Afgørelse

Indsigelser vedrørende et pengeinstituts rådgivning i forbindelse med salg af bolig

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank pådrog sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens salg af sin faste ejendom, herunder ved ikke at yde klageren kredit så et salg kunne udskydes eller afværges og ved ikke at anbefale klageren at frikøbe pensionsopsparing.

Sagens omstændigheder

Klageren var i sommeren 2010 kunde i Nordea Bank, hvor han blandt andet havde et prioritetslån.

I forlængelse af en samlivsophævelse boede klageren alene i en ejerbolig. På et ikke oplyst tidspunkt var klageren blevet arbejdsløs og hans årlige indkomst var faldet fra ca. 552.000 kr. til 135.000 kr. (dagpenge), hvorfor han 2010 overvejede at sælge sin ejerbolig.

I begyndelsen af 2011 satte klageren ejerboligen til salg til en udbudspris på 1.995.000 kr. Banken har oplyst, at klageren da havde et bevilget overtræk på 40.000 kr.

Ved mail af 7. februar 2011 sendte klageren et salgsbudget til banken. Det fremgik, at et salg til udbudsprisen ville medføre et provenu på 139.000 kr., men at klagerens ejendomsmægler vurderede, at en realistisk salgspris var 1.900.000 kr. Videre fremgik følgende:

"…

Som vi tidligere har talt om, er der tale om et gunstigt tidspunkt at sætte ejendommen til salg på. Der er p.t. ikke andre rækkehuse i [vej] til salg, og prisniveauet er 5-10 % højere end over sommeren, hvor vi også drøftede muligheden for salg. Det betyder alt andet lige, at min solvens er forbedret, samt at Nordeas risiko for tab er mindsket….

I forhold til det bevilgede overtræk, som jeg kan forstå er et problem at forlænge frem til et salg, har jeg forsøgt at bede venner og bekendte om hjælp, og jeg har henvendt mig til et antal (….) finansieringsselskaber, der dog samstemmende har afslået at overtage den gæld, som overtrækket har medført.

Jeg har ikke værdier ud over ejendommen, som kan realiseres, hvad jeg naturligvis havde gjort, hvis det havde været tilfældet.

…"

Den 17. februar 2011 udarbejde banken en økonomiberegning for klageren, der viste, at han med den aktuelle indkomst (dagpenge) havde et månedligt rådighedsbeløb på 8.625,52 kr. (minus), hvis han blev boende i huset.

Den 31. marts 2011 blev klagerens lån forhøjet med 60.000 kr. til inddækning af overtrækket.

Den 3. maj 2011 nedsatte klageren udbudsprisen til 1.895.000 kr.

Ved e-mail af 23. juni 2011 til banken meddelte klageren, at udbudsprisen var nedsat til 1.695.000 kr. Han anførte videre:

"…

Det betyder for mig, at et forventet mindre overskud ved salg, der var udgangspunktet, nu kan forventes at blive forandret til et underskud og dermed en gæld på op mod kr. 200.000.

Hvis man forestiller sig en situation, hvor en tvangsauktion måtte blive resultatet, vil underskuddet kunne forventes at blive væsentligt større, formodentlig på + kr. 500.000.

…

… aftalt, at min tidligere samlever gerne vil flytte tilbage til adressen på [vej], og at vi på den måde kan opnå fordelen ved i fællesskab at kunne afholde de faste omkostninger, herunder boligomkostninger og omkostningen til mit nuværende engagement i Nordea.

…

Udfordringen i denne løsning består i, at jeg/vi i forhold til indstillingen af det fremadrettede budget vil have vanskeligt ved at dække den kommende terminsbetaling samt ydelsen på lån hos Nordea pr. 01.07., da min tidligere samlever først skal opsige sin nuværende lejlighed med gældende varsel, og at løsningen af denne årsag først kan træde i kraft forventeligt pr. 01. september.

…"

Ved brev af 16. juli 2011 til banken beskrev klageren sin opfattelse af boligmarkedet, som værende gået i stå. Han beskrev desuden den tidligere skitserede løsning, hvor hans tidligere samlever skulle flytte ind i huset, og anførte:

"…

Der er tale om, at denne løsning umiddelbart vil kunne spare salær til mægler i størrelsesordenen 60-70.000 kr. Desuden kommer øvrige udgifter ved flytning. Hertil kommer det forventede tab ved et salg, der som minimum kan anslås til kr. 300.000 og mere ved et tvangssalg.

Vi taler med andre ord om, at en løsning på de kr. 20 – 25.000, der svarer til terminsbetalingen skal holdes op mod et tab på kr. 400.000 eller mere. Og om, at en fortsat betaling som hidtil på terminsbetalinger og afdrag på lån som hidtil skal ses i forhold til et meget stort tab, der vil have store personlige konsekvenser for mig samt – alt andet lige – vil stille Nordea afgørende ringere.

.."

Den 20. juli 2011 skrev banken følgende:

"…

Som aftalt bekræfter jeg mit svar i telefonen på din mail af 16. juni 2011.

Som jeg gav udtryk for på vores møde den 31. marts 2011, hvor din kredit blev forhøjet til 120.000 kr. samt i telefonen i dag, er banken ikke indstillet på at stille yderligere kreditfaciliteter til rådighed, herunder yderligere forhøjelse af kreditten til betaling af restance på Nordea Prioritetslånet samt terminsrestancen til Totalkredit.

Jeg kan samtidig oplyse, at det ikke er et krav fra bankens side, at din ejendom sælges, men at det anbefales, idet det ikke kan forventes, at det vil være muligt at opnå samme resultat ved et tvangssalg. I den forbindelse kan jeg samtidig bekræfte, at banken ikke stiller krav om en salgspris på 1.600.000 kr."

