning.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at de er 90 og 94 år gamle, og at de har været meget tilfredse med den betjening, de har modtaget af banken, i de mere end 60 år, de har været kunder i banken.
De har i mere end 62 år boet i det samme hus, de selv byggede og har altid været meget forsigtige og fornuftige i deres dispositioner. De har aldrig taget nogen former for risiko med henblik på at opnå en kortsigtet gevinst og har økonomisk altid foretrukket en meget lav risikoprofil, hvilket banken var bekendt med. De har ikke haft behov for risikofyldte besparelser i deres budget.
De har altid haft det sigte at blive boende i huset og sikre, at den længstlevende kan forblive i huset. Huset har altid været finansieret med et fastforrentet obligationslån, og der er en god friværdi i huset. De har aldrig meddelt banken, at de ikke forventede at blive boende i huset i mere end ti år. Afdragsfriheden og den langsigtede sikkerhed var meget vigtig for dem.
Rådgiverreferatet er intet værd. Det er forkert, når der i rådgiverreferatet står, at de havde kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån. De havde alene kendskab til den type realkreditlån, som de altid havde haft. H har altid været hjemmegående, og M blev pensioneret fra byggebranchen for 30 år siden. De havde ikke beskæftiget sig med økonomi. Med tanke på deres baggrund og den udvikling, der havde været med hensyn til realkreditlån gennem de sidste 30 år, burde banken have indset, at de ikke havde kendskab til nyere låntyper, såsom flexlån.
Det var deres opfattelse, at det tilbudte lån var et 30-årigt obligationslån med ti års afdragsfrihed. Det var først efter underskrivelsen af låneaftalen, at de konstaterede, at der var tale om et Flexlån. De var ikke klar over, hvad et flexlån indebar eller hvilken risiko, der var forbundet med optagelsen af et flexlån. Det troede, at de var i trygge hænder, hvilket også var årsagen til, at de ikke gjorde indsigelse tidligere. Refinansieringen kunne uden problemer være foretaget som et fastforrentet obligationslån med ti års afdragsfrihed, da udgiften hertil problemfrit kunne være indeholdt i deres budget.
De afviser at have givet udtryk for, at de ikke ønskede at inddrage deres børn eller andre i deres økonomiske beslutninger på mødet den 18. juli 2019. De havde en så stor tillid til banken, at de ikke mente, at der var behov for at inddrage andre i processen. Deres forventning var, at de var i trygge og sikre hænder. Det var en stor overraskelse for dem og deres familie at opdage, at de i en alder af 90 og 94 år og for første gang i deres liv havde optaget et risikabelt flexlån. Det er uden for enhver tvivl, at de i en alder af 90 og 94 år ikke havde til hensigt at optage et risikabelt lån, især når der henses til, at den opnåede besparelse ikke var nødvendig.
Banken er i henhold til bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder forpligtet til at handle redeligt og loyalt over for sine kunder. Banken handlede ikke redeligt og loyalt over for dem, da den ikke gav dem et alternativt lånetilbud, der opfyldte deres behov. Banken skal sikre, at dens kunder forstår de problemstillinger, de bliver præsenteret for. Banken har givet dem en mangelfuld rådgivning ved at rådgive dem om at optage et lån med en ikke-ubetydelig risiko. Banken har herved handlet ansvarspådragende og skal betale erstatning herfor.
De har lidt et økonomisk tab, da de ved rentetilpasning i april 2024 vil få en voldsom stigning i deres boligudgifter. Boligudgiften vil stige med ca. 80.000 kr. pr. år, hvilket svarer til en merudgift på 400.000 kr. på fem år. Det vil have en betydelig indflydelse på deres økonomi og deres mulighed for at blive boende i huset som ønsket. De ønsker en erstatning fra banken på 750.000 k.
Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne på mødet med banken den 18. juli 2019 trods deres høje alder fremstod som meget åndsfriske, vidende og engagerede, og at de forstod indholdet af den rådgivning, som de modtog, herunder konsekvenserne af de forskellige lånevalg.
Klagerne har over for banken i forbindelse med lånevalg givet udtryk for, at de selv havde den fornødne økonomiske indsigt, og at de ikke ønskede, at deres børn eller andre skulle involveres i deres økonomiske beslutninger.
Bankens rådgiver gennemgik på mødet den 18. juli 2019 de forskellige låntyper, herunder forskellen på FlexLån og fastforrentede lån, ligesom rådgiveren også tydeligt orienterede klagerne om konsekvenserne ved et FlexLån fremfor et fastforrentet lån. Informationen og rådgivningen, som klagerne modtog på mødet den 18. juli 2019, var fyldestgørende, korrekt og tilstrækkelig.
Banken tog i sin rådgivning på mødet den 18. juli 2019 udgangspunkt i de konkrete omstændigheder og de individuelle ønsker, som klagerne fremkom med på mødet med banken, herunder oplysningerne om, at klagerne ikke forventede at blive boende i ejendommen i mere end 10 år, at en tidshorisont på 5 år var passende henset til deres alder, og at den lave rente og ydelse ved et afdragsfrit F5 FlexLån var meget attraktiv for klagerne.
