Krav om erstatning som følge af påstået mangelfuld rådgivning ved køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 111/2006 |
| Dato: | 18-10-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Rådgivning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning som følge af påstået mangelfuld rådgivning ved køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens påstand om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom og realkreditbelåning.
Sagens omstændigheder.
I 2003 købte klageren en fast ejendom. I forbindelse med handelen blev ejendommen vurderet med henblik på hjemtagelse af et lån i Totalkredit via indklagede, hvor klageren var kunde. Af vurderingsskemaet, der er udarbejdet i juli 2003, fremgår ved afkrydsning, at ejendommen var dårligt vedligeholdt. I øvrigt fremgår bl.a.:
"…
Villaen er bygget i 1932 lidt ombygget i 1965 - og er ikke rørt siden.
Alt er meget gammelt og slidt indvendig.
Tag, døre og vinduer trænger til udskiftning og isolering findes ikke.
Ejendommen skal overtages af en af arvingerne for kr. 300.000 restlånebeløbet skal anvendes til udskiftning af tag."
Den 24. juli 2003 udarbejdede indklagede et budget, der viste, at klagerens husstand på to personer efter købet af ejendommen ville have et månedligt rådighedsbeløb på 10.185 kr. De faste udgifter var på 117.615 kr. årligt, heraf i alt 74.437 kr. vedrørende ejendommen, inklusiv 6.000 kr. til reparation og vedligeholdelse, samt 11.807 kr. vedrørende bil, transport m.v.
Ejendommen blev i efteråret 2003 prioriteret med et 30-årigt 5 % obligationslån i Totalkredit med en hovedstol på 497.000 kr. En del af låneprovenuet blev anvendt til finansiering af et nyt tag på ejendommen i 2004. Klageren har oplyst, at hun samme år solgte sin bil.
I august 2005 overførte klageren sit engagement til et andet pengeinstitut. Via det nye pengeinstitut blev Totalkreditlånet i efteråret 2005 omlagt til et nyt 30-årigt 4 % obligationslån med en hovedstol på 730.000 kr. i Realkredit Danmark.
Parternes påstande.
Den 19. april 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Klageren har nedlagt endelig påstand om, at indklagede skal betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning bør yde en erstatning.
Efter købet af ejendommen blev økonomien meget stram. På grund af en arbejdsrelateret skade varede det længe, før hun forstod det. I budgettet var der ikke taget højde for uforudsete udgifter, og hun blev nødt til at sælge sin bil og andet indbo for at leve.
Hun havde ikke kendskab til den nu fremlagte vurdering og var ikke klar over, at der krævedes væsentligt mere end et nyt tag til istandsættelse af ejendommen.
Indklagede ydede ikke seriøs rådgivning, når hun henvendte sig for at få afhjulpet de økonomiske problemer. Tværtimod blev hun mødt med taktløse bemærkninger i forbindelse med sine forespørgsler. Først da hun skiftede pengeinstitut, blev hun rådgivet til at omlægge Totalkreditlånet til et nyt og billigere lån.
Indklagede har anført, at der ved udarbejdelsen af budgettet blev taget højde for, at der skulle lægges nyt tag på ejendommen. Udgiften hertil blev afholdt af provenuet af Totalkreditlånet og klagerens arv fra sin far. I budgettet var der også indregnet 6.000 kr. til vedligeholdelse af ejendommen og til klagerens bil, som klageren oplyste skulle sælges. Klageren var fuldt ud klar over ejendommens tilstand.
Normalt vil et rådighedsbeløb på 7.500 kr. være tilstrækkeligt til to personer. Det beregnede rådighedsbeløb 10.185 kr. var således realistisk.
Indklagede har ikke ønsket at bevilge klageren yderligere lån, og klageren har også fået afslag på udbetaling af forskud på førtidspension. Så vidt det erindres, er afslagene blev et givet på en høflig måde; det beklages, hvis klageren har opfattet det anderledes.
Klageren har ikke belæg for sin bemærkning om, at hun ikke er blevet orienteret om andre og billigere lån, eventuelt omlægning af lån til anden kreditforening og bank, og klageren har ikke lidt noget tab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med dennes ejendomskøb har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Det må lægges til grund, at klageren i forbindelse med ejendomskøbet i 2003 opnåede det størst mulige og billigste realkreditlån på daværende tidspunkt. Der er ikke grundlag for at fastslå, at klageren kunne have opnået en væsentlig bedre økonomi ved at omlægge lånet allerede i 2004 eller i begyndelsen af 2005, og der er allerede som følge heraf ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning, selvom indklagede måtte have undladt at rådgive klageren om eventuelle muligheder for at omlægge lånet.
Indklagede var ikke forpligtet til at bevilge klageren overtræk eller øvrig kredit.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.