Ved e-mail af 11. august 2011 bekræftede banken, at den accepterede et salg af klagerens hus til 1.360.000 kr. Ligeledes accepterede banken klagerens forslag om, at han i perioden frem til 1. januar 2012 indbetalte 1.500 kr., den 1. oktober 2011 og 2.000 kr. den 1. november 2011 på prioritetslånet.

Dagen efter solgte klageren huset for 1.360.000 kr. med overtagelse den 1. januar 2012.

Klageren har oplyst, at han har en pensionsopsparing, der blandt andet er nævnt i en ansættelsesaftale fra 2004, som banken har kopi af.

Parternes påstande

Den 12. september 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal erstatte hans tab.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken burde have anbefalet ham at frikøbe hans pensionsopsparing. Banken havde fuld indsigt i hans økonomiske forhold og modtog kopi af alle dokumenter. Det gælder også samtlige forsikringspolicer. Indbetalinger til forsikringsordningen er endvidere fremgået af de lønsedler, som banken løbende har modtaget kopi af.

Han bragte flere gange muligheden for at frikøbe pensionsopsparingen på bane over for banken. Hans tidligere rådgiver i banken havde imidlertid fortalt, at det ville være for omkostningstungt. Da han senere nævnte, at han ikke havde aktiver udover huset, var det netop fordi han allerede over for banken havde nævnt pensionsopsparingen som et muligt aktiv.

På et møde med banken i slutningen af marts 2011 indgik muligheden for frikøb i hans dokumentation til mødet, som en mulighed for at afværge et salg. Banken tilsidesatte sit rådgivningsansvar ved ikke at lade dette aktiv indgå i en helhedsvurdering af hans situation.

Et frikøb af pensionsopsparingen ville have gjort det muligt at blive boende i huset i en periode på fire år eller mere, hvor han tillige ville have været i stand til at nedbringe sin gæld til banken.

I juni 2011 bad han om en udvidelse af kreditten med ca. 25.000 kr., som led i et løsningsforslag, hvor hans tidligere samlever skulle flytte tilbage i huset. Herved kunne tabet på minimum 400.000 kr., som nu er blevet resultatet, have været afværget. Han modtog aldrig et konkret svar på forslaget. Han havde herefter ikke andet valg end at sælge ejendommen på det dårligst mulige tidspunkt. Alternativet ville være en tvangsauktion.

Det var ikke muligt at komme i dialog med banken, der kunne have forhindret eller afbødet det opståede tab. Situationen på boligmarkedet ændrede sig afgørende i løbet af 2010 – 2011. Han påpegede over for banken, at udviklingen ville indebære et meget stort tab ved et forceret salg af ejendommen. Banken forholdt sig ikke til dette argument om ændrede forudsætninger, men fastholdt den kreditaftale, der var etableret under afgørende andre vilkår for boligmarkedet.

Han har flere gange henvendt sig til banken, uden at henvendelserne er blevet besvaret.

Det var hans beslutning at sætte huset til salg primo januar 2011, men det skete i tæt dialog med banken. Det ville have været bedre, hvis huset i stedet var sat til salg allerede i august 2010, som han havde foreslået banken.

Nordea Bank har anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning fra banken. Banken har ikke handlet ansvarspådragende.

Klagerens økonomiske problemer med ejendommen opstod primært som følge af, at han mistede sit arbejde og fik en markant indtægtsnedgang. Økonomiberegningen fra februar 2011 viser tydeligt, at det økonomiske grundlag for at blive i ejendommen ikke var til stede.

Klageren oplyste i februar 2011, at han ikke ejede værdier ud over ejendommen. Han understregede, at han naturligvis ville have realiseret sådanne aktiver, hvis han havde ejet nogle.

Det kan ikke bebrejdes banken, at klageren efterfølgende blev opmærksom på, at han havde en pensionsopsparing, som han øjensynligt ville have ophævet i utide.

Banken havde intet kendskab til pensionsopsparingen og lagde i øvrigt klagerens oplysninger til grund.

Det var under alle omstændigheder ikke en tilsidesættelse af god skik at undlade at inddrage værdien i en gældsløsning.

Klageren besluttede selv at sætte ejendommen til salg, og accepterede det endelige købstilbud på 1.360.000 kr., selvom det indebar et tab.

Det kan ikke lægges banken til last, at ejendommen som følge at den negative udvikling på ejendomsmarkedet kun kunne sælges med tab.

Banken var ikke forpligtet til at yde klageren lån og meddelte med rette i sommeren 2011, at banken ikke var indstillet på at stille yderligere kreditfaciliteter til rådighed.

Der er ikke årsagssammenhæng mellem den påståede mangelfulde rådgivning og det opgjorte tab. Klageren har ikke sandsynliggjort, at hans forslag om genoptagelse af samlivet med eks-samlever samt ophævelse af pensionsopsparingen i utide ville have afværget et salg. Det var derfor ikke den påståede mangelfulde rådgivning, som var skyld i tabet ved salg af ejendommen.

Ankenævnets bemærkninger

I 2011 traf klageren selv beslutning om at sælge sin ejerbolig, da han på grund af arbejdsløshed ikke længere havde råd til at bo i ejendommen.

Ankenævnet finder ikke, at Nordea Bank begik fejl eller forsømmelser i forbindelse hermed.

Nordea Bank var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodninger om yderligere kredit med henblik på at udskyde salget for herved at opnå mulighed for en bedre salgspris.

Ankenævnet finder ikke, at banken handlede ansvarspådragende ved ikke at anbefale klageren at frikøbe sin pensionsopsparing.

Klageren får herefter ikke medhold i sin påstand om erstatning.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.