Det var et klart ønske fra klagernes side, at de nu, uanset tidligere realkreditfinansiering i ejendommen i form af fastforrentede obligationslån, ønskede at leve af friværdien i deres ejendom med den lavest mulige ydelse.
Klagerne lagde i forhold til valget af det afdragsfri F5 FlexLån afgørende vægt på, at de kunne opnå en månedlig bruttobesparelse på ca. 2.000 kr. sammenlignet med andre lån, herunder et fastforrentet 1% obligationslån med 10 års afdragsfrihed. Der var tale om et attraktivt lån, og det forhold, at renten efterfølgende er steget, ændrer ikke på, at et 10-årigt afdragsfrit F5 Flexlån med en månedlig nettoydelse på 457 kr. i 2019 var et attraktivt lån, og at klagerne var fuldt ud orienteret om og accepterede risikoen for en højere ydelse, hvis renten efterfølgende skulle stige.
Klagerne har med valget af det afdragsfri F5 FlexLån en månedlig bruttoydelse på ca. 600 kr., hvilket er ca. 2.000 kr. mindre, end hvis de havde valgt et fastforrentet 1% obligationslån med 10 års afdragsfrihed, som klagerne nu mener, at de i stedet burde være blevet tilbudt. Lånet har givet klagerne en samlet bruttobesparelse på ca. 112.000 kr. i FlexLånets første rentetilpasningsperiode sammenlignet med det fastforrentede afdragsfrie obligationslån.
Det kan ikke bebrejdes banken, at banken efter en grundig kreditvurdering og individuel vurdering af klagerne samt deres økonomi og ønsker til fremtiden tilbød dem et 10-årigt afdragsfrit F5 Flexlån på 2.032.000 kr. med en kontantlånsrente pr. år på -0,3464% og en månedlig nettoydelse på 457 kr.
Klagerne accepterede og underskrev det af banken fremsendte lånetilbud, herunder at ydelserne på lånet kunne stige i forbindelse med første rentetilpasning den 1. april 2024, og dermed er der indgået en gyldig låneaftale om et 10-årigt afdragsfrit F5 FlexLån mellem klagerne og banken.
Banken har handlet redeligt og loyalt over for klagerne og har ikke en økonomisk eller anden interesse i, hvilket lån klagerne valgte. Banken har derfor ikke handlet ansvarspådragende i sagen.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank. M ejede en ejendom, som var finansieret med et fastforrentet realkreditlån med en rente på 2 % og en obligationsrestgæld på 796.000 kr.
Klagerne har oplyst, at de ønskede at udskifte taget på ejendommen og give deres fire børn et arveforskud, hvorfor de kontaktede banken med henblik på at undersøge deres muligheder.
Den 18. juli 2019 afholdt klagerne og banken et møde. Banken har fremlagt et resume af rådgivning af 18. juli 2019, hvoraf det blandt andet fremgår, at klagerne havde kendskab til de fleste låntyper og det at optage lån, og at klagerne havde det fint med, at renten kunne stige og falde og dermed påvirke deres ydelse. Det fremgår herudover, at klagerne ikke havde behov for at blive gældfrie og havde det fint med at betale en ydelse, som betød, at der kunne være en restgæld, når lånet udløb. Det fremgår endvidere, at klagerne ikke forventede at blive boende i mere end 10 år i ejendommen, og at de ønskede at optage et lån som nedsparing i deres ejendom. Herudover fremgår det, at de var klar over, at de ikke havde råd til at betale ydelserne på et fastforrentet lån med afdrag, hvorfor de var opmærksomme på, at dette betød, at de skulle sælge deres ejendom eller andre aktiver, hvis de ikke længere havde mulighed for at betale ydelserne.
Det fremgår herudover af resume af rådgivning, at klagerne valgte et FlexLån® F5K-lån med en rente på -0,31%, en løbetid på 30 år, en hovedstol på 2.032.000 DKK og med afdragsfrihed, og at begrundelsen for valget blandt andet var, at de ønskede at leve af friværdien i deres ejendom, og at de derfor ville have den lavest mulige ydelse her og nu, at lånet havde en lav ydelse på daværende tidspunkt, og at de havde luft i økonomien til, hvis ydelsen skulle stige, hvis renten steg i kortere eller længere perioder, og at de ønskede afdragsfrihed, så de kunne leve af besparelsen.
Banken har fremlagt lånetilbud med bilag af 18. juli 2019, hvoraf blandt andet fremgår, at banken på vegne af Realkredit Danmark gav klagerne et tilbud på et F5K Flexlån med en løbetid på 30 år og en hovedstol på 2.032.000 kr. Kontantlånsrenten var -0,3140 % p.a., og lånet havde en ÅOP på 0,4. Herudover fremgår, at lånets restgæld ville blive rentetilpasset 100 % hvert femte år og første gang den 1. april 2024. Lånet var afdragsfrit i ti år, og den månedlige ydelse efter skat var 467 kr.
Banken har anført, at klagerne underskrev lånetilbud med bilag af 18. juli 2019.
På baggrund af det af banken fremlagte resume af rådgivning af 18. juli 2019 samt lånetilbud med bilag af samme dato finder Ankenævnet, at klagerne modtog den fornødne rådgivning ved omlægningen af deres lån til et variabelt forrentet lån samt de økonomiske konsekvenser heraf. Ankenævnet finder det derfor ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.